"공공주택 10만호 짓는다"…김헌동 SH공사 사장 "후분양제, 직접시공제 늘려야"

[머투초대석]김헌동 SH공사 사장

김헌동 SH서울주택도시공사 사장 인터뷰 /사진=김휘선 기자 hwijpg@

"공공주택 10만호를 짓겠습니다. 후분양제와 직접시공제를 확대하면 부실시공을 막고 품질시공이 가능해집니다."

김헌동 SH공사(서울주택도시공사) 사장은 보유 중인 임대주택 11만호를 활용해 34개 단지, 약 4만호의 아파트를 재건축해 신규주택 10만채를 공급할 계획을 밝혔다. 민간 건설사들이 건설 경기 부진으로 주택사업 확장을 주저하는 가운데 SH공사의 신규주택 공급은 약 50만㎡의 규모 신규 공공택지 개발 효과를 낼 것으로 기대된다.

김 사장은 "SH공사는 임대주택을 활용해 재건축 연한이 도래하는 34개 단지, 약 4만호의 아파트를 재건축할 예정"이라며 "용도지역 변경을 병행해 재건축을 추진하면 약 1만8000호의 신규주택을 추가로 공급할 수 있다. 신규 주택 공급량만 놓고 보면 약 50만㎡의 새로운 공공택지를 개발하는 효과와 같다"고 강조했다.

김 사장이 언급한 34개 단지의 총 대지면적은 98만㎡다. SH공사는 1989년 설립 이후 현재까지 약 20만호의 주택을 공급했다. 이중 약 11만호가 임대주택이다.

SH공사는 최근 국토교통부가 발표한 '노후도시계획 특별법'과 연계한 주택 개발방안을 검토중이다. 노후도시계획 특별법에서 정한 서울시내 택지개발지구는 9곳이다. 이 중 SH공사의 임대주택이 있는 서울 강서구 가양지구 등 총 3곳에 대한 개발방안을 마련하고 있다. 신규 택지 부족에 따른 주택난 해소에 대응하기 위해서다.

SH공사는 '백년주택' 토지임대부 분양주택과 '이익공유형 분양주택'에서 흥행사례를 쌓고 있다. △마곡10-2 △마곡 16단지 △고덕강일3 △위례지구 A1-14블록 외에도 지속적으로 토지임대부 주택 공급을 늘릴 계획이다. 성뒤마을과 하계5단지 등이 대표적이다.

김 사장은 강남이나 여의도 등 서울 핵심지 재건축 사업에 직접 뛰어들겠다는 의지도 나타냈다. 그는 "강남은 우리가 직접 재건축사업을 할 것"이라며 "성산지구를 시범사업으로 추진할 것"이라고 밝혔다. 이어 "민간건설사가 (자금동원 여력이 없어) 재건축 시장에서 다 빠져나갈 것이라고 본다"며 "이제 우리가 직접 시행을 할 것"이라고 강조했다.

아울러 김사장은 지난해 연달아 발생한 부실시공 사건으로 후폭풍을 겪은 건설업계가 위기를 극복하기 위해선 후분양제와 직접시공제를 확대해야 한다고 목소리를 높였다.

김헌동 SH서울주택도시공사 사장 인터뷰 /사진=김휘선 기자 hwijpg@

다음은 김 사장과의 일문일답이다.

-공급절벽이 올 것이라는 예상이 있는데 어떤 대안이 있을까요.
▶(SH공사가 보유한) 서울에 30년 넘은 주택이 4만채입니다. 이를 재건축하면 10만채를 공급할 수 있습니다. 첫번째 사업을 성산지구에서 하려고 계획중입니다. 주거시설만 있는 게 아니라 업무시설, 상업시설, 커뮤니티 등 다양한 시설들이 단지 안에 다 포함되도록 할 것입니다.

