[1기 신도시 스타트] 선도지구 선정 윤곽…빠듯한 스케줄은 ‘물음표’

주민 동의율(60점)·통합정비 규모(20점)가 쟁점…“예상했던 바”
선도지구 2027년 착공·2030년 입주, 매년 정비물량 선정하지만
주민들 “순번 밀리면 재건축 까마득…동의율 확보 경쟁 치열해질 것”

1기 신도시 선도지구 지정 계획 윤곽이 드러나자 통합재건축을 추진해오던 단지들의 기대감이 커진 분위기다. 특히 주민 동의율이 선도지구 선정 여부를 가를 것으로 예상되면서 동의율 확보 경쟁이 더욱 뜨거워질 것으로 전망된다.ⓒ고양시

1기 신도시 선도지구 지정 계획 윤곽이 드러나자 통합재건축을 추진해오던 단지들의 기대감이 커진 분위기다. 특히 주민 동의율이 선도지구 선정 여부를 가를 것으로 예상되면서 동의율 확보 경쟁이 더욱 뜨거워질 것으로 전망된다.

22일 국토교통부는 ‘1기 신도시 정비 선도지구 선정계획’을 발표했다. 정부와 경기도, 1기 신도시 지자체(고양·성남·부천·안양·군포)는 여러 단지들이 통합재건축을 추진할 경우 인센티브를 부여하는 만큼 주민 동의율을 가장 우선적으로 평가하겠다는 입장이다.

이날 국토부는 1기 신도시 선도지구 지정을 위한 표준 평가기준을 제시했다. 이 기준은 향후 전국의 노후계획도시 정비사업 추진 시에도 적용된다.ⓒ국토교통부

통합 규모 클수록, 동의율 높을수록 유리

이날 국토부는 1기 신도시 선도지구 지정을 위한 표준 평가기준을 제시했다. 이 기준은 향후 전국의 노후계획도시 정비사업 추진 시에도 적용된다.

평가기준에서 가장 많은 비중을 차지한 항목은 주민동의 여부(60점)다. 주민동의율이 높을수록 점수도 높아지는데, 95% 이상의 동의율을 확보할 경우 60점을 모두 가져갈 수 있다.

그 다음으로는 정비사업 추진 파급효과(20점)가 평가에 영향을 미칠 것으로 보인다. 파급효과는 통합정비 참여 주택단지 수(10점)와 통합정비 참여 가구수(10점)로 평가한다. 통합정비 참여 주택단지 수가 4개 이상이고 가구수가 3000가구 이상일 경우 20점을 모두 받을 수 있다.

이외에도 정주환경 개선의 시급성(10점), 도시기능 활성화 필요성(10점) 등을 평가하는데, 노후 시기가 일시에 도래하는 1기 신도시 특성을 고려하면 주민 동의율과 정비사업에 참여하는 단지 및 가구수 규모가 선도지구 선정 시 결정적인 평가 항목이 될 것으로 예상된다.

주민 동의율이 높으면 높을수록, 정비사업에 참여하는 단지 및 가구수가 크면 클수록 선도지구 선정 가능성이 높아진다는 얘기다.

물론 각 지자체는 표준 평가기준을 토대로 지역별 특성에 맞게 세부 평가기준 및 배점을 조정해 다음 달 25일 공개한다. 다만 주민들은 지자체들이 표준 평가기준에서 크게 벗어나지 않을 것으로 보고 있다.

윤석윤 강촌 1·2, 백마 1·2 다이아몬드블록 통합재건축추진준비위원장은 “국토부에서 제시한 평가기준이 고양시 선도지구 컨설팅 공모 배점표와도 비슷하다. 컨설팅 대상 단지도 결국 주민 동의율에 따라 선정이 됐던 만큼 지자체 공모 기준도 비슷할 것이라고 본다”며 “단지별 노후도나 컨디션 등은 변별력이 크게 없기 때문”이라고 얘기했다.

이정식 중동 금강마을 통합재건축 추진준비위원장도 “공모 때에는 법적인 효력이 있는 양식대로 동의서를 새로 징구해야할 때에도 사전 동의율을 많이 확보했던 단지가 유리하다”며 “사전 동의율을 거둘 때 소유주들의 연락처를 확보할 수 있어서다”고 주장했다.

