미분양 증가·깡통전세 우려…HUG “위기단계 상향”

대외시장 리스크 높아져
‘시장 관찰’ 단계로 높여

주택도시보증공사 [이승환 기자]

주택도시보증공사(HUG)가 공사 자체 리스크와 대외 리스크를 종합적으로 평가한 결과 최근 부동산 시장의 위험도가 높아져 공사의 위기 수준을 한 단계 상향한 것으로 확인됐다.

13일 HUG에 따르면 최근 열린 HUG 이사회에서 HUG 리스크 관리팀은 이사진에게 ‘2022년 9월 말 기준 리스크 모니터링 결과’를 보고했다. HUG는 이 보고서에서 공사의 내부 지표와 외부 지표를 종합적으로 분석한 결과 HUG의 종합위기단계가 ‘관찰’ 단계에 진입했다는 내용을 담았다. HUG의 종합위기단계는 총 5가지 단계로 구성되는데, 최근 부동산 시장 상황이 악화되며 종합위기단계를 한 단계 상향하기로 했다. 공사의 종합위기단계가 ‘관찰’ 단계에 진입한건 2020년 7월 이후 약 2년 5개월 만이다.

HUG는 내부 지표인 ‘지급여력비율’ ‘대위변제금액비율’과 외부 지표인 ‘주택매매가격지수’ ‘미분양주택수’ ‘금리 스프레드’를 바탕으로 종합위기단계를 결정한다. HUG가 이번에 위기 단계를 상향한 이유는 이 중 외부 지표인 세 가지 기준이 정상 수준을 벗어났기 때문이다.

HUG 관계자는 “주택매매가격지수, 미분양주택수, 금리 스프레드가 기준치를 초과해 종합위기단계 ‘관찰’ 단계에 진입한 것으로 판단했다”고 설명했다. 한국부동산원에 따르면 전국 종합 주택매매가격 지수는 지난 7월 104.8(2021년 6월 기준 100)에서 8월 104.5로 하락 전환한 뒤 가장 최근 수치 발표 시기인 10월엔 103.1까지 떨어졌다. 미분양 주택 수도 증가세다.

국토부에 따르면 올해 10월 말 기준 미분양 주택 수는 4만7217가구로 작년 말(1만4075가구) 대비 3.35배 증가했다. 금융시장 여건도 좋지 않다. 기준금리가 급격히 오르는 상황에서 지난 9월엔 레고랜드 사태까지 터지며 돈줄이 마르는 현상이 발생했다. 회사채에 대한 투자 심리가 얼어붙으며 회사채와 국채 간 금리차(스프레드)가 2010년 이후 최대치로 벌어지기도 했다.

다만 HUG는 공사의 위기단계 결정지표인 지급여력비율과 대위변제금액비율 등은 양호한 수준을 유지하고 있는 것으로 파악됐다. HUG는 관계자는 “‘관찰’ 단계는 대내외 지표상 위험 요인이 증가해 원인분석과 대책이 필요한 단계”라며 “향후 위기 심화에 대비해 비상경영체계로 전환해 매주 위기 상황을 점검하고 있다”고 설명했다.