반포·도곡 아파트…재개발 물량도 수두룩

봄맞이 분양 대전

한국부동산원 ‘청약홈’ 개편과 4·10 총선으로 분양이 미뤄졌던 아파트 단지들이 올봄 대거 분양에 나선다. (윤관식 기자)

4월 둘째 주부터는 그간 뜸했던 분양 소식을 다시 접할 수 있게 됐다. 한국부동산원 ‘청약홈’ 개편과 4·10 총선으로 분양이 미뤄졌던 아파트 단지들이 대거 분양 채비에 나서기 때문이다. 강남·서초·마포구 등 서울 인기 지역에 줄줄이 분양이 예정돼 있어 수요자 관심이 쏠릴 것으로 보인다. 특히 신혼부부나 신생아 출생 가구는 바뀐 청약 제도를 활용하면 당첨 기회가 늘어나는 만큼 봄 분양 시장이 활성화될 것이라는 기대감이 나온다. 다만, 수요자 기회가 확대돼도 인기 지역이나 단지로의 쏠림 현상은 여전할 것으로 예상되는 만큼 청약 전략이 중요해졌다.

업계에 따르면 4월부터 오는 6월까지 서초구 반포동 래미안원펜타스, 강남구 도곡동 래미안레벤투스, 마포구 공덕동 마포자이힐스테이트, 강동구 성내동 그란츠리버파크 등이 견본주택을 열고 분양에 나설 예정이다. 당장 4월 전국 45개 단지에서 4만825가구 공급이 쏟아진다. 지난해 같은 달(1만5192가구)과 비교해 살펴보면 2.7배 많은 물량이다. 수도권은 1만4196가구, 지방은 2만6629가구 공급이 계획됐다. 수도권에서는 ▲경기 8821가구 ▲인천 4309가구 ▲서울 1066가구 순으로 공급 물량이 많다.

강동·영등포 알짜 입지 눈길

강북 재개발·재건축 단지 수두룩

서울에서 당장 4월 분양 채비에 나설 것으로 예상되는 단지는 강동구 ‘그란츠리버파크’다. DL이앤씨가 성내5구역을 재개발해 짓는 주상복합 아파트로 내년 1월 완공 예정이다. 지상 최고 42층, 2개동, 총 407가구 규모로 전용 36~180㎡ 327가구가 일반분양 몫으로 나온다.

그란츠리버파크는 지하철 5·8호선 환승역인 천호역과 5호선 강동역 더블 역세권 입지를 갖춰 교통 환경이 좋다. 한강을 도보로 이용할 수 있는 위치며 단지 주변에 풍납근린공원, 광나루한강공원, 올림픽공원 등이 있어 쾌적한 주거 생활도 누릴 수 있다. 도보 10분 거리 이내에 성내초, 강동성심병원, 이마트(천호점), 현대백화점(천호점), 이랜드리테일 등이 있다.

분양가는 3.3㎡당 4000만원 초·중반대에서 검토 중인 것으로 알려졌다. ‘국민 평형’인 전용 84㎡를 기준으로 13억~14억원 수준이 될 전망이다. 최근 분양한 단지와 비슷한 수준으로 2026년 1월 입주 예정인 천호동 ‘e편한세상강동프레스티지원’ 전용 84㎡ 분양가가 최고 13억6440만원이었다.

영등포구에서는 영등포구1-13구역을 도시환경정비사업으로 재개발한 ‘영등포센트럴푸르지오위브’가 공급 대기 중이다. 용적률 396%, 건폐율 42%가 적용되며 최고 33층, 5개동, 총 659가구 규모다. 이 중 216가구를 일반분양할 예정이다. 대우건설과 두산건설이 시공한다.

지하철 5호선 영등포시장역이 걸어서 4분 거리며 신길역과 지하철 1호선 영등포역도 가깝다. 영중초를 비롯해 한림대성심병원과 신세계백화점(타임스퀘어점), 롯데백화점(영등포점), 영등포근린공원 등의 편의시설이 단지 주변에 포진해 있다. 분양가는 3.3㎡당 3500만원 안팎에 책정될 전망이다. 앞서 공급한 인근 단지 분양가와 비슷한 수준이다. 지난해 2월 분양한 ‘영등포자이디그니티’ 분양가가 3.3㎡당 평균 3473만원이었다. 당시 98가구 모집에 1만9478명이 몰려 평균 경쟁률 198 대 1을 기록했다.

