강북 최대 재건축 단지 ‘미미삼’ 월계 시영…광운대·GTX 호재에 ‘동북권 기대주’ [재건축 임장노트] (23)

서울 강북 최대 재건축 단지로 꼽히는 월계동 시영아파트, 일명 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’이 최근 정밀안전진단을 통과했다. 2021년 1차 예비안전진단을 통과한 지 1년 7개월 만이다. 3900가구가 넘는 대단지인 데다 대지지분이 넓고 개발 호재도 풍부해 강북에서도 기대를 모으는 재건축 사업지다.

정비업계에 따르면 노원구청은 최근 월계동 시영아파트 1차 정밀안전진단 통과를 확정했다. 이 단지는 1차 정밀안전진단에서 E등급을 받아 2차 정밀안전진단을 거치지 않고 바로 재건축이 가능해졌다.

재건축 사업에서 안전진단은 예비안전진단(현지조사), 1차 정밀안전진단, 2차 정밀안전진단(적정성 검토) 등 순으로 진행된다. 1차 정밀안전진단에서 A~E등급 중 D등급 이하를 받아야 재건축이 가능하다. E등급은 2차 정밀안전진단을 거치지 않고 바로 재건축을 추진할 수 있다.

대지지분 큰 3900가구 미미삼

준공 37년 만에 정밀안전진단 통과

미성·미륭·삼호3차가 한 단지를 이룬다 해서 ‘미미삼’이라 불리는 월계 시영은 1986~1987년에 걸쳐 완공된 총 32개동, 3930가구 규모 대단지다. 강북 대표 재건축 단지인 마포구 성산시영(3710가구)보다도 큰, 강북권 최대 재건축 단지로 꼽힌다.

재건축 가능 연한(30년)을 훌쩍 넘겨 일찍이 안전진단을 추진해왔지만, 안전진단 기준이 강화된 이후인 2019년 10월 예비안전진단에서 C등급을 받아 한 차례 탈락한 바 있다. 이후 다른 재건축 단지의 잇따른 고배에 사업 속도를 늦추다 정부가 지난해 12월 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표하면서 즉시 정밀안전진단을 추진했고, 결국 최종 사업 확정 판정을 받았다.

안전진단 통과가 늦어지기는 했지만 월계 시영은 대지지분이 넓은 편이어서 재건축 사업성이 우수하다는 평가를 받는다. 월계 시영은 3930가구 규모로 강북 대표 재건축 단지인 마포구 성산시영(3710가구)보다도 규모가 크다. 전용면적 33~59㎡ 소형 평형으로 구성돼 있다.

재건축 사업성의 가장 중요한 지표는 대지지분과 용적률인데, 월계 시영은 저층 아파트가 많아 대지지분이 높은 편이다. 통상 재건축 전 용적률이 180% 미만이면 사업성이 있다고 보는데 월계 시영 현재 용적률은 평균 131%다. 제3종일반주거지역이라 재건축 후 용적률은 최대 300%까지도 기대해볼 수 있다. 재건축 후 1만가구에 육박하는 초대형 단지가 될 수 있는 조건을 갖춘 셈이다.

일례로 월계 시영에서 면적이 가장 넓은 삼호3차 전용 59㎡의 대지지분은 56.75㎡다. 월계동 A공인중개사사무소 관계자는 “재건축 후 용적률 상향 등을 고려하면 비교적 적은 분담금으로 전용 84㎡ 입주권도 받을 수 있을 것”이라고 내다봤다. 한 도시정비업계 관계자는 “재건축 사업성의 가장 중요한 지표는 대지지분과 용적률인데, 월계 시영은 저층 아파트가 많아 대지지분이 높다”며 “현재 평균 용적률은 130%대로 여유가 있고, 재건축을 마치면 서울 동북권 최대 단지가 될 것”이라고 평가했다.

프롭테크 스타트업 다윈중개에 따르면 월계 시영의 가구당 평균 대지지분은 51.15㎡(15.5평)다. 또 다윈중개가 아파트 재건축 사업성을 시뮬레이션한 결과 월계 시영 사업성은 90점이다. 재건축 사업성 점수가 100보다 높다는 것은 재건축으로 기존 주택과 같은 평형을 신청할 경우 이익금을 돌려받을 수 있다는 의미다. 또 다윈중개 시뮬레이션 결과 23평 소유주는 추가 분담금 없이 같은 25평형을 분양받을 수 있을 것으로 보인다. 만약 같은 소유주가 32평을 분양받는다면 1억2000만원가량 추가 분담금만 부담하면 될 것으로 보인다. 같은 작은 평형인 13평을 보유했더라도 25평형을 분양받는 데 드는 추가 분담금이 1억9000만원가량일 것으로 전망된다. 재건축 후 용적률을 270%로 적용받고, 3.3㎡당 일반분양가를 1728만원에 책정한다고 가정했다.

