`깡통전세`에 `역전세난`...쓴맛 본 갭투자자 [권영훈의 집중탐구]

[한국경제TV 권영훈 선임기자]
<앵커>

`권영훈의 집중탐구` 시간입니다. 오늘 탐구주제는 최근 부동산시장 최대 이슈인 `역전세난`을 알아볼텐데요. 먼저, 이번 주 집값은 어떻게 됐나요?

<기자>

설 연휴가 포함된 이번 주(1월 4주) 전국 아파트 가격은 전주보다 0.42% 떨어져 지난해 5월 이후 38주 연속 내림세입니다. 다만 낙폭은 4주 연속 줄었습니다.

지역별로 세종이 -1%로 가장 많이 하락했고, 경기와 부산, 대구 순으로 내렸습니다.

이번 주 서울 아파트 가격은 전주보다 0.31% 떨어져 35주 연속 내림세입니다. 전국과 마찬가지로 낙폭은 4주째 줄어든 모양입니다.

강서구가 0.66% 떨어져 가장 많이 하락했고, 금천구와 구로구 순으로 내렸으며 강남권인 서초구와 강남구는 0.06%, 0.11% 내려 회복세를 보였습니다.

금리인상 여파에 설연휴 영향으로 거래가 줄면서 낙폭은 줄었지만 집값 하락은 이어지고 있는 모양입니다.

<앵커>

전세보증금이 집값을 뛰어넘는 `깡통전세`가 속출하고, 지난 연말부터 이른바 `빌라왕` 사태로 세상이 시끄러웠는데요. 무자본 갭투자로 빌라 수백채를 보유한 `빌라왕`이 사망하면서 세입자들이 보증금을 떼이는 피해가 적지 않았는데요.

`깡통전세`와 비슷한 개념의 `역전세난`이 최근 부동산 시장 최대 이슈라고 합니다. 권 기자, `역전세난`이 뭐고, 이런 현상이 왜 지금 나타나고 있는 건가요?

<기자>

`전세난`과 `역전세난` 차이를 알아야 하는데요. 알기 쉽게 용어부터 정리하겠습니다.

`전세난`의 경우 전셋값은 오르고, 매물이 줄어 세입자들이 전셋집 구하기에 어려움을 겪는 것을 말하는데요.

반대로 전셋값은 내리고, 매물이 늘어 집주인들이 세입자들에게 보증금 반환을 못 하는게 `역전세난`입니다.

지난해 아파트 가격이 전국(-7.56%), 서울(-7.70%) 모두 7%대 하락세를 보였는데요.

아파트 전세가격은 전국적으로 8.69%, 서울은 무려 10.11% 떨어져 2003년 통계 산출 이후 가장 크게 하락했습니다.

올 들어서도 전국 아파트 전셋값은 매맷값 하락보다 가파르고, 특히 서울과 수도권 아파트 전셋값 하락이 두드러지고 있습니다.

금리가 오르면서 전세대출 이자를 감당하지 못하는 세입자들이 늘면서 거래가 줄었기 때문입니다.

전셋값 하락으로 보증금 일부를 돌려줘야 하는 상황이 벌어지고 있고, 그 차익만큼 매달 월세로 돌려주는 `역월세`까지 속출하고 있습니다.

`전세난` 시절, 세입자가 `을`의 입장이었다면, 지금은 반대입니다. 집주인이 오히려 `세입자 구하기`에 나서야 할 판입니다.

<앵커>

올해 전셋값이 더 떨어지면 역전세 대란으로 이어질 수 있다는 비관적인 전망이 나오고 있죠?

<기자>

올해 전국 아파트 입주예정 물량은 35만가구로 지난해보다 2만가구 증가할 전망입니다.

이렇게 되면 전세물량도 쏟아져 나와 전셋값 하락에 기름을 부을 것으로 보입니다.

특히 봄 이사철을 맞아 다음달부터 서울, 수도권 대단지 아파트가 입주를 시작합니다.

