[9·26 공급대책]"수요 심리 개선됐지만 예민하게 모니터링"

'주택공급 활성화 방안' 일문일답

정부가 주택 공급난 우려를 해소하기 위해 공공주택 12만가구를 추가 공급한다. 3기 신도시에서 3만가구, 신규 공공택지로 8만5000가구, 민간→공공주택사업 전환 5000가구 등이다. 또 공공택지가 적기에 공급될 수 있도록 공동주택용지 전매제한을 1년간 완화한다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증 규모는 기존 15조원에서 25조원으로 늘리고, 단기 공급이 가능한 연립·다세대주택, 오피스텔 등 비아파트 사업은 기금과 건설공제조합 보증을 통해 자금 조달이 가능토록 한다. 청약 시 무주택으로 간주하는 소형주택 기준 공시가격은 수도권, 지방 각각 3000만원, 2000만원 상향한다.

서울 여의도 63빌딩 전망대에서 바라본 일대 아파트 모습. / 사진=김현민 기자 kimhyun81@

국토교통부는 26일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'을 발표했다.

진현환 국토부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 기자들과 만나 "이번 대책은 공급자 측면에서 자금 조달 여부와 미분양 우려, 공사비 고민을 해소하는 데 초점을 맞췄다"며 "시장 상황이 대세 상승 국면인지 일시적·지엽적 상승 국면인지 예단하기 쉽지 않아 수요 측면도 예민하게 모니터링하고 있다"고 말했다.

다음은 진현환 실장과의 일문일답.

-3기 신도시에 3만가구 확충 배경은.

▲용적률, 자족용지, 공원녹지 등을 보고 적용했다. 지금 동탄이나 판교, 위례 이런 곳(2기 신도시)은 자족용지 비율이 4.7%인데 3기 신도시 자족용지는 13.8%로 굉장히 높다. 그래서 해당 지방자치단체와 협의해 완료된 내용만 담아 3만가구를 확정했다. 공원녹지나 용적률 등 여러 규정, 지침 범위 내에서 조정했다. 지역별 물량 분포는 공개하기 어렵고, 수도권광역급행철도(GTX) 등을 고려했다.

-공공주택 총 12만가구 공급 세부 계획은.

▲수도권 신도시 3만가구, 민간→공공주택사업 전환 5000가구, 신규 공공택지 8만5000가구다. 신규 택지의 경우 당초 6만5000가구 공급 예정이었는데 2만가구를 추가했다. 따라서 새로 늘어난 가구 수는 총 5만5000가구다. 발표는 11월로 앞당겨 할 예정이다. 대부분 물량이 수도권 중심으로 30㎞ 이내 공급될 것이다. 1만6000~2만가구 정도의 지구, 더 작은 곳도 있을 수 있다. 다만 대규모 택지는 없다.

-한국토지주택공사(LH)가 민간참여 공공사업 공사비 증액을 협의하는데 이뤄지는 곳이 없는 줄로 안다.

▲LH 입장에서는 배임 우려가 있어 소극적인 측면이 있는 것 같다. 그런 부분을 해소하고 공공과 민간이 합리적으로 리스크를 분담하겠다는 의지를 이번 대책에 담았다. 정부가 나서서 천명했으니 앞으로 협의가 더 원만하게 이뤄지지 않을까 싶다.

-가장 큰 문제는 서울 내 민간 공급 부족이다. 강북은 분양가가 계속 오르고, 강남은 분양을 미루는 상황이다. 이번 대책이 현재 흐름을 완화할 수 있을지.

▲서울은 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구만 분양가 규제를 받고 있고, 그 지역은 분양가를 자율 조정하다 보니 가격이 오르고 있다. 국토부도 분양가 인상 상황을 모니터링하고 있지만 결국 수요와 공급 문제다. 국토부가 분양가 자율화 지역에 직접 개입하는 것은 적합하지 않은 것 같다. 강남은 여러 규제나 사업비 등 복합적인 문제가 있을 수 있는데 기본적으로는 사업자가 판단할 문제다. 올해 전세사기 등의 여파로 비아파트 공급이 많이 줄었는데 아파트가 아닌 소형주택 공급을 늘려서 보완해보자는 생각을 갖고 있다.