대지지분을 떠나서 얘기하더라도 월계 시영은 입지 경쟁력도 괜찮다. 단지에서 1호선 광운대역까지 걸어서 10분이면 닿는다. 인근에 최고 49층 규모 주상복합 건물을 짓는 광운대 역세권 개발 사업도 진행되는 등 인근 정비사업이 마무리되면 주거 여건이 개선될 것이라는 기대도 나온다.

여기에 광운대역에는 수도권광역급행철도(GTX) C노선 사업이 2028년 개통을 목표로 추진되고 있고 동부간선도로 지하화 사업이 진행되는 등 개발 호재가 많다. 특히 경기 양주시 덕정~수원시를 잇는 GTX C노선이 완공되면 월계동에서 서울 강남구 삼성동까지 약 8분이면 도달할 수 있을 전망이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “월계 시영은 재건축 절차상 앞으로 상당한 시일이 걸리겠지만 GTX C노선이 개통하는 등 호재가 많기 때문에 경쟁력이 있고, 안전진단을 통과했다는 점에서 이제 본격적인 첫발을 뗀 셈”이라고 평가했다.

서울 노원구 월계동 시영아파트는 일명 ‘미미삼(미성·미륭·삼호3차)’으로 불리는 3개 단지를 합쳐 3900가구가 넘는 대단지다. GTX C노선과 동북선이 인근 광운대역과 월계역을 각각 통과할 것으로 알려져 기대를 모은다. (윤관식 기자)

중랑천 따라 노원구 재건축 물꼬

삼호4차 이어 하계·공릉동도 도전

한편, 미미삼 월계 시영 재건축이 본격화하면서 중랑천과 1·7호선을 중심으로 한 노원구 정비사업에도 속도가 붙을 거라는 기대가 커졌다.

앞서 5월 삼호4차 아파트도 정밀안전진단을 E등급으로 통과해 재건축이 확정됐다. 정밀안전진단 자체는 월계 시영보다 먼저 통과했지만, 삼호4차는 910가구로 이뤄져 단지가 큰 편은 아니다. 그러나 강북 최대 재건축 단지인 월계 시영이 재건축을 확정 지으면서 비슷한 시기에 사업 탄력을 받을 수 있게 됐다. 또 월계 시영과 마찬가지로 광운대역에 GTX C노선이 지날 예정이라는 점, 왕십리에서 상계동을 잇는 동북선 월계역도 개통을 앞두고 있다는 점에서 긍정적 평가를 받고 있다.

2213가구 규모 상계주공3단지도 최근 정밀안전진단을 E등급으로 통과해 재건축을 확정 지었고, 앞서 지난 1월에는 상계주공1·2·6단지와 상계동 한양아파트가 재건축 안전진단 규제 완화를 소급 적용받아 재건축을 확정지었다.

하계역과 가까운 ‘현대우성(1320가구)’ 재건축추진준비위원회는 지난해 8월 말 노원구에 예비안전진단 신청서를 냈다. 제3종일반주거지에서 준주거지역으로의 용도 변경도 함께 추진 중이다. 준주거지역으로 바뀌면 용적률과 층수 규제가 완화돼 사업성을 높일 수 있어서다. 길 건너 ‘장미6단지(1880가구)’ 역시 최근 예비안전진단 동의서 접수를 위한 조직을 꾸리고 나섰다. 최근 노원구청이 3481가구에 이르는 중계그린아파트의 재건축 판정을 위해 정밀안전진단 입찰 공고를 내기도 했다.

공릉동 ‘태릉우성(432가구)’은 정밀안전진단을 진행 중인데 결과는 이르면 9월 중 발표된다. 단지는 2018년 1월 정밀안전진단 입찰을 공고했지만, 같은 해 3월 국토부가 안전진단 기준을 강화하면서 무기한 연기한 바 있다. 하지만 최근 주민들이 뜻을 모아 정밀안전진단에 재도전했다.

[본 기사는 매경이코노미 제2214호 (2023.06.21~2023.06.27일자) 기사입니다]