1기 신도시 5~10% 선도지구 지정…“분당 등은 4곳 이상 지정할수도”

경기도 고양시 일산 일대에서 1기 신도시 건축물이 킨텍스 인근에 최근 들어선 건축물(상단부)과 높이 차이가 나는 모습. 연합뉴스

1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)에서 먼저 재건축을 진행할 선도지구는 주택 규모에 따라 많게는 4곳 이상 지정된다. 1기 신도시 재건축이 완성되기까지 10~15년가량이 소요될 전망이다. 25일 국토교통부는 오는 27일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(특별법)’ 시행에 앞서 이 같은 계획을 밝혔다.

우선 선도지구는 전세시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 지정할 방침이다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “각 신도시별로 총 정비대상 물량(주택재고)의 약 5~10% 수준에서 지자체와 선도지구의 규모‧개수 등을 협의 중에 있다”고 밝혔다.

1기 신도시의 전체 공동주택은 약 30만 가구인데, 선도지구는 전체의 5~10%인 2만~3만 가구가 될 것이라는 설명이다. 현재 1기 신도시에서 통합 재건축을 추진하는 개별 단지 규모는 적게는 600가구에서 많게는 7000가구로 천차만별이다. 이에 국토부는 단지 수가 아닌 가구 수로 선도지구 지정 규모를 구체화했다. 최병길 단장은 “분당의 경우 공동주택이 9만4000가구 정도이고, 일산이 6만3000가구, 나머지 지역이 4만가구 수준”이라며 “신도시별로 선도지구가 많으면 4곳 이상, 적으면 1~2곳이 지정될 수 있다”고 설명했다.

아울러 국토부는 매년 비슷한 규모(2만~3만 가구)의 재건축 단지를 지정하기로 했다. 이를 전체 가구 수(약 30만 가구)로 역산해보면 1기 신도시 재건축이 완성되기까지 10~15년이 걸린다는 계산이 나온다. 최병길 단장은 “최대 15년을 넘지는 않을 것”이라고 덧붙였다. 정부는 임기 내(2027년 5월까지) 선도지구의 착공을 시작할 계획이다. 최초 입주는 2030년으로 예정됐다. 정부의 계획대로 사업이 추진되면 2045년께 1기 신도시 전체 재건축이 마무리되는 것이다.

노후계획도시특별법 그래픽 이미지. [자료제공=국토부]

통합 재건축하면 사업비 11% 절감

국토부는 선도지구 선정에 주민들의 의견 합치(동의율)가 가장 중요하다고 설명했다. 이 외에 가구당 주차장 대수 등 주민 불편 정도와 도시기능 향상 가능성 차원에서 통합 재건축의 규모 등의 다양한 항목이 고려될 전망이다.

주민 동의율이 비슷할 경우 통합 재건축 규모가 선도지구 선정 여부를 가르는 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 국토부는 통합 재건축을 할 경우에는 안전진단을 면제하고 법적 상한 용적률을 150%까지 상향(제3종일반주거지역 기준 300%→450%)하며, 용도지역을 변경하는 혜택을 줄 방침이다. 다만 통합 재건축 추진 과정에서 단지 간 이해관계가 엇갈려 충돌이 생기면 추진 속도가 더 느려질 수 있다는 우려가 있다. 이에 대해 국토부는 “최근 연구용역 결과에 따르면 통합 정비는 규모의 경제에 따른 사업비 절감 효과 외에도 토지이용 효율성 제고 등 이점을 갖는 것으로 밝혀졌다”고 설명했다.

신재민 기자

통합재건축 시 사업규모 확대에 따른 공사비 감소로 단독 재건축보다 약 11% 내외의 사업비 절감(국토연구원)이 예상되며, 학교 등 시설 재배치 등으로 용적률 확보에 유리(한아도시연구소)하다는 것이다. 이상주 국토부 국토도시실장은 “통합 정비 본연의 장점에 특별법의 특례가 더해지면, 기존에 사업성이 서로 다른 단지들도 통합 정비에 참여할 유인이 강해질 것”이라고 설명했다. 국토부는 1기 신도시 선도지구 선정 규모, 기준 등을 다음달 중순 이후 공개할 계획이다.

한편, 국토부는 법 시행에 맞춰 특별위원회를 구성하고, 정비지원기구도 지정했다. 특별위원회는 국토부 장관을 위원장으로 정부위원 13명과 민간위원 16명 등 총 30명으로 구성했다. 1기 특별위원으로 위촉된 김호철 단국대학교 도시계획부동산학부 교수는 “특별법이 제정된 만큼 전국 노후계획도시로 논의를 확대할 시기”라며 “9~10월에는 국토부가 수립 중인 기본방침안을 전국 지자체에게 공개하고, 의견 수렴을 할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다.

세종=김원 기자 kim.won@joongang.co.kr