"3~4억 빚내서 집 사는게 아무렇지 않은 시장"…정말 '제2의 IMF' 터질수도[아팟트]

제2의 IMF가 터진다, 가장 큰 책임은 누구에게 있을까요? 돈 풀기를 멈춰야 합니다. (박은정 감정평가사 2부)

신지은 : 저희가 1부에서는 좀 넓은 시각에서 하반기 부동산 시장 전망을 다뤘는데요 2부부터는 조금 세부적인 사항들 질문드리도록 하겠습니다.

요즘 금리가 그래도 몇 년 전보다는 많이 올랐잖아요. 수십 년 걸쳐서 보면 아직 저금리라고 하는데 일단 미국 금리가 5.5% 정도고 한국 같은 경우는 3.5%로 유지되고 있습니다. 5.5%의 미국 기준금리, 3.5%의 한국 기준금리 이 정책 방향성에 대해서 어떻게 보고 계세요?

Q. 미국과 한국의 기준금리가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까

박은정 : 일단 금리가 왜 올라갔는지부터 생각을 해야 합니다. 금리가 왜 올라갔을까요?

돈을 많이 풀었기 때문에 초저금리 상황이 꽤 오랜 기간 유지됐었잖아요. 그런데 어떤 실질적인 인플레가 오지는 않았어요. 과거에는 돈을 많이 풀고 수요가 늘어나도 공급을 잘 할 수 있는 구조였는데 코로나 사태를 겪고 나면서 글로벌화됐던 시장 환경 자체가 공급망 자체가 붕괴하고 자국에서 먼저 소비하고 이런 상황이 됐잖아요. 즉 공급 부분에 있어서 문제가 생긴 거예요. 공급이 막히지 않았으면 문제가 안 됐을 건데 코로나 사태가 터지면서 이게 현실화가 되기 시작한 거예요. 그러면 연준 입장에서는 돈을 많이 풀었던 주체가 돈을 회수하는 쪽으로 긴축이 시작이 된 거예요. 계속 파티를 벌일 수 있었으면 언제까지든 계속 유지하고 싶었지만 그렇지 못한 상황이 왔기 때문에 이제 금리를 올리는 선택을 했고 그게 이제 긴축으로 가는 이런 상황이 된 거거든요. 근데 지금 미국이 기준금리를 5.5%까지 올렸는데 앞으로 동결을 할 것이다, 또는 한 차례 더 올릴 것이라는 전망을 하고 있거든요. 이유는 인플레가 잦아들고 있지 않기 때문에 그래요.

그런데 이 인플레를 놓고 보면 앞으로 잦아들기 좀 어려운 환경이 계속되는 거예요. 이유는 일단은 애그플레이션이 왔잖아요.

* 애그플레이션 (agflation) : 농업(agriculture)과 인플레이션(inflation)의 합성어로 농산물 가격이 오르면서 일반 물가도 오르는 현상을 말한다.

이상기후 현상이라든가 밀 최대 수출국인 러시아에 전쟁이 났고 쌀도 지금 인도에서 수출 제한을 하는 식으로 농작물에 대한 자국 내에서의 소비도 지금 감당이 안 되기 때문에 외국으로 파는 것 자체를 줄이겠다. 이 얘기는 공급자 측면에서 이미 문제가 생기고 있는 거거든요. 그리고 유가적인 측면 코로나로 인해서 멈췄던 경제가 다시 돌아가면서 막 생산해내니까 기존에 막혔던 기름의 수요가 늘어나니까 유가가 떨어지고 산유국에서는 (석유를) 감산하는 조치를 한단 말이에요. 그럼 다시 기름값이 올라갈 요인이 있거든요.

그렇기 때문에 미국에서 인플레 상황을 막기 위해서 계속 긴축적인 기조를 유지해 간다 이런 식으로 가고 있는데 우리나라 같은 경우는 이제 한미 기준금리가 역전이 됐잖아요. 미국도 금리를 이렇게 올렸을 때 부작용이 크면 못 올리겠죠. 근데 부작용이 별로 없는 거예요. 워낙 탄탄한 금융 시스템을 가지고 있고 또 소비가 줄어든다거나 아니면 고용이 침체된다든가 어떤 경제적으로 안 좋은 시그널들이 나오면 금리를 올리는 걸 멈칫멈칫할 건데 지금 그렇지 않거든요. 그런데 인플레는 계속 심화가 되니까 사람들 생존에 가장 크게 직결되는 생필품 인플레를 잡기 위해 지금 금리를 올리는 조치를 하고 있고 시장에 풀린 돈을 줄이는 조치를 하고 있습니다.

