[THE FINANCE] 新 부동산정책, 얼어붙은 시장 녹일까

출산 땐 주택구입자금 최대 5억 대출
주택청약 납입액 공제 연 60만원 증가
정비제도 변화에 재건축 활력 기대감

연합뉴스 제공.

올해 부동산 규제 완화와 공급 활성화 대책, 특례보금자리론 등 부동산 관련 제도 변경에 따라 시장 상황도 급변했다. 다음 달 특례보금자리론 종료 이후에는 부동산 시장은 더 얼어붙을 것이란 전망이 우세하다.

내년 새롭게 시행되는 제도도 있다. 신혼부부와 신생아 등을 대상으로 한 청약과 대출, 세금 관련 특혜가 신설되고 최근 통과된 1기신도시 특별법, 재건축초과이익환수 완화 등의 시행도 예정돼 있다. 다만 이런 새로운 제도들이 올해만큼 시장에 영향을 줄 수 있을지는 미지수다.

1월에는 신생아 특례 구입·전세자금 대출이 시작된다. 대출 신청일 기준 2년 내에 출산한 무주택 가구를 대상으로 연 1.6~3.3% 금리로 최대 5억원까지 주택 구입자금을 빌려준다. 전세자금은 연 1.1~3.0%로 구입자금보다 이자가 더 낮다. 아이를 더 출산하면 한 명당 0.2%포인트의 추가 금리 인하 혜택을 제공한다.

혼인과 출산을 장려하는 제도는 더 있다. 신혼부부가 결혼자금을 증여세 부담 없이 최대 3억원까지 받을 수 있게 되고, 혼인신고일 기준 4년간 재산을 증여받는 경우 기본 공제 5000만원에 1억원을 추가로 공제받을 수 있다. 증여 가능 금액이 커지면서 주택 증여도 늘어날 것으로 기대된다. 5월에는 특별공급 유형에 '신생아 특공'도 추가된다.

정부의 공공분양주택 브랜드 '뉴:홈'을 역세권에 도입하는 제도도 1월부터 시행된다. 역세권에서 재건축을 하거나, 주택을 지을 때 세대 일부를 뉴홈으로 공급하면 용적률 상향 등의 인센티브를 받을 수 있다.

이밖에 주택청약저축 납입액 소득공제 범위가 연 240만원에서 300만원까지 늘어나고, 주택담보대출 이자상환액 공제금액도 1800만원에서 2000만원까지 확대된다. 상환 기간이 10년 이상이면서 고정금리 또는 비거치식인 경우 연 300만원에서 600만원으로 2배 늘어난다. 전세사기 방지를 위한 공인중개사 인적정보 기재 의무화도 1월부터 시행된다.

3월과 4월에는 정비사업 제도 변화가 예고됐다. 올해 개정된 재건축초과이익환수(재초환) 완화, 1기 신도시 특별법 등이 시행된다. 재초환 면제 기준이 현행 3000만원에서 8000만원으로 높아지고, 부과 구간도 2000만원에서 5000만원으로 완화된다.

부과 시점은 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 미뤄지고, 1주택자는 보유기간에 따라 부담금도 줄어든다. 개정안이 시행되면 전국에서 재건축 부담금 부과 단지가 111곳에서 67곳으로 줄어들고, 평균 부과 금액도 8800만원에서 4800만원으로 감소할 것으로 예상된다.

4월에는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(1기 신도시 특별법)이 시행된다. 조성 20년이 넘은 100만㎡ 택지에 대해 규제 완화, 용적률 상향, 안전진단 면제 등의 혜택을 준다. 1기 신도시를 포함해 전국 적용 가능 대상만 51개 지역, 103만 세대에 달한다.

1기 신도시 특별법과 재초환 완화로 현재 재건축 추진이 지지부진한 단지들이 다시 재건축을 들여다볼 것으로 전망된다. 다만 공사비 인상, 청약시장 침체 등 시장상황이 더 악화될 경우 제도 완화가 제대로된 효과를 보지 못할 수 있다. 특히 분당과 일산 등 1기 신도시 일부 지역 외 지방의 경우 대상에만 포함됐을 뿐 아무런 효과를 얻지 못할 가능성이 높다.

또 상반기 중 신혼부부 특별공급 개별 신청 허용, 비상장 리츠 공모 활성화, 청년우대형 청약저축 비과세 기간 연장 등이 예정돼 있다. 하지만 주택 거래나 대출에 대한 직접적인 혜택은 없어 침체된 부동산 시장 분위기를 일시에 바꾸기는 어려울 것으로 보인다.

하반기에는 주택공급 활성화 관련 제도들이 대폭 개선된다. 우선 중소규모 공공주택지구 지구지정과 지구계획 절차를 통합해 공공택지 내 주택사업을 활성화한다. 또 공공택지를 공급한 이후 1년 내 인허가를 받을 경우 신규 공공택지 공급 시 인센티브를 받는다. 택지를 사놓고 시장 상황에 따라 착공을 미루면서 급감한 인허가 물량을 늘리기 위한 방안으로 풀이된다.

시장 안정화를 위한 정책도 마련된다. 7월에는 등록임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입 요건이 강화된다. 올해 집값 하락으로 역전세 문제가 불거지면서 기존 공시가격의 190%, 전세가율 100%였던 가입 조건을 공시가격의 140%, 전세가율 90%로 낮춘다. 현재 세입자가 가입하는 전세보증과 유사한 수준으로 등록임대사업자가 의무 가입해야 한다. 해당 제도가 시행되면 임대사업자는 보증 가입을 위해 전세가격을 낮출 수밖에 없다.

아울러 공시가격 검증센터를 설치해 '적정 공시가격'을 검증하고, 공시가격 투명성 확보를 위해 공동주택 실명제를 도입한다.

2024년을 끝으로 사라지는 제도도 있다. 가계부채가 늘어나면서 대출 증가의 요인으로 지적되면서 2023년 9월 '일반형 특례보금자리론'의 공급이 중단된데 이어 부부 합산 연 소득 1억원 이하이거나 주택 가격이 6억원 이하를 대상으로 대출해주는 '우대형 특례보금자리론'도 2024년 1월까지만 공급한다.

임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 양도소득세 비과세 및 장기보유특별공제에 필요한 2년 거주요건을 면제하는 '상생임대인 지원제도'도 올해 사라진다. 또한 주거용으로 사용하는 '생활형 숙박시설'에 대한 이행강제금 처분 유예기간도 2024년 12월 31까지다. 계도기간 후에도 생활형 숙박시설을 용도변경 없이 주거용으로 쓰면 이행강제금을 내야 한다.

전셋값 하락으로 집주인이 기존 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난을 해소하기 위해 도입된 '전세 보증금 반환 대출'도 2023~2024년 7월 말까지만 대출 규제가 완화된다.

김남석기자 kns@dt.co.kr