전세가 보증 90%로 낮추고 안심전세앱 제공…정부 "전세사기 뿌리 뽑는다"

전세사기 예방 및 피해 지원방안 발표
보증대상 전세가율 100%→90% 하향
안심전세앱 출시로 계약단계별 정보제공

[아시아경제 차완용 기자] 정부가 2일 전세 사기의 유인을 차단하고 피해 발생 시 지원을 강화하는 범정부 차원의 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다. 반환보증 등을 통한 예방, 피해 임차인의 대출요건 완화 및 대환 신설 등의 지원, 가담자에 대한 강력한 단속·처벌 등이 골자다. 그동안 정부가 여러 각도의 대책을 내놨지만 대부분 정책이 사후 대책에 초점이 맞춰줘 있었다는 점을 고려하면 이번 대책은 예방의 성격이 더해져 진일보했다는 평가다.

시세 부풀리기 차단하고 의무 임대보증 관리도

국토교통부는 오는 5월부터 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향해 시행에 나선다. 무자본 갭투자를 근절하기 위한 조치다. 기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용했다. 하지만 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다.

이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간 부여(통상 계약체결~잔금납부 2~3개월 소요), 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 내후년(2024년 1월)부터 적용·시행한다. 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록, 서민임차인 보증료 할인(50% → 60%)을 확대하고 자본금 출자·보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다.

감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용 방지를 위한 대책도 추진된다. 내년 2월부터 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정된다.

등록임대사업자의 의무 임대보증 관리도 강화된다. 등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐기 때문이다.

임차인 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용(2023년 2월 개정안 발의)하고 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한할 계획이다.

임차인의 정보비대칭 강화를 위한 계약 단계별 정보제공도 이뤄진다. 그동안 청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 곤란했다. 특히 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나, 임차인이 계약 전 이를 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 지적이 있었다.

이에 HUG의 ‘안심전세앱’을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한곳에 모아 편리하게 제공한다.

계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호되도록 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영 예정이다.

공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심 역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화할 계획이다. 중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 한다.

공인중개사 사기 가담 시 ‘원스트라이크 아웃’

전세사기에 대한 단속 및 처벌도 강화된다. 국토부는 단기간 주택 대량 매집 등 의심거래에 대한 사전 모니터링과 조사를 상시 실시하고, 의심 사례는 경찰청 등 관계기관에 통보해 위법 확인 시 엄중 처벌할 예정이다.

또 온라인을 통한 전세사기 의심 매물 홍보를 차단하기 위해 부동산 광고 시장감시센터(한국인터넷광고재단)에서 오는 6월30일까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰해 무자격자의 허위·과장 광고를 퇴출할 계획이다.

특히 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 강도 높은 처벌을 추진하는 한편 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서는 전수 조사도 실시한다. 공인중개사는 사기 가담 시 ‘원스트라이크 아웃’ 요건을 확대하고 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진하기로 했다.

전세사기 근절을 위해 국토부·검찰·경찰 등이 협력하는 특별단속을 6개월 연장한다. 작년 7월부터 범부처 합동 특별단속 기간을 운영해 총 618건 전세사기(1941명 검거 및 168명 구속)를 적발했다.

정부는 관계부처 합동으로 마련한 이번 전세사기 예방 및 피해 지원방안의 후속조치를 최대한 조속히 완료한다는 방침이다. 안심전세앱 기능 확대와 보증제도 악용방지 등 정부 차원 조치는 즉시 착수하고, 나쁜 임대인 명단공개 등 법 개정이 필요한 과제는 국회와 적극 협의해 입법 조치를 완료할 예정이다.

차완용 기자 yongcha@asiae.co.kr