그런데 우리는 지금 못하고 있어요. 이유는 우리는 인플레뿐만 아니라 스태그플레이션 상황이 왔기 때문에 경기가 침체하고 있는 상황이거든요. 그 때문에 지금 금리를 올렸다가는 경기가 더 위축될 수 있으니까 못하고 있어요. 또 하나의 이유는 가지고 있는 부채가 너무 크기 때문에 지금의 금리 수준으로도 견디지 못해서 연체율이 증가하고 파산, 회생 이런 것들이 늘어나고 있는 시장이잖아요.

지금 사람들이 이미 이렇게 낮은 금리에도 3.5%인데도 제약적이라고 느끼는 거예요, 이 시장 자체가 견디질 못하는 상황이기 때문에 금리를 못 올려요. 또 금융 불안정성 때문에 여기서 금리를 더 올렸다가는 연체율이 더 늘어나고 금융권의 건전성 지표가 떨어지고 그러면 우리의 신용도가 하락을 하고 그러면 돈이 마르는 시장에서 더 돈을 구하기가 힘들어지고 그렇기 때문에 이제 어쩔 수 없는 선택으로 동결하는 조치를 하고 있거든요.

그런데 이제 한미 기준금리 역전이 2%가 됐어요. 유례없는 격차거든요. 이 얘기는 우리보다 훨씬 더 안전한 나라에서 훨씬 더 경제적으로 성장하고 있는 나라에서 더 높은 금리를 쳐주고 있는 시장이라는 거예요. 그럼 우리나라는 외국에서 보기에는 아직도 분단국가고, 여러 가지 부분이 있잖아요. 리스크가 있는 지역이잖아요. 리스크가 있는데 금리는 낮게 주는 시장에 돈을 투자할 것인지 아니면 금리도 높고 더 안정적인 시장에 투자할 것인지 돈의 흐름 자체는 너무 명확하게 흘러갈 수밖에 없는 구조거든요. 그렇기 때문에 한미 기준금리의 역전을 우려하는 거고 우리나라에 계속 달러가 머물게 하는 환경이 되려면 우리나라가 미국보다는 좀 더 높은 금리를 유지하는 형태 이렇게 그동안 전통적으로 유지를 했던 거거든요. 그래서 지금 좀 위험한 상황이죠.

Q. 부동산 PF 대출 부실 문제의 심각성

신지은 : 최근에 경기 침체 얘기 나오면서 부동산 PF 대출 얘기가 계속 나오고 있거든요. 새마을금고 얘기도 나오고. 부동산 시장의 가장 큰 문제가 PF 대출 문제랑 지금 얽혀 있는데 이 문제가 얼마나 심각한 겁니까.

박은정 : 금리 동결을 하고 있지만, 시장의 금리 자체는 올라가고 있어요. 이 얘기는 돈을 구할 때는 지금 우리의 기준금리와 상관없이 미국의 금리 흐름을 따라가고 있거든요. 지금 돈이 마르는 시장에서 모두가 돈을 원하고 있잖아요. 그동안 계속 돈을 풀면서 유지해왔던 규모이기 때문에 계속 돈이 흘러 들어와 줘야 그걸 유지할 수가 있어요. 그런데 돈이 마르는 시장이야. 그러면 선택적으로 돈이 흘러 들어갈 수밖에 없고 우리가 돈을 구할 때는 우리의 기준금리와는 별개로 외국에서 모든 자본이 경쟁을 해서 돈이 들어오는 거기 때문에 우리도 조달하는 금리가 올라갈 수밖에 없는 거예요.

