“수서역 일대 앞으로 좋아질 일만 남았다” [감평사의 부동산 현장진단]

GTX-A 개통…수서 부동산 요즘 분위기는

“수서동 주민들이 동탄에 갈 일이 얼마나 많겠습니까. GTX가 부분 개통한다고 해도 당장 수서동 일대 주민 삶에 큰 변화는 없을 겁니다. 하지만 2년 후에는 수서역에서 서울역까지, 2028년에는 삼성역으로 손쉽게 이동할 수 있게 됩니다. GTX 개통 소식과 함께 3~4년 후 미래 가치를 감안해 일부 집주인은 호가를 조금씩 올리고 있습니다.” (서울시 강남구 수서동 A공인중개사사무소 관계자)

서울 지하철 3호선과 수인분당선 환승역인 수서역에는 종전에 없던 새로운 출구가 등장했다. 바로 5-1번과 5-2번, 7번 출구다. 특히 5-1번 출구는 GTX 수서역으로 들어가는 대표 출구다. 수서역에서 GTX를 이용하려면 5-1번 출구를 이용하는 것이 가장 편리하다. GTX 시대가 열렸다는 사실이 새삼 다가온다.

5-1번 출구를 등지고 수서역 교차로 방면으로 걸어가면 좌우로 아파트 단지가 눈에 들어온다. 서쪽으로는 신동아아파트, 북동쪽에는 삼익아파트와 수서한아름아파트, 동쪽에는 수서6단지아파트가 자리 잡고 있다.

GTX 개통 소식과 함께 가장 먼저 들썩이는 단지는 수서한아름아파트다. 이 단지는 수서역 3번 출구와 1분 거리로 서울 지하철 3호선, 수인분당선, SRT, GTX 등을 모두 이용할 수 있는 소위 ‘쿼드러플 역세권’ 단지다. 1993년 준공해 이미 재건축 가능 연한인 30년이 지난, 총 498가구 중소형 단지다.

수서한아름아파트는 수서역 일대에서 거의 단점이 없는 단지로 꼽힌다. 초역세권이라는 장점만 있는 것이 아니라 일반 수요자가 선호하는 모든 장점을 두루 갖췄다. 도보 5분 내외 거리에 수서초, 수서중, 세종고 등이 자리 잡고 있다. 아파트 주변에는 공공시설이나 스포츠센터, 각종 편의시설 등이 모여 있다.

여러 장점 중 가장 돋보이는 점은 역시 사업성이다. 수서역 내 다른 단지와 달리 수서한아름아파트는 중대형 면적을 중심으로 구성됐다. 가구당 평균 대지지분이 50㎡가 넘는다. 일반적인 상황에서 재건축 사업을 추진하려면 가구당 평균 대지지분이 40~50㎡ 이상 확보돼야 한다. 수서한아름아파트는 수서역 일대에서 드물게 그 조건을 갖춘 단지다. 즉, 다른 단지 대비 사업성이 높아 재건축 추진을 기대할 수 있는 단지다.

이 같은 장점이 반영됐기 때문일까. 수서한아름아파트 시세는 최근 매우 높게 형성돼 있다. 전용 97㎡ 매물의 경우 올해 3월 초 16억원에 거래됐다. 지금은 이 가격대 매물을 찾을 수 없다. GTX 요금이 확정·발표된 후 호가가 부쩍 올랐기 때문이다. 중층 이상 매물은 대부분 18억원에서 18억5000만원 수준이다. 16억5000만원에 나온 매물도 있지만 1층이라는 점을 감안하면 전반적인 호가가 상당히 올랐음을 알 수 있다.

다른 면적 역시 비슷한 분위기다. 전용 129㎡의 경우 부동산 시장 침체에도 불구하고 큰 폭의 가격 변화가 없었다. 2021년 7월 21억원에 거래된 후 지난해 하반기 꾸준히 20억원 전후로 거래가 이뤄졌다. 가장 최근 거래인 지난해 12월 거래도 11층 매물이 20억원에 손바뀜했다. 현재 호가는 21억~22억원 수준에 형성됐다.

인근 공인중개소 관계자들은 수서역 일대는 앞으로 좋아질 일만 남았기 때문에 집주인들이 쉽사리 호가를 내리진 않을 것으로 내다본다. 수서동 B공인중개사사무소 관계자는 “수서역 일대는 경기 남부와 서울 강남권을 잇는 교통 허브로 자리 잡았고 신세계백화점 입점 등 남은 호재도 많다”며 “중대형 면적으로 구성된 수서한아름아파트는 재건축 가능성이 충분하기 때문에 문의 수요가 조금씩 늘어나는 추세”라고 전한다.

서울 강남구 수서동 ‘삼익아파트’ 단지 전경. (윤관식 기자)

GTX 개통에 들뜬 수서동

일부 집주인 호재 맞아 호가 올려

국토교통부는 3월 30일 GTX-A노선 중 수서~동탄 구간을 부분 개통했다고 밝혔다.

