논란의 임대차 3법 '합헌'…"재산권 침해 아니다"

헌재 "입법 목적 정당"
계약갱신청구권·전월세상한제
임대인 수익권 전면 제한 아냐
정부, 공론화 거쳐 보완 입법 추진

헌법재판소가 세입자의 계약갱신청구권과 전·월세상한제를 규정한 주택임대차보호법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했다. 임차인의 주거 안정 보장이라는 입법 목적의 정당성을 고려할 때 집주인의 기본권 제한 정도는 크지 않다고 봤다. 헌재 심판대에 오른 주택임대차보호법 조항들은 문재인 정부 시절인 2020년 전·월세신고제와 함께 ‘임대차 3법’이란 이름으로 도입됐다.

헌재는 28일 서울 재동 헌재 대심판정에서 주택임대차보호법 제6조의 3 일부 조항(계약갱신요구 조항), 제6조의 3 제3항 단서 중 제7조 제2항(차임증액 한도 조항), 제7조의 2(월차임전환율 조항) 등의 위헌 확인 사건 선고기일을 열어 재판관 전원일치 의견으로 합헌 결정했다. 헌재는 “임차인 주거 안정 보장이라는 입법 목적이 정당하고, 임차인의 주거 이동률을 낮추고 차임 상승을 제한함으로써 임차인의 주거 안정을 도모할 수 있다는 점에서 수단의 적합성이 인정된다”며 이같이 결정했다.

계약갱신요구 조항은 세입자가 집주인에게 2년의 계약 연장을 1회 요구할 수 있고 집주인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 이를 거부할 수 없는 게 핵심이다. 세입자의 최소 임대기간을 기존 2년에서 사실상 4년으로 늘렸다.

헌재는 “임대인의 사용·수익권을 전면적으로 제한하는 것은 아니다”며 “임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 규정하는 등 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다”고 설명했다.

차임 인상률을 제한한 차임증액 한도 조항도 헌법에 어긋나지 않는다고 봤다. 헌재는 “차임증액의 범위를 제한하는 것은 계약갱신요구권 제도의 실효성 확보를 위한 불가피한 규제”라며 “(차임증액 한도인) 5%가 지나치게 낮다고 볼 수 없다”고 밝혔다.

전·월세상한제, 계약갱신청구권 등 임대차 3법은 2020년 7월 말 시행 이후 전셋값 상승의 기폭제가 되는 부작용을 낳기도 했다. 정부가 임대차 3법을 보완할 방안을 마련하려는 움직임을 보이는 이유다. 부동산 전문가들은 이번 헌법재판소의 합헌 결정이 당장 임대차 시장에 큰 영향을 주진 않을 것으로 보고 있다. 장기적으로 임대차 3법의 부작용을 완화할 방안을 마련해야 한다는 의견이다. 임대 계약 갱신·종료와 관련한 분쟁이 갈수록 늘고 있는 데다 법정 싸움으로 이어지는 경우도 적지 않아서다.

국토부는 임대차 3법을 보완하는 입법 추진 등을 고려하고 있다. 박상우 국토부 장관은 앞서 “시장 모니터링과 공론화 과정을 거쳐 개선 방안을 찾겠다”고 말했다.

민경진/안정락/심은지 기자 min@hankyung.com