그런데 이제 아까 대출을 굉장히 많이 해줬다고 했잖아요. PF 부분도 마찬가지거든요. 부동산 시장이 활황이 됐다고 하니까 부동산 개발을 하는 사업에 돈을 많이 빌려준 거예요. 이 사업성만 보고 땅을 사는 데도 빌려주고 건물을 짓는 데도 빌려주고 분양을 해서 나중에 돈이 다 회수될 거라는 가정하에 돈을 몇 년간 빌려주는 구조로 PF 대출을 많이 해줬어요. 그런데 이 PF 대출은 이 프로젝트가 진행되고

분양돼서 현금으로 들어와 줘야 종결이 되죠. 근데 부동산 시장이 꺾였어요. 그러면 이들이 사업을 할 때, 사업성을 판단할 때 지금 산 가격에는 사업성이 없는 상황도 될 수 있고 분양가 자체를 높일 수 있는 구조가 아닌데 이미 땅 자체도 비싸게 샀고 건물을 짓는데도 돈이 더 들어가는 거예요. 비용이 더 늘어나는 구조죠.

거기에 이걸 하는데 자기 돈으로 하는 게 아니라 금융 비용을 고려해서 사업을 하는데 그 이자가 올라갔어요. 이 사업 자체가 유지되기가 굉장히 어려운 상태인 거예요. 돈은 안전하고 더 많은 금리를 주는 곳으로 흘러 들어가게 되어 있고 그러면 이 PF 시장에 있는 많은 사업이 선별적으로 살아나는 것과 살지 못하는 것들이 생길 수밖에 없는 상태인 거죠. 그래서 지금은 거의 단기 RP나 뭐 이런 걸로 단기로 돌리고 있는데 6개월 단위, 1년 단위 연장해서 이 시기만 넘어가고 넘어가자고 해서 이렇게 지금 흘러가고 있는 상태인데 과연 이게 다 좋아질 수 있을까에 대해서 굉장히 부정적인 거고 이 얘기는 돈을 빌려준 금융기관들도 문제가 된다는 거예요.

새마을금고 사태가 나온 것도 PF 연체가 5% 정도 되잖아요. 증권사 같은 경우는 15%가 넘어가고 있어요. 이 PF 관련 대출에 대한 부실 문제가 점점 현실화하고 있는 상태거든요. 거기에 건설사들에 부실시공 문제가 많이 있었잖아요. 이 얘기는 건설사에 대한 신용도가 떨어진다는 걸 의미하고, 시장에서 돈을 조달할 때 높은 금리 내지는 돈을 안 빌려주는 이런 상황이 될 수밖에 없다는 거죠. 그래서 굉장히 심각한 상황인 거고, 금융권도 이런 부실을 감당하고도 건전하게 이 상황을 넘어갈 수 있다는 걸 보여주려면 충당금을 쌓아놔야 하는데 이 충당금을 쌓으려면 돈이 있어야 하잖아요. 그래서 지금 저축은행 이런 데서 최근에 새마을금고 같은 경우는 7% 넘게 준다고 하고 저축은행도 4.5~5%까지 가는 이런 상황이 된 게 그만큼 돈을 구해야 하는 시장인 거거든요. 또 은행채를 발행해서 돈을 쌓아놔야 하는데 채권 시장에 들어오는 돈은 한정되어 있으니까 경쟁적으로 금리를 높게 줄 수밖에 없고 그 수신 금리가 올라가면 당연히 빌려주는 돈도 올라가는데 대부분 지금 가계부채를 지고 있는 사람들의 80%가 변동 금리로 돈을 빌려 쓰고 있거든요. 이 얘기는 올라간 금리에 대해서 사람들이 고스란히 영향을 받을 수밖에 없는 구조라는 거죠.

Q. 제2의 IMF가 정말 올 것인가

신지은 : 지금 말씀해 주신 것, 정리해 주신 걸 들어보니 이게 상황이 쉽지 않아 보이는데요. 그래서 2008년 금융위기도 부동산 때문에 일어났다 이러면서 이제 한국도 부동산 PF 때문에 좀 세게 말씀하시는 분들은 경제가 아마 아작이 날 거다 ‘제2의 IMF가 올 거다’ 이런 말씀 하시는데 정말 그 수준이라고 보시나요?