-임기 중 반값아파트 '백년주택'을 중점적으로 추진하셨는데.
▶토지를 임대해주고 건물을 분양하는 '백년주택'(토지임대부주택) 사업을 진행중입니다. 아파트를 분양받은 사람이 자녀를 출산하면 토지임대료를 국가가 제공하는 방안을 제안하고 싶습니다. 저출산 해법이 될 수 있다고 생각합니다.

-최근 1년 새 서울 민간 아파트 분양가가 21% 올랐습니다. 급격히 오른 공사비가 그 이상으로 분양가에 반영됐다는 평가가 있습니다.
▶건설공사비 지수를 보더라도 2019년 12월 기준 117.33에서 2023년 12월 기준 153.22로 최근 몇 년 새 약 30% 가까이 올랐습니다. 코로나19 이후 국내에 외국인 근로자가 급격히 줄어 인건비가 오르고, 우크라이나 전쟁으로 원자재 가격이 상승하는 등 최근 공사비가 급격히 오른 것은 사실입니다.

일반 분양을 통해 사업비의 큰 부분을 충당하는 정비사업을 보면, 조합은 건설사의 공사비가 늘면 분담금도 늘어나니 일반 분양가를 역시 올릴 수밖에 없는 구조입니다. 현재 공사비 증액을 둘러싸고 많은 조합과 건설사 사이에 분쟁과 갈등이 있고 안타깝게도 분양가도 영향을 받으니 공공의 조정 역할이 중요하다고 봅니다. SH공사는 공사비 검증부를 신설해 공사비 검증업무에 참여하게 됐습니다. 앞으로 진행하는 정비사업의 공사비 검증을 통해 공사비의 적정성을 들여다 볼 생각입니다.

-SH공사는 지난해 공사비 검증 TF(태스크포스)를 만들었고 최근 서울 내 재개발·재건축 사업장을 한 곳씩 정해 검증 작업에 착수했는데, 공사 내 공사비 검증 인력이나 관련 인프라는 충분한가요?
▶SH공사는 지난 35년간 택지조성, 주택건설사업 및 도시정비사업 등의 시행을 통해 풍부한 경험과 역량을 축적하고 있습니다. 현재 재건축 1건, 재개발 1건 등 총 2건의 공사비 검증 시범사업을 진행중이고, 하반기부터는 공사비 검증을 본격적으로 시행할 예정입니다. 서울지역 내 많은 정비사업장에서 공사비 검증을 신청할 것으로 예상되는 바 공사비 검증 인력을 충분히 충원할 예정입니다.

-공사비 검증과 관련해 조합이나 건설사 한쪽이라도 검증에 필요한 자료를 늦게 제출하면 검증이 이뤄지지 못하는데요. SH공사 역시 한국부동산원처럼 공사비 검증 결과에 대한 강제성이 없어 조합과 건설사가 이를 받아들이지 않을 가능성도 있습니다.
▶공사비 검증 결과 반영에 대한 강제성은 없지만 공사비검증 결과보고서를 조합 총회에 공개하도록 돼 있습니다. 풍부한 경험과 축적된 역량을 바탕으로 도출한 우리 공사의 공사비 검증결과는 조합과 시공사간 협의를 위한 기준 자료가 될 것이라고 생각합니다.

-준비중인 새로운 주택모델이 있나.
▶서울시와 SH공사는 행정안전부와 타 지방자치단체와 협력해 새로운 지방-상생 주택 모델인 골드시티를 준비하고 있습니다. 지방 이주를 희망하는 은퇴한 중장년층을 위해 서울시 외 다른 지방에 주거, 여가, 문화, 일자리 등 생활인프라를 조성해 지방에서도 서울과 같은 생활을 지속할 수 있는 주택단지를 건설하는 계획입니다. 골드시티를 조성해 지방의 소멸위기 지역을 활성화함과 동시에 이주하신 분들의 기존주택을 활용해 서울시에 저렴한 주택을 공급할 수 있습니다. 서울의 주거문제를 동시에 해결하는 새로운 주거 모델입니다.

