역세권도 미분양 공포…경쟁률보다 계약률 주목

아시아경제 자료사진

연내 아파트 분양물량이 쏟아질 예정인 가운데 청약 관련 제도 개편으로 당첨 문턱도 낮아지면서 예비 수분양자들의 옥석 가리기가 본격화하고 있다. 부동산 시장의 전체적인 약세가 지속되고 있는 만큼, 청약 경쟁률보다는 계약률에 주목해야 한다는 평가가 나온다.

16일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면, 지난 3분기(7~9월) 서울 민간아파트 평균 초기분양률은 92.7%를 기록, 전 분기(100%)보다 7.3%포인트 하락했다. 2019년 2분기(91.3%) 이후 최저치다. ‘완판’이 당연시 되던 1~2년 전과 비교하면 완전히 달라진 분위기다. 초기분양률은 분양 개시일 후 경과기간이 3개월 초과~6개월 이하인 사업장의 총 분양가구 수 대비 계약체결 가구 수 비율을 말한다.

실제로 서울에서는 브랜드·대단지, 역세권마저도 미분양의 공포를 겪고 있다. 서울 강북구 미아동 ‘한화포레나미아’는 미분양 물량을 털어내지 못해 최근 5차 무순위 청약 공고를 냈다. 관악구 신림동 신림스카이아파트도 14차례 무순위 청약을 진행했다. 서울에 모처럼 나온 더블역세권 대단지 중랑구 중화동 ‘리버센SKVIEW롯데캐슬’은 전날 진행된 1순위 당해지역 청약에서 평균 6.22대1의 경쟁률을 기록했다. 미달 사태는 면했지만, 한화포레나미아가 1순위 때 10.7대1의 경쟁률을 기록한 점을 고려하면 미분양 가능성을 배제하기 어렵다는 평가가 나온다.

이는 금리 인상으로 인해 중도금 대출 등 자금조달 난이도가 높아졌고, 분양 이후 부동산 시장 전망이 불투명하기 때문이다. 입주까지 막대한 이자를 지불하면서 버텼는데, 2~3년이 지난 입주 시점에는 시세가 분양가보다 내려가는 상황이 나올 수도 있다는 것이다. 한 분양대행사 관계자는 "청약 경쟁률로 흥행 여부를 판단하기는 시기는 지났다고 본다"며 "실제 계약으로 얼마나 이어지는지가 흥행 여부를 가리는 지표가 될 것"이라고 말했다.

연말까지는 전국에서 1000가구 이상 대단지 공급이 쏟아질 예정이다. 부동산인포에 따르면 전국 29곳에서 5만3672가구가 예정돼 있다. 이 중 일반분양 물량이 3만175가구다. 오피스텔 등 비아파트를 포함한 물량은 더 많다. 부동산R114 집계로는 이번주에만 전국 15개 단지에서 9567가구(일반분양 6754가구)의 분양이 진행된다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양을 미뤄왔던 단지들이 규제지역 해제 이후로는 연내 밀어내기식 분양에 나설 것"이라고 했다.

한편 정부는 지난 10일 제3차 부동산관계장관회의에서 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 4개 지역을 제외한 전국 전 지역을 부동산 규제지역에서 해제했다. 이에 따라 분양시장이 활기를 회복할 것이란 기대감도 있다. 조정대상지역에서 해제되면 50%인 주택담보대출비율(LTV) 규제가 최대 70%로 완화되고, 다주택자도 주택담보대출이 허용되는 등 주택 매매와 관련한 규제가 크게 완화된다. 또 10년 재당첨 제한, 민영주택 가점제 비율, 분양권 전매제한 등 청약규제가 풀리고 다주택자 양도세·종부세 중과 등 세제도 완화된다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr