매수인 믿었는데…보증금도 못 받는다고? [생활 속 법률 이야기]

매매 계약 중인 매수인과 체결한 임대차 계약의 효력

#A는 신축 다세대빌라에 입주하며 전세 계약을 체결했다. 빌라 등기부상 소유자가 아니라 빌라에 대해 매매 계약을 체결한 매수인 B와 전세 계약을 진행했다. 특약 사항에 ‘본건은 매매 계약일 현재 매매가 진행되는 물건으로서 임대차 계약은 건물을 매수하는 B를 임대인으로 해 계약을 진행하고, 계약일 현재 등기상 명의인인 C에게서 매수인 B에게로 등기이전되는 일체의 과정은 거래 공인중개사가 책임지고 진행한다’는 내용을 기재했다. A는 잔금 지급 후, 빌라에 전입하면서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 등 주택임대차보호법상 대항 요건을 갖췄다. 문제는 그 후에 터졌다. A가 빌라에 입주한 후 빌라 매수인 B가 매매 대금을 지급하지 않자, 등기부상 소유자 C는 B와의 빌라 매매 계약을 해제했다. 이후 새로운 매수인 D가 나타나 빌라를 사들였고 빌라 소유자는 C에서 D로 변경됐다. D는 빌라를 매수할 당시 A와의 임대차 계약이 있는지 모르는 상태였다. 이럴 경우 D와 임대차 계약 당사자가 아닌 A는 D로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있을까.

빌라나 다세대주택은 건물 신축을 전후해 통매각이 이뤄지는 경우가 흔하다. 이때 빌라나 다세대주택을 통매입한 매수인은 등기부상 소유자는 아니지만 세입자와 전세 계약을 체결하기도 한다. 이런 거래의 경우 ‘본건은 부동산 매매가 진행되는 물건으로서, 등기부상 소유자의 승낙하에 건물 매수인을 임대인으로 한다’고 특약 사항을 기재하거나, 등기부상 소유자 명의의 사실 확인서를 첨부하는 것이 일반적이다.

소유권 이전과 관계없이…임차권은 ‘보호’받아야

문제는 위의 사례처럼 임대차 계약서상 임대인으로 돼 있던 매수인이 정작 매매 대금을 지급하지 못해 매매 계약이 해제되는 경우다. 매매 계약이 해제되기 전 임대차 계약을 한 임차인의 권리는 어떻게 될까.

위의 사례에서 1심과 2심 법원은 D를 상대로 전세보증금 반환을 청구한 A에게 패소 판결을 내렸다. 1·2심 법원은 임대차 계약 임대인이자 부동산 매수인 B는 매매 계약을 체결한 이후 매매 대금 일부만을 지급할 상태였을 뿐이라고 판단했다. 매매 계약 이행으로 부동산을 인도받은 상태는 아니라고 본 것. 물건을 타인에게 적법하게 임대할 수 있는 사람에 해당하지 않는다는 의미다. B에 대한 C의 임대 권한 부여는 매매 계약 해제를 조건으로 한 것이어서, B의 채무불이행으로 매매 계약이 해제된 이상 B는 부동산 임대 권한을 상실했다고 판결했다. 애초에 임대 권한이 없는 사람과 계약을 했으므로, A는 임대차보호법 대상이 아니라고 봤다.

대법원 판단은 달랐다. 대법원은 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택 소유자인 임대인 사이에 임대차 계약이 체결된 경우로 한정되지 않는다고 판단했다. 주택 소유자는 아니지만 주택에 관해 적법하게 임대차 계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인과 사이에 임대차 계약이 체결된 경우도 주택임대차보호법 대상이라고 정의했다. 주택 소유자가 아니라 주택 매수인과 임대차 계약을 체결한 임차인이라 하더라도, 주택임대차보호법상 대항력을 갖추면 법적 보호를 받을 수 있다는 판단인 셈이다.

D 입장에서는 억울할 만하다. 임대차 계약이 걸려 있는지 모르고 빌라를 사들였다 뜬금없이 전세보증금을 돌려주게 생겼으니. 다만, D에게도 구제책이 있다. 전 소유주인 C로부터 피해 보상을 받을 수 있다. C가 임대차 계약이 있음을 알려주지 않았기 때문이다. 대법원은 매매 계약 과정에서 집주인이 입은 피해를 임차인에게 전가하면 안 된다고 내다봤다. 임차인의 권리 보장이 최우선 순위라는 판단이다. 매매 과정에서 발생한 문제는 매매 계약 당사자끼리 해결해야 한다는 의미다.

최재원 법무법인 자연수 대표 변호사

[본 기사는 매경이코노미 제2227호 (2023.09.20~2023.09.26일자) 기사입니다]