2월에만 개포자이프레지던스 3천여 가구를 비롯해 서울에서 7개 단지, 경기 17개 단지, 인천 2개 단지 등 2만 5천여 가구가 입주예정 물량입니다.

3천 가구 이상 대단지 입주가 몰리는 서울, 수도권 일부 지역을 중심으로 전셋값 하락과 역전세난이 불가피해 보입니다.

전문가들은 "역전세난이 올해 시장을 관통하는 포인트"이라며 "집값 하락에도 영향을 줄 것"이라고 말합니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 박원갑 / KB국민은행 수석전문위원

"최근 서울에서 주택거래량의 절반 가까이가 갭투자 수요다. 갭투자 수요가 줄어든다는 것은 전반적으로 주택 수요가 감소한다는 것을 의미하는 것. 그리고 전세가 돌지 않으면 집주인 입장에서 새로운 세입자를 구하지 못할 바에야 세입자로 부터 소송을 당할 바에야 아예 집을 싸게 팔자는 생각을 할 수 있는 것. 급매가 나올 수 있는 연결고리가 있는 것. 올해 주택시장에서 가장 주의깊게 봐야 할 포인트가 고금리 뿐 아니라 역전세난이 얼마나 심화되는 지가 중요하다"

<앵커>

역전세난으로 집주인이 세입자에게 보증금을 못 돌려줄 수 있다고 하면 큰 문제가 아닐 수 없는데요. 어떤 대책이 있나요?

<기자>

임차인, 즉 세입자는 전세금을 보호받는 게 가장 중요합니다. 전세계약을 마치면 전입신고, 확정일자를 받아야 합니다.

또, 전세사기나 역전세난을 대비해 주택도시보증공사(HUG) 등에서 전세보증금 반환 보증보험에 가입하는 게 안전합니다.

보증 미가입으로 문제가 생길 경우 전세보증금 반환 소송을 통해 해결해야 합니다.

또, 신규 세입자를 구하기 전에 이사를 가야 한다면 임차권등기를 해야 경매에 넘어가더라도 대항력이 유지됩니다.

집주인인 임대인의 경우 여윳돈이 있어 전셋값이 내려도 보증금을 내줄 수 있으면 아무런 문제가 없습니다.

그런데 우리나라에만 있는 전세제도를 이용해 갭투자한 집주인들이 문제인 겁니다.

다행히 정부가 역전세난을 우려해 대책 마련에 나선 것으로 보입니다.

대표적으로 최근 주택금융공사(HF)에서 임대보증금 반환자금보증 한도를 1억원에서 2억원으로 늘렸습니다. 대출을 받아 반환보증금 부족분을 메우라는 건데요.

그런데 시중은행에서 전세 퇴거자금 대출을 이용하기가 쉽지 않은데요.

소득에 따라 원리금 상환비율을 정하는 DSR 규제가 전세 퇴거자금 대출에도 적용돼 이미 대출을 최대로 받은 사람은 이용할 수 없습니다.

때문에 "전세 퇴거자금 대출은 DSR 규제를 예외로 둬야 한다"고 전문가들은 말합니다.

또, 전문가들은 "이번 역전세난을 계기로 임대인들이 갭투자에 대한 인식전환이 필요하다"며 "세입자 보호 대책을 검토해야 한다"고 조언했습니다. 인터뷰 보시죠.

<인터뷰> 박원갑 / KB국민은행 수석전문위원

"갭투자가 나 뿐만 아니라 세입자까지 위험에 빠뜨리는 굉장히 위험한 투자패턴이 될 수 있다는 것을 깨달아야 하지 않을까. 임대사업자들에게 세입자를 내보낼 수 있는 전세퇴거자금 대출을 한시적으로 늘리는 대책이 필요해 보인다"

<앵커>

`권영훈의 집중탐구`, 여기까지 듣겠습니다. 권 기자, 수고했습니다.

권영훈 선임기자 yhkwon@wowtv.co.kr