GTX 수서~동탄 구간 기본요금은 4450원으로 결정됐다. K패스 등 할인을 적용하면 2000~3000원대 이용이 가능하다. 가장 중요한 것은 배차 간격. 출근 시간대는 17분 간격으로 차량이 운행되며 동탄역에서 수서역까지 20분이 소요된다. 지금은 부분 개통 단계로 수서역과 성남역, 동탄역 3곳에만 정차한다. 6월에는 구성역(용인)에 정차하며 올해 하반기에는 운정(파주)~서울역 구간도 운행한다. 2026년에는 삼성역을 제외한 운정~동탄 전 구간이 개통되며 2028년부터 삼성역까지 정차하면 GTX-A노선이 완성된다.

GTX 시대 시작점을 알리는 수서~동탄 구간이 부분 개통하면서 인근 부동산 시장에 큰 영향을 미치고 있다. 수서동은 행정구역상 북동쪽 탄천 일대부터 시작해 광수산을 거쳐 서남쪽 대모산 자락으로 이어진다. 탄천을 경계로 동쪽에는 송파구 가락동, 서쪽으로는 강남구 일원동, 남쪽에는 강남구 자곡동이 자리 잡고 있다.

수서동에는 수서역세권 공공주택지구를 제외하면 신동아아파트(1992년 10월 준공), 삼익아파트(1992년 10월), 수서한아름아파트(1993년 11월), 동익아파트(1993년 11월) 등이 자리 잡고 있다. 모두 재건축 연한인 준공 30년을 채웠다.

이 중 수서한아름아파트를 제외하면 나머지는 대부분 중소형 면적으로 구성됐다. 신동아아파트는 15층 8개동, 1162가구로 인근에서는 가구 수가 가장 많은 단지 중 하나로 꼽힌다. 당초 이곳은 리모델링을 추진했지만 재건축으로 사업 방향을 전환해 관련 절차를 밟고 있다. 지난해 초 예비안전진단을 통과했으며 정밀안전진단 작업에 박차를 가하고 있다.

신동아아파트 전용 49㎡는 올해 2월 9층 매물이 12억원에 거래됐다. 2021년 10월 전고점(15억원)과 비교하면 약 80% 수준이지만 최근 추세로 보면 상승 곡선에 있다. 지난해 수도권 대부분 구축 단지 가격이 하락했지만 신동아아파트의 경우 11억원 선을 계속 유지했으며 올해 GTX 개통과 맞물려 12억원을 다시 돌파했다.

수서역 초역세권 단지인 삼익아파트 역시 반등에 성공하는 분위기다. 지난해 7월 10억7000만원에 거래됐던 전용 49㎡의 경우 올해 1월 11억7000만원에 거래되며 6개월 만에 1억원 상승했다. 이 단지 역시 전고점(15억원)과 비교하면 약 80% 수준이기는 하지만 조금씩 호가가 오르는 모습이다.

개발 호재 다양한 수서동

GTX 효과에 신세계 입점까지

수서역 일대가 강남 교통 중심지로 거듭나면서 향후 부동산 시장 전망에 관심이 쏠린다.

수서동 일대 아파트는 강남에서 15억원 미만에 매수할 수 있는 몇 안 되는 지역임과 동시에 다양한 개발 호재를 품고 있다. 수서역환승센터 복합개발과 수서차량기지 복합개발사업이 가시화됐고 수서광주선과 위례과천선도 예고돼 있다.

SRT 수서역 오른쪽 부지에는 신세계백화점이 지난해 착공에 들어갔다. GTX 개통 소식과 함께 3월부터 꾸준히 문의가 늘었다는 것이 현지 공인중개사사무소 관계자들 전언이다.

다만 수서동 개발 호재와 별개로 일대 아파트 시장은 단지 특성상 일부를 제외하면 가격 상승에 한계가 있을 것이라는 분석도 나온다.

수서동 일대 아파트는 강남권 다른 지역과 비교해 임대 비율이 높은 편이다. 또 대부분 소형 아파트로 가구당 대지지분이 작아 가구당 추가분담금이 상당할 것으로 보인다. 용도지역 상향 조정 등 파격적인 인센티브가 주어지지 않으면 독자적인 사업 추진이 쉽지 않다.

오히려 GTX-A노선 개통 효과가 주변 아파트 단지보다 수서역 일대 상권 확대에 영향을 미칠 것이라는 분석도 흥미롭다. 이른바 GTX ‘빨대 효과’다. 빨대 효과란 교통 여건 개선으로 중소도시 인구와 경제력이 대도시로 유입되는 현상을 말한다.

업계 한 관계자는 “GTX-A노선 개통과 함께 수서동 일대 아파트 관심은 전반적으로 더 늘어날 것”이라면서도 “개별 단지별로 살펴보면 전반적으로 사업성이 낮고 여러 복합적인 요소로 인해 개발 호재가 가격 상승으로 이어질지는 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

강승태 감정평가사

[본 기사는 매경이코노미 제2253호 (2024.04.03~2024.04.09일자) 기사입니다]