강북 지역에서도 3곳의 재건축·재개발 아파트 청약이 예정돼 있다.

마포구에서는 공덕1구역을 재건축한 대단지가 나온다. 최고 22층 11개동, 총 1101가구 중 전용 59~114㎡ 456가구가 오는 6월 일반에 공급된다. 이미 지난해 착공해 2026년 12월 입주를 목표로 공사가 한창이다. 분양가는 3.3㎡당 5000만원대로 책정될 것으로 보인다. 5호선 애오개역 역세권 단지며 5·6호선과 경의중앙선·공항철도가 지나는 공덕역도 걸어서 이용할 수 있다.

5월에는 성북구 장위뉴타운6구역을 재개발한 ‘라디우스파크푸르지오’가 일반분양이 가능할 전망이다. 지난 3월 21일 성북구가 착공을 승인하면서 장위6구역은 2008년 정비구역으로 지정된 지 16년 만에 첫 삽을 뜨게 됐다. 2020년 관리처분계획을 인가받고 이주와 철거까지 마쳤지만 공사비가 확정되지 않아 착공이 늦어졌다. 2019년 조합과 대우건설이 합의한 공사비는 3.3㎡당 427만원이었는데, 자잿값 폭등에 시공사가 공사비를 약 600만원 정도로 인상해달라고 요구한 것. 최근 조합과 시공사가 공사비를 583만원으로 증액하는 데 합의했다.

우여곡절 끝에 지하 3층~지상 최고 33층, 15개동 총 1637가구 규모 대단지로 신축되는 라디우스파크푸르지오는 일반분양 물량이 718가구로 넉넉하다. 지하철 1·6호선 환승역인 석계역과 가깝다. 분양가는 3.3㎡당 3000만원 선에 책정될 전망이다. 전용 84㎡를 기준으로 약 10억원 수준이다. 2022년 말 분양한 장위자이레디언트(장위4구역)의 분양가가 3.3㎡당 2834만원이었다.

서대문구 홍은13구역을 재개발해 짓는 ‘서대문센트럴아이파크’는 지하 3층~지상 최고 15층, 12개동, 전용 49~84㎡, 총 827가구 규모로 지어진다. 이 중 409가구가 일반분양 몫이다. 서대문센트럴아이파크는 엄밀히 말해 역세권은 아니다. 대신 내부순환로를 이용하기 쉬운 위치다. 단지 주변에 생태하천인 홍제천과 수변 산책로가 조성돼 있고 홍박공원, 중앙소공원, 불천어린이공원 등을 도보로 이용 가능하다.

일반분양 시 분양가상한제가 적용되는 서울 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’ 투시도(좌). 강동구 성내5구역을 재개발해 짓는 ‘그란츠리버파크’ 조감도(우). (삼성물산, DL이앤씨 제공)

‘분상제’ 적용되는 강남권 기대

원펜타스, 10억대 시세 차익 가능?

규제지역으로 분양가상한제가 적용되는 강남권에서는 10억원가량 시세 차익이 기대되는 아파트가 청약을 앞두고 있다.

서초구 반포동에서는 ‘래미안원펜타스’가 분양 예정이다. 삼성물산이 신반포15차를 재건축한 아파트로 5월 말이나 6월 초 분양을 계획하고 있다. 총 641가구 규모로, 이 가운데 292가구가 일반분양으로 나온다. 9호선 신반포역과 붙어 있으며, 이른바 ‘아리팍(아크로리버파크)’과 래미안원베일리와는 이웃 단지다.

래미안원펜타스는 후분양으로 공급되는 아파트라 당장 두 달 뒤인 6월이면 입주를 진행한다. 다만 그간 일반분양 시기가 미뤄진 탓에 업계에서는 입주 시기가 7~8월로 연기될 가능성도 점쳐지는 상황이다. 어쨌든 잔금 납부 기간이 촉박해 자금력이 부족하다면 청약통장을 던지기 힘든 상황이지만 주변 시세를 고려하면 차익이 상당할 것으로 기대를 모으는 단지다.