지금까지 지방소멸대책은 국가 주도로 시행돼 각 지방자치단체가 갖고 있는 문제점을 세밀하게 접근하는데 한계가 있었습니다. 골드시티는 각 지지체 스스로가 문제점과 강점을 분석해 지자체와 지자체간 상생 모델로 지방 주도의 소멸대책입니다.

최근 강원도와 MOU(업무협약)를 맺었고, 삼척에서 시범사업을 진행중입니다. 춘천과도 접촉중이고 전국 여러곳에 골드시티를 제안했습니다. 서울시가 협약을 맺어주면 SH공사가 각 지방 개발공사와 사업을 진행시키는 방식입니다. 여러가지 정책을 통해 서울의 주거문제, 집값문제를 해결할 수 있다고 봅니다.

-지난해 '순살아파트' 사건 등 부실사고가 연달아 일어났는데, 재발을 막기 위해 어떤 제도 개선이 필요한가요.
▶공기업 간 올바른 정책 경쟁을 해야 합니다. 취임 이후 SH공사는 분양원가 공개, 설계내역 공개를 시행했습니다. 직접시공제와 후분양제를 강화했습니다. 또 'SH형 건축비'를 활용한 고품질 공공주택 건설과 적정임금제 등 정책을 추진중입니다. 이러한 시도들은 모두 서울시민, 나아가 국민을 위한 노력입니다.

-'직접시공' 비중을 늘리고 있는데요.
▶직접시공제 확대로 '건설문화 혁신'을 이끌고자 합니다. 국내 건설현장은 대부분 원도급사가 조정·관리하고, 하도급사가 시공하는 생산체계입니다. 직접시공은 이러한 생산체계에 다양성을 부여하는 방법입니다. 부실공사를 막고 건축물 품질 향상과 건설현장 안전 확보에 이바지할 수 있습니다. 예를 들어, 원도급사가 100의 공사를 수주하면 하도급사의 공사비는 원도급사의 82% 수준이 됩니다. 원도급사가 하도급을 주지 않고 직접시공하게 되면 수주한 공사비의 전부를 시공과 안전관리에 투입할 수 있어, 부실공사와 안전사고를 예방하고 건축물의 품질을 향상시키는 효과가 있습니다.

현행 건설산업기본법은 직접시공 의무대상을 70억원 미만 공사로 한정하고 있지만, SH공사는 70억원 이상 공사에 대해서도 직접시공하도록 유도합니다. 행정안전부 예규가 개정돼 내년부터는 지방계약법 대상 30억 원 이상 건설공사의 입찰 평가에 직접시공 비율이 반영됩니다. SH는 시행중인 선도사업들이 직접시공 확대의 마중물이 되도록 할 것입니다.

-후분양제를 확대하면 좋은점은 뭔가요?
▶SH공사는 공기업 중 처음으로 2006년부터 후분양제를 채택해 운영중입니다. 사장으로 취임한 이후 2021년부터는 건설공정 90% 시점 이후로 후분양을 더욱 강화했습니다. 서울시민이 직접 눈으로 보고 아파트를 구매할 수 있어, 선택권이 강화됐습니다. 또한 입주시기를 맞추기 위한 무리한 공사 추진을 예방해 부실시공을 줄일 수 있습니다. SH공사가 건설·공급하는 아파트를 안심하고 거래할 수 있게 된 것입니다.

소비자가 품질과 가격 등을 모두 확인한 다음 구매를 결정할 수 있습니다. 소비자가 원한다면 얼마든지 취소할 수 있습니다. 이렇게 고객을 관리하면 신뢰가 높아지고 주문(청약)이 폭주할 것입니다. 후분양은 상식적인 것입니다. 건설사들은 품질시공을 실천하고 '잘짓기 경쟁'을 하게 될 것입니다.

김헌동 SH서울주택도시공사 사장 인터뷰 /사진=김휘선 기자 hwijpg@

대담=김경환 건설부동산부장 kennyb@mt.co.kr 정리=김평화 기자 peace@mt.co.kr 이민하 기자 minhari@mt.co.kr