박은정 : 일단은 우리가 과거에 그런 위기를 겪었기 때문에 그런 위기가 오지 않게 하려고 선제 대응을 하고 있어요. 선제 대응이라고 하는 것은 일단 1.3 부동산 대책도 그 일환이거든요. 둔촌주공 PF, 사실 둔촌주공 같은 아파트는 매우 많은 사람이 선호할 수 있는 아파트임에도 불구하고 미분양이 났잖아요. 그만큼 그 가격에 사줄 수 있는 실수요가 많이 받쳐주지 않는 시장이었거든요. 그런데 돈은 다 대출로 사업을 끌어가고 있는데 돈을 빌려준 주체들이 이제 연장을 안 해준 거잖아요. 그래서 당장 PF 위기가 왔어요. 그래서 이 PF 위기를 해결하기 위해서 정부가 채안펀드(를 확충하고) 정부의 돈도, 그 정부의 자금 자체도 굉장히 안정적인 곳에만 선별적으로 쓸 수 있거든요. 부동산에는 돈을 이렇게 쓸 수가 없는 건데 정부가 그 부분을 풀면서 둔촌주공 살리기에 나서서 PF 문제를 막은 거거든요.

신지은 : 정부도 급하긴 급했습니다.

박은정 : 왜냐하면 이렇게 우량한 사업장조차도 돈을 못 구하는 시장인데 그런 경색이 왔을 때 나머지 여파가 너무 크기 때문에 이걸 선제적으로 막기 위해서 정부가 돈 투자할 테니까 5대 은행 모아놓고 ‘이거 돈 빌려줘라’ 이렇게 된 거잖아요. 그래서 이 위기를 넘어갈 수 있었고 HUG가 보증하고, PF 보증도 들어가고 이런 것들은 결국은 이게 터지지 않게 하기 위한 조치였거든요. 그러니까 이런 조치를 지금 계속하고 있는 거예요. 이번에 코로나 사태를 겪으면서 우리가 대출의 규모가 너무 크기 때문에 지금 이 모든 게 해결이 안 되는 거거든요. 근데 부동산 시장을 살려야 PF 시장의 문제가 불거지지 않으니까 사람들한테 이제 빚내서 집 사라고 해줬잖아요. 근데 빚내서 집 사라고 해줄 때도 현재의 대출 금리가 올라가는 걸 견디지 못하는 사람이 많으니까 대환 대출 용도로 쓰라고 기금의 절반 가까이는 그걸로 나갔는데 이제 빚내서 집 사라고 하니까 나머지는 집 사는 데 이 돈을 쓰고 있는데 이렇게 들어간 돈이 벌써 다 소진됐어요.

40조 정도를 기획해서 했는데 5월인가에 이미 다 써졌잖아요. 그럼 앞으로도 계속 정부가 이런 정책 자금을 마련할 수 있느냐, 정부가 정책자금을 마련하는 것도 시중의 금리는 이만큼 높은데 이렇게 낮은 금리를 적용해 줄 테니까 집을 사라고 하는 건데 이 차액만큼은 누군가 손실을 보아야 하잖아요. 그럼 정부가 손실을 보는 거잖아요.

신지은 : 또 고스란히 국민의 몫이네요.

박은정 : 그렇죠. 그래서 국채를 더 발행한다든가 국채를 발행한다는 건 결국 빚을 진다는 거거든요. 그래서 정부 부채도 지금 기하급수적으로 늘어나고 있잖아요. 그러니까 '제2의 IMF가 올 수 있다' 이런 얘기는 망할 때 진짜 돈이 하나도 없어서 망하는 게 아니라 어떤 순간에 내가 돈을 감당할 수 없는 그런 위기가 오면 회사도 부도나고 하는 거잖아요. 우리가 IMF 때 겪었던 것도 단기 유동성 경색 때문에 IMF를 겪은 거고 그때 극복할 수 있었던 이유는 가계는 여력이 있었거든요. 그런데 지금 가계는 GDP 대비 105%의 빚을 지고 있는 상태고 이 빚의 규모를 가처분 소득으로 기준으로 했을 때는 미국의 2배 정도, 즉 평생 벌어도 갚을 수 없는 빚을 지고 있는 상태거든요.