-청약 무주택 간주 소형주택의 공시가격이 수도권 기준 최대 1억6000만원인데. 시세로는 얼마 정도인가.

▲2억4000만원 정도로 보면 된다.

-주택공급 대책 시점이 시장 기대감 맞는다고 보나.

▲앞서 공급 선행지표가 좋지 않다고 말씀드렸는데 현재 인허가 진행 중인 물량이 약 19만가구, 지난해 인허가를 받고 올 상반기까지 착공하지 않은 물량이 33만1000여가구로, 합치면 52만가구 정도다. 이 물량들이 정상적인 트랙으로 올라탈 수 있도록 지원하는 것이 이번 대책의 핵심이다.

-거시경제 불확실성 속에 정책 효과를 기대할 수 있나.

▲일단 충분한 공급 금융을 통해 적체된 인허가나 착공 물량이 조속히 진행되길 기대하고 있다. 업계에서는 미분양 주택 해소 요구도 있지만, 금융 부분 애로를 많이 얘기한다. 그래서 금융기관과 함께 필요성을 인식하고, 제대로 된 사업장에 대해서는 금융 때문에 공급이 안 되는 문제가 없도록 하겠다는 것이다.

-올해 인허가 47만가구 목표 달성할 수 있나.

▲연말까지 4개월, 얼마 안 남았다. 8월 기준 인허가 21만가구 수준이다. 최대한 목표 달성에 집중하고 부족한 부분은 내년도 계획에 합쳐서 100만가구 이상 공급하겠다.

-사업성이 떨어져서 택지를 갖고 있어도 사업을 안 하는 것일 수 있는데, 전매제한을 완화한다고 효과가 있을까.

▲사업성이 없어서 안 하는 경우도 있지만, 택지를 LH로부터 입찰방식으로 받았는데 대금을 완납하거나 건축비를 조달할 능력이 없는 경우 사업을 망설이기도 한다. 자금력 있는 업체가 인수하면 사업이 더 빨리 재개되지 않을까 싶다.

-그러한 업체를 실제로 파악하고 있나.

▲정확히 말씀드릴 수는 없지만, LH에서 택지를 받아놓고 연체된 금액이 4200억원 정도 된다. 이 중 금액이 많이 연체된 사업장이 대상이 아닐까 싶다."

-공급책도 좋은데 결국은 수요자들이 있어야 한다. 수요 진작책에 대해 어떻게 생각하나.

▲구매자의 심리지수, 미분양 감소 등을 봤을 때 수요자 측면에서는 사업 여건이 상당히 개선되고 있다고 본다. 다만 공급 쪽에서 자금, 분쟁, 절차 문제 묶여 있는 걸 풀어준다는 것이다. 저희가 봤을 때 미분양 때문에 사업을 못 한다기보다는 사업을 했을 때 브릿지론에서 본 PF로 넘어갈 수 있을까, 대출이 나올까 이런 우려가 많은 영향으로 본다.

-수요 심리가 계속 이렇게 갈 것이란 근거는 있나.

▲매달 나오는 인덱스를 보면 개선되는 게 보인다. 분양이 줄어든 것도 있지만 미분양도 연속 감소하고 있다. 수요 부족이나 미분양이 우려돼서 사업을 포기하기보다는 정상 사업장이라고 해도 제대로 자금 조달이 될까를 우려하고 있는 것으로 판단됐다.

-올해는 특례보금자리 등 정책 때문에 수요가 끌어올려졌다는 평가가 있는데, 그런 부분도 다 감안했나.

▲그런 측면 다 고려했다. 현재 금리가 상당히 높은데 한동안 기준금리가 동결되면서 상대적으로 금리가 인하된 느낌을 받는 것 같다. 인위적으로 시장을 부양시킬 정도가 아니라고 판단해서 특례보금자리 요건도 강화됐을 것이고 이번 대책도 그런 것 감안해서 나왔다. 앞서 지난 1월 수요 관련 시장 정상화를 위해 규제를 많이 풀었다. 수요 진작을 위해 풀 규제를 정부가 지금 가지고 있느냐고 하면 그렇지도 않다. 집값은 계속 모니터링하고 있으며, 이번 대책들은 한 달 내에, 최대한 빨리 시행하려고 한다.

노경조 기자 felizkj@asiae.co.kr