둔촌주공 분양가 심의…조합 12월 분양 기대

재건축 공사가 재개된 서울 강동구 둔촌주공 공사현장에서 관계자들이 분주하게 움직이고 있다. 이날 공사비 증액 갈등으로 공사가 중단됐던 서울 강동구 둔촌주공 아파트 재건축(새 단지명 '올림픽파크포레온') 사업이 약 6개월 만에 재개됐다. 뉴스1

단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌주공아파트(올림픽파크 포레온)의 일반 분양가가 다음 주쯤에 재건축 조합에 통보될 예정이다.

강동구는 이날 분양가심의위원회를 열어 일반 분양가 심의를 시작했다. 분양가 심의 후 내부 절차를 거쳐 일주일 후쯤 조합에 공식적으로 결과가 통보된다. 강동구청 관계자는 "오늘 심의에서 조건부라서 정확한 결론이 안 나왔다"며 "회의 결과를 토대로 심의위원들의 재논의를 거쳐 분양가를 확정할 예정"이라고 설명했다.

조합은 분양가가 정해지면 이달 25일쯤 일반분양 모집 공고를 내고, 12월 중 일반분양에 나설 계획이다. 당초 조합이 내년 초 일반분양을 할 것으로 예상했지만, 최근 부동산PF(프로젝트파이낸싱) 시장이 얼어붙으면서 자금난 우려가 커지자 금융비용을 줄이기 위해 최대한 서두르는 것으로 알려졌다.

앞서 조합은 강동구청에 3.3㎡당 3900만원대 분양가를 강동구청에 제출한 것으로 알려졌다. 관례상 이보다 다소 낮은 가격에 책정될 가능성이 크다. 다만 2019년 조합이 요구했다가 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 거부당한 3550만원보다는 높을 것으로 추정된다.

이런 점을 고려할 때 분양가는 3600만~3800만원 수준에서 결정될 가능성이 크다. 이럴 경우 전용 84㎡는 12억원, 전용 59㎡는 9억원대의 분양가가 책정된다. 이 단지의 일반분양은 전용면적 28~84㎡, 4786가구에 달한다. 이 가운데 실수요자의 관심이 큰 전용 59㎡는 1448가구, 84㎡는 1237가구가 공급된다.

재건축 공사가 재개된 서울 강동구 둔촌주공 공사현장에서 관계자들이 분주하게 움직이고 있다. 이날 공사비 증액 갈등으로 공사가 중단됐던 둔촌주공 아파트 재건축(새 단지명 '올림픽파크포레온') 사업이 약 6개월 만에 재개됐다. 뉴스1

정부가 지난달 27일 중도금 대출 한도를 분양가 9억원 이하에서 12억원으로 상향 조정했다. 바뀐 규정을 적용하면 59㎡는 중도금 대출을 무난하게 받을 수 있다. 만약 분양가가 3600만원대 초반으로 정해지면 84㎡도 중도금 대출이 가능하다. 바뀐 규정은 내년부터 적용되지만, 중도금 대출 기준이 대출받을 때 적용되기 때문에 올해 입주자 모집공고를 내는 단지도 내년 이후 중도금을 받을 계획이어서 완화 적용을 받는다.

다만 구청이 제시하는 분양가가 조합이 원하는 수준을 크게 밑돌 경우 조합원들이 부담해야 할 분담금이 늘어나게 된다. 조합이 구청 측 제안을 거부하는 최악의 상황이 발생할 수도 있다. 하지만 최근 금리 인상이 이어지고 있는 데다 부동산 PF발 자금 경색 등으로 건설사 리스크가 커지는 상황이라 조합과 구청이 적정선에서 타협할 것이란 전망이 우세하다.

흥행 여부에 대해서는 전망이 엇갈린다. 최근 부동산 시장이 얼어붙었고, 수도권에도 미분양 단지가 늘고 있는 상황인 데다 조합과 시공사 간 마찰로 6개월여간 공사 중단된 경험이 있어 완판이 어려울 수도 있다는 의견도 있다.

하지만 조합이 원하는 수준에서 분양가가 결정되더라도 주변 시세보다 수억원 저렴한 수준이어서 청약 실수요자가 몰릴 것이란 전망도 있다.

송파구의 대단지 아파트인 헬리오시티 84㎡는 시세가 20억원대 초반에서 형성되다가 지난달 17억8500만원에 거래됐지만, 여전히 둔촌주공 분양가보다는 5억원 이상 높다. 한 건설사 관계자는 "둔촌주공의 일반 분양 흥행 여부가 향후 분양 시장에 미치는 영향이 클 것"이라며 "둔촌주공에서 예상보다 분양 성적이 저조할 경우 앞으로 분양을 앞둔 건설사들이 더 힘들어질 수 있다"고 설명했다.

한편 정부는 민영주택 청약제도를 개편해 다음 달부터 투기과열지구 내 85㎡ 이하 30~60%에 추첨제를 도입하기로 했다. 추첨제 물량 중 75%를 무주택자 대상으로 추첨한 뒤 나머지 25%를 두고 1주택자와 탈락한 무주택자가 추첨 경쟁을 한다. 추첨제는 관련 법령 개정 이후 입주자 모집공고를 내는 단지부터 적용하기 때문에 둔촌주공이 예정대로 이달 안에 모집공고를 낼 경우 1주택자가 청약하지 못할 수 있다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr