집값 상승기에 다주택자 양도세 강화하면 "집값 더 오른다"

양도세 상담 문구가 적힌 서울 잠실 공인중개사무소 앞을 시민이 지나고 있다. 연합뉴스

집값 상승기에 다주택자의 양도소득세율을 높이는 정책을 펼칠 경우 오히려 매매가격이 오른다는 연구결과가 나왔다.

13일 국토연구원(국토연)이 발간한 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’ 보고서에 따르면, 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하는 것으로 나타났다. 이는 문재인 정부 시기인 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 거래 자료를 분석한 결과다. 국토연은 “다주택자의 양도세율을 높이면 집값 안정 효과를 기대하기 어렵다”고 설명했다.

국토연에 따르면 집값 상승 전반기에는 투자 목적의 시장참여자와 더 좋은 집으로 이주를 원하는 실수요자를 중심으로 거래가 증가하고, 가격이 상승한다. 그러나 집값 상승 후반기에는 가격이 상승하지만 거래량이 줄어드는 결과가 나타난다. 집값이 더 오를 것으로 기대하는 매수자의 추격매수가 이뤄지지만, 매도자의 판매 희망가격이 높아지면서 매물 회수 등으로 매도(공급)가 크게 감소해서다.

정부는 일반적으로 집값이 오르는 시기에 다주택자의 양도세율을 높이는 정책을 쓴다. 거래를 제한해 가격 상승을 억제하려는 시도다. 특히 문재인 정부는 2020년 7ㆍ10 대책을 통해 다주택자 양도세율을 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더 매겨 중과하기 시작했다.

그러나 연구진은 매물이 감소하는 집값 상승 후반기에 양도세율을 높이면 매도를 더욱 위축시키고, 이에 따라 매도 가격을 상승시켜 ‘집값 안정’이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다고 설명했다. 실제 양도소득세의 경우 세율이 1% 증가하면 아파트 거래량은 6.879% 감소하는 것으로 나타났다.

아울러 다주택자 양도세 강화는 다른 부작용도 불러왔다. 시장 참여자들은 1가구 1주택자 적용을 받기 위해 위장이혼까지 감행하며 세금을 회피했다. 일부 신혼부부 가운데선 양도세 감면 요건 확보를 위해 사실혼임에도 혼인 신고를 미루는 사례가 생겼다.

자녀와 함께 살면서도 자녀를 일찍 독립세대로 분리해 양도세 중과를 회피하고, 주택을 자녀에게 증여해 세율이 훨씬 낮은 증여세만 내는 방식도 썼다. 지인과 시세보다 낮은 가격에 거래해 양도세 부담을 줄이는 특수거래도 빈번해졌다. 이에 따라 시장에 정상적인 매도 매물이 줄게 되고, 가격을 자극하는 요인이 됐다는 설명이다.

이런 영향으로 윤석열 정부에선 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있지만, 시한이 내년 5월까지다. ‘여소야대’ 상황 속에서 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편만 쓰고 있는 것이다.

또한 규제지역(투기지역·투기과열지구) 지정의 경우 인근 지역에 대한 전이효과 및 풍선효과를 발생시키고, LTV(담보인정비율)의 경우 규제를 강화하면 집값이 상승하는 것으로 분석됐다.

다만 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 신규 주택 매수를 억제하는 효과가 있어 일부 정책 효과가 나타난 것으로 평가했다. 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격은 0.34%, 매매거래량은 8.77% 감소한다고 연구진은 분석했다.

연구진은 “집값 상승기 주요 부동산시장 정책들이 시장참여자들의 대응행태에 따라정책효과가 희석되거나 부정적 영향을 미치기도 한 것으로 분석됐다”며 “집값 상승기 수요 억제를 위한 정책시행 시 수요(매수자)측면뿐 아니라 공급(매도자) 측면에 미치는 영향에 대한 고려도 병행돼야 하며, 규제 회피가능성에 대한 고려도 선행돼야 한다”고 제언했다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr