2030년 '1인 가구' 40%…"맞춤형 소형주택 확 늘려야"

수요 많은 다가구·오피스텔 소형 공급 급감
"세제·건축기준 완화 필요…3년내 주거불안 우려"

"2030년 독신가구 40% 시대"

혼자 사는 인구가 빠르게 증가하며 보편적 주거형태가 1인 가구로 변화하고 있다. 하지만 이들이 필요로 하는 양질의 소형주택 공급은 외려 큰 폭으로 줄고 있다. 관련 세제 및 규제를 정비해 공급을 확대할 대책을 시급히 마련해야 한다는 지적이 나왔다. 

늘어날 1인 가구 규모에 비해 현재의 공급 상황이 턱없이 모자란 데다, 향후 금리하락과 경기회복에 따른 주택·임대 가격 상승시 1인 가구의 주거불안 문제가 대두할 수 있다는 분석에서다. 

주택산업연구원은 6일 국회 기획재정위원회 소속 송언석 의원 주관으로 국회도서관 소회의실에서 이와 관련한 세미나를 열고 독신가구용 주택공급 활성화 대책을 논의했다. 

이날 발제자로 나선 이지현 주산연 부연구위원은 "최근 소형주택의 공급부족이 누적돼 내년 하반기 금리하락과 경기회복으로 주택가격과 임대료가 급상승하면 1~2인 가구의 주거불안이 가중될 수 있다"면서 "소형 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택 등의 공급확대 대책이 시급하다"고 강조했다. 

이 부연구위원은 "1인 가구 주거비율이 높은 주거용 오피스텔은 주택과 동일하게 부가가치세와 취득세율을 낮추고 60㎡ 이하 소형 오피스텔 보유자의 경우 취득세 중과 제외, 종합부동산세 합산 배제 등 불합리하게 적용됐던 세제를 개선할 필요가 있다"고 주장했다.

그는 또 오피스텔의 건축규제와 관련해서는 서비스 면적인 발코니 설치 기준을 완화하고 대피공간의 바닥면적 포함을 제외하는 등 주거환경 및 주거질 향상을 위한 방안 마련이 필요하다는 의견도 내놨다. 

1인 가구 급증하는데...소형주택 공급 외려 급감

전체 가구 수 대비 1 2인가구 비중 추이/그래픽=김용민 기자 kym5380@

통계청에 따르면 지난해 1인 가구수는 약 750만가구로 전체(2177만가구)의 34.5%를 차지했다. 2030년에는 1인 가구수가 전체의 40%를 웃돌 것으로 전망했다. 2인 가구수도 지난해 28.8%를 기록해 1~2인 가구수가 이미 전체의 63.3%를 넘어선 상태다. 

연령대별로는 30대 이하가 36.5%(273만9000가구)로 가장 많았으며, 이어 60세 이상 35.3%(264만9000가구), 50대 15.2%(113만7000가구), 40대 13%(97만7000가구) 순으로 나타났다. 

반면 소형주택 공급은 큰 폭으로 줄고 있다. 경기침체, 고금리에 따른 주택수요 감소와 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 어려움 등으로 주택시장이 얼어붙은 데다, 매매차익이 아닌 임대차익을 목적으로 하는 소형주택이 다주택자 중과세 부과 대상이 돼 임대사업자들의 세금 부담이 커졌기 때문이다. 

이지현 부연구위원은 "3~4인 이상 다인가구는 아파트 거주비율이 57.8%로 높은 반면, 1인가구는 다가구·단독주택, 오피스텔 거주 비중이 높고 이중에서도 전용면적 40~60㎡ 이하 소형주택 거주 비중이 70.3%로 높다"고 분석했다. 

이어 "소형주택, 오피스텔 등은 매매가격에 큰 변화가 없어 양도차익이 아닌 임대차익을 목적으로 하나 종합부동산세, 재산세, 양도소득세 등 다주택자 중과 대상이 되며 (임대사업자의) 수요가 감소하고 이에 따른 공급이 급감하는 추세"라고 진단했다. 

주택 규모별 인허가 실적 추이/그래픽=김용민 기자 kym5380@

실제 주택임대사업자에 대한 세제가 강화된 2020년 7·10대책 이후 국토부의 주택규모별 인허가 실적을 보면 40㎡ 이하 비중이 2021년 13.8%(7만5300가구)에서 2022년 5.7%(2만9500가구), 올해(1~9월)는 3.4%(8600가구)로 급감했다. 40~60㎡ 규모의 인허가 비중도 2021년 35.2%에서 올해 14.9%로 쪼그라들었다. 

특히 청년층 거주비율이 높은 오피스텔 공급량은 2019년 11만실로 최고치 달성 이후 지속 감소하다 지난해에는 절반 수준인 약 5만실로 줄었다. 올해는 9월까지 공급량이 지난해 같은 기간보다 67.1% 감소한 약 1만실로 줄었으며, 이중에서도 40㎡ 이하 소형 면적은 68.1%가 줄었다. 

오피스텔에 불리한 세제가 공급 위축 '원흉'

전문가들은 이 같은 추세가 지속되면 △주택 절대량 부족에 따른 주거난 가중 △주거 질 악화 △임대료 상승 부담 증가 △소형아파트 가격 급등 등으로 1인 가구의 주거 문제가 사회문제로 대두할 것으로 내다봤다. 

이 부연구위원은 "공급 축소의 가장 큰 원인은 불합리한 과세제도"라며 "주거용 오피스텔은 아파트에 비해 불리하게 세금이 부과되는 반면 건축규제는 높은데 최근 주택시장 규제완화는 아파트 중심으로 이뤄지고 있다"고 지적했다. 이어 "규제 사각지대에 놓인 비(非) 아파트 부문의 세제, 건축기준, 금융정책 완화 등의 개선이 필요하다"고 강조했다. 

부동산 개발업계를 비롯한 학계에서도 한목소리를 냈다. 이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 "40㎡이하 소형주택의 매매가는 변동이 거의 없어 정부의 투기 우려 상황과는 맞지 않는다"면서 "다주택 중과 세제 대상에서 배제하고 오피스텔 등 준주택 관련 정책을 위한 별도의 관리부서 마련 등이 필요하다"고 강조했다. 

최창규 한양대 도시지역개발경영학과 교수는 "시장의 부동산 개발업체 입장은 시장 수요에 대응하는 것인데 정책은 30·40세대 아파트에 집중돼 있어 늘어나는 20·30세대 1인 가구 등의 수요와는 맞지 않는다"면서 "수요와 시장의 요구에 맞게 정부의 적극적인 세제 완화 등 규제 정책의 방향 전환이 필요하다"고 말했다. 

정부도 이같은 문제점을 인식하고 들여다 보겠다는 입장을 내놨다. 특히 박상우 국토교통부 장관 후보자가 최근 도심에 비아파트를 중심으로한 소규모주택을 신속 공급하겠다는 방침을 밝힌바 있어 관련 규제들의 개선이 가능할지 주목된다. 

정호진 기재부 재산세제과 사무관은 "주거용 오피스텔 비중이 높은 만큼 부가가치세, 취득세 등을 주택과 동일하게 취급하는 등의 논의가 필요해 보인다"면서 "다만 임대사업자에 대한 세제혜택 등은 관리적 측면에서 추가적인 검토가 필요해 보인다"고 말했다. 

이광우 국토부 주택건설공급과 사무관은 "1인 가구 특화 소형주택 위주 공급이 급격히 감소한 것은 사실"이라며 "지난 9월 소형주택에 대한 규제완화, 자금조달 지원 방안 등을 내놨지만 아직까지 효과를 보지 못하고 있는 상황"이라고 말했다. 

이 사무관은 "기존 대책이 아파트 위주의 공급 대책에 집중됐던 만큼 공급대책의 방향 변화가 필요하다는 지적은 귀담아듣겠다"면서 "앞으로는 늘어나는 1인 가구의 도심 거주 수요를 감안한 정책방향과 관련해 검토해 볼 것"이라고 말했다. 

김미리내 (pannil@bizwatch.co.kr)

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