‘노·도·강’만 꺼지네…“재건축 기대감 악화에 집값 찬바람”

서울 8주 연속 집값 오르는데, 노·도·강은 하락세
공인중개사 “급매물만 거래”…재건축 언제쯤?
“공사비 급등·고금리, 구축 단지 가격↓…하반기 가 봐야”

서울 25개 자치구 중 노원·도봉·강북구(노·도·강)만 유일하게 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 재건축 기대감이 크게 낮아지면서 구축 아파트가 몰려있는 노·도·강이 약세를 이어가고 있다는 관측이다.ⓒ뉴시스

서울 25개 자치구 중 노원·도봉·강북구(노·도·강)만 유일하게 부동산 침체기에서 벗어나지 못하고 있다. 재건축 기대감이 크게 낮아지면서 구축 아파트가 몰려있는 노·도·강이 약세를 이어가고 있다는 관측이다.

17일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격이 8주 연속 상승세를 유지하고 있으나, 노·도·강은 하락세를 유지 중이다. 서울 아파트 값은 5월 2주(13일 기준)0.03% 올랐으나, 노·도·강은 각각 0.01%, 0.03%, 0.01 하락했다.

노원구의 한 공인중개사는 “전월세 가격은 오르는데 집값은 떨어지고 있다. 매매거래가 급매물 위주로만 돌아가고 있기 때문이다”며 “가격이 오르려면 일단 급매물이 소진돼야 하는데, 거래가 활발하지는 않다”고 설명했다.

이어 “현재 매수문의는 크게 없다”며 “대출 금리가 하락하고 재건축 여건이 개선될 때나 투자나 반응이 있을 것”이라고 말했다.

서울에서 이들 지역만 집값 상승세에 올라타지 못하고 있는 요인으로 재건축 사업 여건이 악화된 점이 크게 꼽힌다. 강남권에서도 조합들이 시공사 찾기에 애를 먹고 있고 공사비 갈등이 번지는데 노·도·강 내 구축 단지들이 사업성을 확보할 수 있겠냐는 회의적인 시각이 크다.

최근 노원구 상계주공 5단지가 재건축 사업에 시동을 걸었다. 사업시행자인 한국자산신탁이 지난달 노원구청에 사업시행계획인가를 신청한 것이다. 상계주공 5단지는 올해 8월 중 사업시행계획인가를 받고 내년 초 시공사를 선정한다는 계획이다.

그러나 조합원들이 부담해야 할 분담금이 집값 시세 수준인 터라 사업 추진에 대한 우려는 여전하다.

집값 급등기던 2021년 8월 8억원 수준이던 상계주공 5단지 전용 31.9㎡의 시세는 올해 4억6000만원 선으로 꺼졌다. 그러나 최근 3년 동안 원자재값이 약 30% 뛰고 금리도 높아지면서 조합원이 부담해야 할 분담금은 5억원에 달한다. 조합원들은 시간을 끌수록 분담금 부담이 더 커질 것이라고 판단하고 재건축 사업에 속도를 내고 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “노·도·강 지역은 재건축 추진 동력이 미미한 데다가, 지속적인 중금리 현상으로 영끌족들이 과거 매수했던 집을 내던지는 현상이 복합적으로 작용하면서 매매가격이 떨어지고 있는 것”이라며 “특히 재건축은 가격 상승에 대한 기대감이 떨어지고 건축비는 상승하는데 규제 완화는 요원하다. 당분간 하향 안정기조가 유지될 것으로 보인다”고 진단했다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “현재 서울 내에서 노·도·강만 집값이 내리고 있고 강남권과 마용성 등은 집값이 오르거나 강보합세로 서울 내에서도 온도차가 있다”며 “과거 집값이 오를 때에도 노·도·강이 가장 마지막으로 올랐다. 이 지역이 수요가 적다는 얘기”라고 분석했다.

그러면서 “고금리 현상에다가 최근 공사비가 올라 구축이 많은 노·도·강 집값이 부정적인 영향을 크게 받았다. 재건축 관련 규제완화에 대한 정책 불확실성도 높아진 탓도 있다”며 “다만 하반기에 접어들어 미국 금리가 내려가고 서울에서 노·도·강까지 집값이 오르기 시작하면 수도권부터 지방까지 점차 온기가 퍼져나갈 것”이라고 덧붙였다.