신지은 : 지금은 가계도 그걸 버텨줄 수 없는 수준이네요.

박은정 : 그렇죠. 그런데다가 정부도 코로나 이전에는 약 36% 정도의 부채비율이었다면 지금은 이제 50% 가까이 늘어났어요.

코로나 위기를 극복하기 위해서 다 빚내서 썼으니까 이런 상황이에요. 다 힘든 상황인데 터지지 않게 선제 대응을 해주면서 이 상황을 무마하고 있는데 과연 이렇게 계속 갈 수 있는지 거기에 환율 문제도 결국은 우리가 대부분 수출을 통해서 먹고사는 나란데 수출한다는 건 달러를 기반해서 물건을 사 오고 달러를 기반해서 물건을 파는 거잖아요. 근데 우리는 자원이 없는 나라이기 때문에 어떤 물건을 만들어낼 때 대부분의 자재를 수입해서 그걸 중간재로 만들어서 파는 역할을 하는 게 우리나라 무역의 거의 주된 구조거든요.

근데 사 오는 값은 원화를 달러로 바꿔서 사 오니까 환율이 올라가면 비용은 올라가고 파는 가격은 올릴 수가 없는 구조니까 적자를 계속 볼 수밖에 없고 그러니까 무역 적자가 쌓이고 이런 구조거든요. 그러니까 IMF 사태가 올 수 있다고 이야기하는 게 정말 경제적으로 어떤 경기가 좋아져야 하는데 경기가 좋아지려고 하면 대외적인 부분에 의해서 많은 영향을 받는데 대외적인 게 대중이나 대미인데 대중 무역이 굉장히 많이 떨어져 있는데 중국도 지금 안 좋거든요.

중국도 부동산의 어떤 부실 문제 때문에 지방 정부의 부채 문제 때문에 급격하게 좋아질 수가 없고 소비가 위축되니까 재고가 쌓이고 이러니까 우리한테 물건을 수입 안 하니까 우리가 안 되고 있는데 얘네가 좋아질 때까지 우리가 버텨야 하는데 환율도 안정적이어야 되는데 환율은 한미 기준금리 역전이 돼서 사실은 환율이 계속 지금 올라가고 있잖아요.

신지은 : 기댈 곳이 많지 않네요.

박은정 : 기댈 곳이 없는 상태고 가지고 있는 카드를 지금 야금야금 계속 쓰고 있는 상태인데 과연 하반기가 됐을 때 버틸 수 있느냐. 가장 근본적인 문제는 사람들한테 감당할 수 없는 만큼 돈을 빌려주는 구조가 잘못됐다고 생각하거든요. 워낙 초저금리에 집값이 오르는 것만 본 젊은 세대들은 이게 당연하다고 생각을 하고 둘이 합쳐 1억이 좀 넘고 이런 사람들이 한 3~ 4억 이상 빚내는 게 아무렇지도 않은 시장이잖아요. 이러다 보니까 이게 얼마나 큰 무게감인지에 대해서 별로 체감을 하지 못했던 건데 사실은 가계부채의 규모라든가 이런 부분들을 정부 차원에서 관리해야 했고 어떤 규제가 좀 있어야 했는데 그냥 다 계속 빌려준 거죠.

신지은 : 누구나 빚을 가진 게 당연하고 '집은 빚 내서 사는 게 당연하지' 이런 생각이 만연해 있는데 그걸 또 감당 못 할 정도로 빌리는 게 결과적으로는 우리 모두의 문제가 되겠네요. 마음이 무거워지는 가운데 2부는 여기서 마무리하고 3부에서 계속 이야기 나눠보겠습니다.

박은정 감정평가사 - 연세대학교 도시공학과 졸업, 건국대학교 부동산학 석사

-2003-2017 한국감정원 근무

-보유 자격증 : 감정평가사, 미국감정평가사(MAI), 공인중개사, 정비사업전문관리업자

송윤정 기자 singasong@asiae.co.kr
이경도 PD lgd0120@asiae.co.kr
이미리 PD eemilllll@asiae.co.kr