이와 관련해 조주현 건국대 부동산학과 교수는 “가장 중요한 건 동의율과 통합정비 규모를 동시에 고려해야 한다는 것이다”며 “정비사업에 참여하는 단지 및 가구수 규모가 크면 동의율에 가중치를 주거나, 두 가지 항목을 각각 평가를 하는 것이 필요하다. 평가 기준에 동의율과 사업에 참여하는 단지 규모 등을 같이 고려한 것은 적절하다고 본다”고 평가했다.

정부와 지자체가 예견하는 1기 신도시 첫 입주는 2030년이다. 다음 달 25일 지자체별 공모지침 공고 후 올해 9월 제안서를 접수하고 11월 선도지구를 선정해 2027년 착공해 2030년 입주를 시작한다는 것이다.ⓒ게티이미지뱅크

장밋빛 전망 내놨지만…“2030년 입주할 수 있을까”

정부와 지자체가 예견하는 1기 신도시 첫 입주는 2030년이다. 다음 달 25일 지자체별 공모지침 공고 후 올해 9월 제안서를 접수하고 11월 선도지구를 선정해 2027년 착공해 2030년 입주를 시작한다는 것이다.

정부는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법에 따라 안전진단이 면제되고, 정비 구상부터 완공, 입주까지 밀착 지원하는 만큼 사업 단계를 효율화해 입주 시기를 앞당길 수 있다고 보고 있다.

박상우 국토부 장관은 “특별법을 통해 정비사업 사전 절차를 대폭 단축시켰기 때문에 2027년 첫 착공이 이뤄지면 물리적인 건축 공사를 3년 내 마무리할 수 있다고 생각한다”고 말했다.

그러나 전문가들은 계획된 기한을 지키는 것이 쉽지 않다고 전망한다.

이은형 대한건설정책연구원은 정부가 제시한 첫 입주 목표 시점에 대해 “빠듯한 기한”이라며 “정비사업을 착착 진행하는 것이 현실에서는 만만찮은 사안이므로 1기 신도시 전체가 재정비되기까지 소요되는 시간은 상당할 것”이라고 주장했다.

그러면서 “개별 조합원들의 자금여력, 즉 추가분담금을 얼마나 감당할 수 있느냐가 정비사업 추진의 관건이다. 사업 추진 속도가 부촌 중심으로 두드러질 여지가 크고 그렇다면 지역적, 국지적 양극화로 연결된다”고 덧붙였다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “정부가 제시한 대로 2027년 착공할 가능성은 낮다. 사업 추진 속도를 올리려면 분담금 부담을 낮춰야 하는데 가능하겠나”라며 “결국 재건축도 돈 문제로 귀결되기 때문에 현 상황에서는 입주까지 시간이 오래 걸릴 수밖에 없다”고 했다.

이와 함께 주민들은 장기간 진행될 1기 신도시 정비사업이 현 정부의 계획대로 이뤄질 가능성도 낮게 보고 있다.

정부는 올해 선도지구 지정을 시작으로 매년 일정 물량을 선정해 정비사업을 순차적으로 추진한다는 계획이다. 그러나 주민들은 향후 정권이 바뀌거나 향후 주택시장 상황에 따라 사업에 제동이 걸릴 수 있다는 불안감에 올해 반드시 선도지구에 지정돼야 한다는 생각을 가지고 있다.

분당 양지마을 재건축추진준비위원회 관계자는 “이번에 선도지구 선정 때 지정되지 않으면 다음 기회는 없을 수 있다는 불안감에 단지별 경쟁이 치열한 것”이라며 “정권이 바뀌면 정책도 바뀔 수 있지 않나”고 말했다.

조 교수는 “향후 상황이 어떻게 전개될지 모르기 때문에 주민들은 기회가 있을 때 선도지구에 선정되고 싶어할 것이다”며 “중요한 것은 1기 신도시 정비사업에 대한 전반적인 밑그림, 전체적인 마스터 플랜이 유지되는 것이 필요하다”고 강조했다.