분양가는 앞서 지난 1월 분양된 ‘메이플자이’ 일반분양가(3.3㎡당 6705만원)를 뛰어넘어 7000만원대에 책정될 것으로 예상되는데 이 가격으로 미뤄보면 전용 84㎡ 분양가가 23억8000만원 수준이 될 것이라는 계산이 나온다. 메이플자이 청약 당시 청약통장 4만6000개가 몰리며 경쟁이 치열했다. 또 인근 ‘래미안원베일리’ 전용 84㎡는 지난 3월 40억4000만원에 신고가로 거래됐다.

강남구 도곡동 ‘래미안레벤투스’는 오는 6월 분양에 나선다. 도곡렉슬(3002가구)과 인접해 있는 이 아파트는 도곡삼호를 재건축한 아파트로 총 308가구 가운데 133가구가 일반분양 몫으로 나온다. 전용 45㎡ 26가구, 58㎡ 84가구, 74㎡ 12가구, 84㎡ 11가구 등 중소형 위주로 일반분양될 예정. 일반분양가는 6000만원대로 예상된다.

3월 25일부터 청약 제도 개편

2자녀 부부도 다자녀 특공 가능

한편, 청약을 염두에 둔 실수요자라면 지난 3월 25일부터 새롭게 바뀐 주택청약 제도 내용을 숙지하고 있어야 당첨 가능성을 높일 수 있다.

다자녀 특별공급의 자녀 수 요건이 ‘3명 이상’에서 ‘2명 이상’으로 완화돼 앞으로는 자녀가 2명인 부부도 다자녀 특별공급 주택 청약을 신청할 수 있다.

입주자 모집 공고일을 기준으로 2년 이내 출생한 자녀가 있을 경우 ‘신생아 특별·우선공급’에 청약할 수 있다. 배우자가 결혼 전 청약에 당첨됐거나 주택을 소유한 이력이 있더라도 청약하려는 당사자가 당첨·소유 이력이 없으면 특별공급 신청이 가능하다.

이 밖에 청약 가점 계산 시 배우자 청약통장 가입 기간의 50%(최대 3점)까지 점수가 합산된다. 부부가 중복으로 당첨되더라도 먼저 신청한 청약을 인정해주기 때문에 부부의 중복 청약도 가능해진다.

정비사업 분양 일정 계속 지연
물량 감소에 청약 경쟁률 오를까 노심초사

서울 정비사업장 중에는 당초 계획보다 공급 일정이 지연될 곳도 적잖다. 적정 공사비를 담보 받지 못한 건설사들이 시공사 입찰에 보수적으로 나서고 있어서다. 공사에 들어간 상황에서 공사비 증액을 놓고 조합과 시공사 간 마찰을 빚는 곳도 적지 않다.

송파구 ‘잠실우성4차’는 시공사 선정에 나섰지만 두 차례 유찰됐으며 지난 2월 말 세 번째 입찰 공고에 들어갔다. 송파구 가락삼익맨숀은 재건축 시공사 선정 입찰이 건설사 한 곳만 참여해 유찰됐다. 노량진뉴타운 최대어로 꼽히는 노량진1구역도 시공사 선정이 두 차례 유찰됐다.

은평구 대조동 대조1구역 재개발 사업은 철거를 마치고 공정률이 22% 정도에서 조합 내 갈등 등으로 공사가 중단되면서 분양 일정이 미뤄지고 있다. 시공사인 현대건설이 오는 5월 공사를 재개할 계획이지만 조합 집행부 부재로 사업 정상화는 좀 더 지켜봐야 한다. 이외에 강남구 청담삼익아파트를 재건축하는 ‘청담르엘’, 송파구 잠실진주아파트를 재건축하는 ‘잠실래미안아이파크’ 등도 상황이 크게 다르지 않다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “공사비 증액을 둘러싸고 조합원과 시공사 간의 마찰로 앞으로 정비사업을 통한 새 아파트 공급이 예상보다 감소할 것”이라며 “공급 불확실성에 알짜 분양 단지는 당첨 경쟁률이 더 높아질 것으로 보인다”고 말했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2254호 (2024.04.10~2024.04.16일자) 기사입니다]