‘부동산PF 정책일관’ 발언에 불편한 반응도

“정부가 왜 PF 들러리를 서냐. 무담보로 도박한 빚을 왜 국민세금으로 책임지느냐”

부동산 프로젝트파인낸싱(PF) 부실을 해결하려는 정부 방침에 대해 의견이 분분하다. 우량 사업장을 집중 지원한다는 점은 기조와 일치한다고 해도, 시장이 좋을 때 무리하게 경영을 일삼은 기업을 혈세로 지원하는 게 타당하냐는 지적이다.

11일 대통령 실에 따르면 윤 대통령은 지난 9일 경제부총리·금융위원장·한국은행 총재 등 경제기관장이 모인 ‘제1차 경제이슈점검회의’에서 “(부동산 PF) 문제 해결을 위해서는 질서 있는 연착륙을 위한 정책을 일관되게 추진해 나가는 것이 중요하다”라고 밝혔다.

대통령은 이어 사업성이 충분한 사업장엔 자금을 원활하게 공급하고, 사업성이 부족한 일부 사업장은 재구조화를 추진하되 충격을 최소화하도록 지원 조치를 마련하라고 지시했다.

부동산 PF는 기업 신용과 담보에 기초해 자금을 조달하는 기존 기업금융과 달리 기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법이다.

국내 PF는 자금력이 부족한 시행사가 브릿지론을 본PF 대금으로 상환하거나, 분양대금을 이용하고 시공사 신용도에 의존한다. 사실상 담보대출인 셈. 시공사 의존도가 높은 와중에 금리가 오르면 이자비용 증가로 사업 수익성이 악화할 수 있다. 부동산 가격 하락 등으로 분양대금 납입이 지연되거나 분양이 취소되면 사업이 중단될 가능성도 배제할 수 없다. PF를 과도하게 유지하다 결국 워크아웃(기업재무구조개선)을 신청한 태영건설이 예다.

“정부 개입 유동성 조절 ‘글쎄’ 시장 체력 키우면 환영”

정책기조가 못마땅하다는 시선도 있다. 정부 개입이 불필요하다는 것이다. 한 네티즌은 “PF에 왜 정부가 나서서 들러리를 서냐, PF가 무담보 도박이라는 걸 모르고 질렀다는 것이냐”며 “정부가 국민 세금으로 책임을 지겠다는 건데, 도박한 빚을 왜 책임을 져 주느냐”며 따졌다.

건설업계도 반신반의하지만 결국엔 시장에 유리한 방향으로 가지 않겠냐고 분석했다.

업계 관계자는 10일 “시장 체력을 키우는 방향으로 정책을 펼치겠다는 정도로 이해했고 그건 올바른 방향”이라면서도 “자유경제시장인데 정부가 개입해서 유동성 조절하는 건 이해가 안 된다”며 사견을 전제로 밝혔다.

이어 “시공사 입장에선 책임준공이라는 의무를 갖고 있고 환경이 좋으면 사업을 하는데 어렵지 않지만, 환경이 나쁘면 시행사도 재원 조달하기에 당연히 힘들어진다”라며 “사업장이 줄면 건설사는 그 점을 감안해서 자체 전략을 가져가야 하고, 그렇게 따라 움직이지 않을까 생각 한다”고 덧붙였다.

전문가도 시장 흐름에 맞는 정책은 추진해야 한다고 제언했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 10일 “주택 건설시장이 호황이었다가 재작년 미국 기준금리의 급작스런 인상으로 시장분위기가 급변하면서 건설업체도 달라진 시장에 맞춰서 축소되는 것이 자연스럽다”라며 “건설사가 몇 개가 망하든, 건설업이 일부 침체되든, 왜 애초부터 그런 상황이 발생하면 안 된다는 생각 자체가 잘못됐다. 시장경제와 맞지 않는 소리”라고 꼬집었다.

그는 “피해를 최소화하는 방침이 최선”이라며 “우량사업장 또는 우량기업을 중심으로 지원을 집중하고 나머지는 과감하게 버릴 수도 있어야 한다. 부실기업을 지원해서 살린다는 것은 사회적으로도 바람직한 결과가 아니다”고 밝혔다. 이어 “원칙적으로는 시장에 맡기고, 지원이 필요하다면 우량사업장을 중심으로 집중해야한다”고 강조했다.

“PF부실 파급 막으려면 시행사 자본요건 강화”

한편 부동산 PF부실을 막으려면 구조상 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 수 있어야 하고, 이를 위해선 시행사 자본요건을 강화해야 한다는 의견도 있다.

이보미 한국금융연구원 연구위원은 보고서에서 “국내 부동산 PF 구조를 개선하려면 먼저 시행사의 자본요건을 강화하고, 인센티브 제공으로 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도해 부동산개발 초기자본을 확충하도록 할 필요가 있다”고 밝혔다.

국내 시행사는 대개 총사업비의 5~10% 내외의 자기자본만을 투입하고 나머지 자금은 금융회사 대출과 분양 대금으로 충당한다. 시행사 설립을 위한 자본요건도 법인은 3억원, 개인은 6억원 수준이다.

이 연구위원은 “브릿지론과 본PF 사이 상환 연결고리를 끊으려면 미국처럼 초기 자기자본으로 사업에 필요한 토지를 매입하고 이를 담보로 공사자금을 조달하는 게 필요하기 때문이다”고 강조했다. 이어 “사업주체 자본력을 높여야 손실이 발생했을 때 사업 참여 주체가 이를 우선적으로 감당할 수 있어 부동산 PF부실로 파급되는 것을 막을 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

송금종 기자 song@kukinews.com