찬바람 부는 경매 시장 [김경민의 부동산NOW]

매물 건수는 9년 만에 최고치…낙찰은 한파

경매시장에 극심한 한파가 몰아치고 있다. 경매 물건이 급증하지만 낙찰된 물건을 좀처럼 찾아보기 어렵기 때문. 경공매 데이터 전문기업 지지옥션에 따르면 지난해 서울 부동산 경매건수는 1만7,966건에 달했다. 2014년(2만412건) 이후 9년 만에 최고치다. 2022년 한해 경매건수(8,812건)과 비교해도 두 배 넘게 증가한 규모다.

[사진=매경DB(이승환기자)]

지난해 12월 서울 아파트 낙찰가율은 80.1%로 집계됐다. 11월(80.7%) 대비 0.6% 떨어졌다. 12월 경매진행건수는 215건으로 이 중 64건이 낙찰되는 데 그쳤다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 하향 곡선을 그린다는 얘기.

한때 인기를 끌던 서울 강남권 아파트도 한파를 피하지 못했다. 일례로 서울 강동구 상일동 고덕자이 전용 84㎡는 지난해 10월 감정가 15억8,000만 원에 경매로 나온 후 두 차례 유찰 끝에 새해 1월 다시 경매시장에 등장한다. 경매 최저가는 10억1,120만 원으로 최초 감정가의 64% 수준으로 떨어졌다.

경기도·지방 역시 분위기가 좋지 않은 것은 마찬가지다. 지난해 12월 경기 아파트 낙찰률은 42.1%로 11월(43.3%)보다 1.2%포인트 하락했다. 다만 평균 응찰자 수는 10.6명으로 11월(8.1명)보다 2.5명 증가했다. 이자 부담이 덜한 저가 아파트 위주로 많은 응찰자가 몰리는 모습이다. 지방광역시 중 대구 낙찰가율이 77.8%로 11월(83.7%) 대비 5.9%포인트 하락했다.

강남권 아파트 유찰↑ 새해에도 공급 올려

새해에도 경매물건이 쏟아질 것이란 전망이 나온다. 고금리가 지속되는 데다 정부가 주택담보대출 규제에 나서면서 대출을 연체하는 집주인이 늘고 있기 때문이다. 특히 아파트보다 빌라 상황이 심각하다. 역전세와 전세 사기 우려로 임대차 시장에서 빌라 기피 현상이 심화된 영향이다. 지난해 12월 서울 빌라의 평균 낙찰률은 12.8%에 그쳤다. 1,085건 빌라 매물 중 겨우 139건만 주인을 찾았다.

경매할 때 주의할 점도 한두 가지가 아니다. 경매에 앞서 권리 분석을 꼼꼼히 하는 것은 필수다. 경매로 나온 부동산에 법률적으로 문제가 있는지, 낙찰자가 낙찰 금액 외에 별도로 인수해야 하는 권리가 있는지도 확인해야 한다. 자칫 낙찰을 받아도 권리가 남았다면 낙찰자가 각종 부담을 떠안을 수 있기 때문이다. 등기부등본을 살펴보고 말소기준등기 이후에 올라온 권리는 모두 소멸된다는 점에 유의해야 한다.

최저 가격이 낮다고 무조건 싼 가격으로 낙찰받는 것도 아니다. 유찰되면서 감정가보다 낙찰가격이 낮아졌다고 해도 여전히 매매 시장의 실거래 가격이나 호가 등과 비교해봐야 한다. 특히 연달아 유찰되는 물건의 경우 복잡한 권리 문제가 얽혀 있을 가능성이 높다. 제대로 된 권리 분석을 통해 낙찰 이후 추가로 지불해야 하는 비용이 없는지 살펴볼 필요가 있다.

치열한 경쟁 끝에 괜찮은 물건을 낙찰받는다 해도 이후 챙겨야 할 것이 있다. 낙찰받은 곳에 거주하는 사람을 내보내는 명도 절차가 만만치 않아 명도소송에 들어가는 경우도 부지기수다. 점유자를 상대로 인도명령신청을 해두면 명도 판결문과 같은 강제집행권원을 얻을 수 있다. 인도명령신청은 낙찰자가 법원에 신청하면 보다 빠르게 강제집행을 할 수 있도록 한 절차다. 채무자나 대항력 없는 세입자 등 점유권이 없는 자는 인도명령결정 대상이 된다. 경매업계 관계자는 “가능하면 명도가 원만히 해결될 수 있는 물건을 고르는 것이 안전하다”고 설명한다.

[글 김경민 「매경이코노미」 기자 사진 매경D]