재건축 동력 약해졌지만…‘찬밥신세’ 리모델링 활성화도 ‘글쎄’

리모델링도 공사비 인상에 ‘몸살’
재건축 대비 빠른 속도, 가격경쟁력 사라져
규제 완화 움직임 ‘묘연’…사업 활성화 제한적

총선에서 야당이 승기를 거머쥐면서 정부가 내놓은 재건축 활성화 방안의 추진 동력이 약해질 거란 전망이 나온다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

총선에서 야당이 승기를 거머쥐면서 정부가 내놓은 재건축 활성화 방안의 추진 동력이 약해질 거란 전망이 나온다.

이로 인해 일각에선 기존 리모델링 추진 단지들이 상대적으로 속도를 내는 게 아니냐고 내다보지만, 재건축 규제 완화가 지지부진하더라도 리모델링이 반사이익을 거두긴 힘들어 보인다. 재건축, 리모델링할 것 없이 최근 급등한 공사비에 대한 부담이 적지 않아서다.

22일 정비업계 등에 따르면 고금리·고물가로 인한 공사비 급등으로 정비사업 시장 전반이 한껏 움츠러든 상황이다. 조합과 시공사 간 공사비 분쟁이 지속되고 관련 다툼이 이어지면서 사업에 제동이 걸린 사례가 늘고 있다.

공사비를 둘러싼 갈등은 리모델링 추진 단지도 마찬가지다. 높아진 공사비로 리모델링 추진에 따른 분담금 부담이 재건축 못지않은 수준으로 늘면서 이제라도 재건축으로 돌아서자는 목소리가 커지고 있어서다. 반대로 재건축 규제 완화 가능성이 옅어진 데다 그간 투입한 비용 등을 고려하면 리모델링을 계속해야 한단 의견이 맞서고 있다.

경기 안양 평촌신도시 1호 리모델링 사업으로 주목받던 목련마을2단지 대우선경 조합원은 올 초 전용 58㎡ 기준 4억7900만원 규모의 추정 분담금을 통보받았다. 2021년 추정치(2억8600만원)의 2배에 달하는 수준이다.

일산신도시에 위치한 문촌마을16단지는 재건축추진위원회가 리모델링 추정 분담금을 컨설팅 업체에 의뢰한 결과 전용 84㎡ 기준 4억2000만원 정도로 나타났다. 전용 67㎡은 3억2000만원에 이른다.

리모델링은 건물 전체를 철거하고 새로 짓는 재건축과 달리 기본적인 골조, 뼈대를 유지한 채 새로 증축하는 방식이다. 공사가 까다롭지만, 비교적 사업 속도가 빠르고 상대적으로 공사비가 저렴하다. 한국리모델링협회에 따르면 지난달 기준 전국에선 153개 단지, 12만1520가구가 리모델링을 추진 중이다.

하지만 자잿값과 인건비가 치솟으면서 공사비가 오르면서 리모델링 사업의 가격경쟁력이 반감된 상태다. 재건축처럼 ‘도시 및 주거환경정비법’을 따르는 게 아닌 ‘주택법’ 적용을 받기 때문에 공사비 검증 대상에서도 제외된다. 공사비 관련 갈등이 불거지더라도 이를 중재할 기관이 없는 셈이다.

시장에선 여소야대 정국이 계속되면서 현재 국회에 계류된 리모델링 관련 법안 통과 가능성이 클 것으로 내다본다.

한준호 더불어민주당 의원은 지난해 11월 리모델링 사업도 공사비 검증을 할 수 있도록 하는 주택법 개정안을 발의했다. 시공사 선정 후 당초 계약금액 대비 증액 규모가 10% 이상이거나 주택단지 소유자의 20% 이상이 동의하면 한국부동산원, LH, 지방공사에 공사비 검증을 요청할 수 있도록 하는 내용이 핵심이다.

서울리모델링협의회 관계자는 “총선 전까지 정부와 서울시가 재건축 관련 선심성 정책들을 남발했다”며 “관련 법안들이 국회를 통과하려면 야당의 협조가 필요한데 총선 결과로 실질적인 법 개정을 기대하기 어렵게 되면서 야당의 전략사업처럼 여겨진 리모델링 관련 제도 개선을 기대해볼 만한 여지가 생겼다고 본다”고 말했다.

전문가들은 공급 부족 우려가 심화하는 상황에서 리모델링 관련 제도 개선 방안은 필요하다고 입을 모은다. 다만 현재 시장 상황을 고려할 때 사업이 활발하게 이뤄지긴 어려울 거란 견해다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “정부의 재건축 규제 완화 방안의 실현 가능성이 줄면서 재건축 대신 리모델링이 활성화되면 좋겠지만, 건축비가 워낙 많이 올랐다”며 “리모델링 관련 규제 완화 움직임도 없는 상태여서 활성화를 기대하긴 어렵다. 야당에서도 현 정부에선 가진 자들을 위한 정책을 펼치지 않으려 할 것”이라고 설명했다.