“대기번호가 100번대?”…오픈런 맛집 수두룩, 대세 떠오른 ‘용리단길’
아모레 사옥, 대통령 집무실…호재 만발
# 10월 19일 오후 11시 30분 찾은 지하철 4호선 신용산역 1번 출구. 30분 전까지만 해도 한산했던 골목이 순식간에 인산인해로 변한다. 아모레퍼시픽 본사에서부터 지하철 4·6호선 삼각지역 쪽으로 이어지는 골목길을 일컫는 이른바 ‘용리단길’에는 점심 식사를 해결하기 위한 직장인이 쏟아져 나온다. ‘쌤쌤쌤’ ‘테디뵈르하우스’ ‘꺼거’ 같은 이름난 맛집 앞에는 오픈 시간보다 훨씬 이른 11시부터 일찌감치 대기 손님이 길게 줄을 서 있는 모습이다. 이국적인 외관과 인테리어를 자랑하는 여러 음식점 건물 앞에서는 포즈를 취하고 있는 2030세대를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 스마트폰 카메라 셔터 터지는 소리가 쉴 새 없이 들린다. 점심시간이 지난 오후 2시에도 웨이팅은 끊이지 않는다. 한 매장 앞에서는 “현재 웨이팅 고객이 40팀”이라는 직원 말을 듣고 발길을 돌리는 손님도 다수다. 용리단길 인근 공인중개사사무소 대표 김주영 씨(가명)는 “같은 용산구기는 하지만 이태원보다도 용리단길이 훨씬 핫하다. 용산에서 초·중·고를 나와 40년 이상 살고 있는데, 평일이고 주말이고 사람이 이렇게 많은 건 요즘이 처음이다. 최근 용리단길 한 음식점이 매물로 나왔는데, 판매가로 190억원을 불렀을 정도로 장사가 잘된다”며 분위기를 들려줬다.
‘용산’ 상권이 새로워졌다. 과거 몇몇 노포만이 드문드문 포진해 있던 용산역 골목은 최근 트렌디한 가게들이 대거 들어서며 아예 분위기 자체가 달라졌다. 근처에서 근무하는 직장인과 인근 주민들이 주로 찾던 용산역 상권은 아모레퍼시픽 신사옥과 용리단길이 급부상하면서 이제 전국에서 MZ세대가 가장 많이 방문하는 ‘힙’한 상권 중 하나로 발돋움했다. 윤석열 대통령 집권 이후에는 대통령실까지 용산으로 이전해오며 상권 활성화에 더욱 탄력을 받는 모습이다. 포스트 코로나 시대, 서울에서 가장 주목받는 상권 중 하나로 떠오른 ‘용산역’ 상권을 집중 분석해본다.
▶용리단길·삼각지·열정도
▷가깝고도 먼 용산 상권 3형제
용산역 상권은 크게 보면 4곳으로 구분할 수 있다. 첫째, 신용산역 동편 아모레퍼시픽 본사에서부터 삼각지역까지 이어지는 골목인 ‘용리단길’, 둘째, 삼각지역 인근 노포 위주로 형성돼 있는 ‘삼각지 상권’, 지하철 1호선 남영역 서편에 자리 잡은 ‘열정도 상권’, 마지막으로 지하철 1호선 용산역 뒤쪽 용산전자상가와 원효전자상가가 위치해 있는 ‘전자상가 상권’이다. 하지만 전자상가 상권은 상가 내부에 자리 잡은 ‘몰 상권’이 주를 이룰 뿐, 주변 로드숍 매장은 사실 많지 않다. 정리하면 용리단길, 삼각지, 열정도. 이렇게 3개 상권으로 나뉜다고 볼 수 있다.
위 세 상권은 거리상으로는 차이가 거의 나지 않지만, 상권별 특성이 명확하게 구분된다. 상권마다 활성화된 업종이나 요일, 주력 소비층이 판이하게 다르다.
▶○리단길 종결자 ‘용리단길’
▷이국적인 ‘맛집’에 MZ세대 열광
2010년대 서울 이태원 ‘경리단길’이 ‘힙’한 상권의 상징으로 떠오르면서 그 이름을 딴 ‘○리단길’ 상권이 서울에 참 많이도 생겼다. 망원동 ‘망리단길’, 송파와 석촌호수 인근 ‘송리단길’, 창동 쌍문역 일대 ‘쌍리단길’, 흑석동 옆으로 형성된 ‘흑리단길’ 등이 대표적이다.
하지만 최근 모습만 보면 경리단길의 ‘적자’는 ‘용리단길’로 굳어지는 모습이다. 용산과 경리단길의 합성어인 용리단길은 아모레퍼시픽 본사에서 삼각지까지 이어지는 골목길 상권을 말한다.
용리단길과 경리단길은 비슷한 점이 한둘이 아니다. 둘 다 한적한 골목길에 자리 잡았다는 점, 여기에 낡은 건물 외관과 인테리어를 그대로 살린 매장이 많이 들어섰다는 점이다. 이국적인 분위기를 풍기는 매장이 많다는 것도 공통점이다. 베트남 식당 ‘효뜨’, 멕시코 음식점 ‘버뮤다 삼각지’, 이탈리아 포카치아 전문점 ‘포카치아 델라 스트라다’, 스페인 타파스 전문점 ‘타파코파’ 등이 현지 분위기를 그대로 살린 매장으로 유명하다. 이윤화 다이어리알 대표는 “코로나 이슈로 해외 여행길이 막혀 있던 상태에서 용리단길의 이국적인 분위기는 더욱 매력적인 요소로 다가왔다. 베트남 식당 ‘효뜨’의 경우 최근 1000만 관객을 동원한 범죄도시2 베트남 신 촬영 장소로 활용될 정도로 이곳 식당들은 현지 구현을 잘했다는 평가를 받는다”고 말했다.
한 명의 셰프가 인근에 여러 개 매장을 운영하는 경우가 많다는 점도 경리단길과 비슷하다. 경리단길에 ‘장진우 셰프’가 있다면 용리단길에는 ‘남준영 셰프’가 있다. 남준영 셰프는 2019년 베트남 식당 ‘효뜨’를 시작으로 2020년 베트남 음식점 ‘남박’, 2021년 홍콩식 중식당 ‘꺼거’, 한식당 ‘사랑이 뭐길래’ 등 용리단길에서만 6개 브랜드 매장을 운영한다. 이 밖에도 미국 샌프란시스코 해변을 연상케 하는 양식 맛집 ‘쌤쌤쌤’을 운영하는 김훈 대표는 줄 서서 먹는 베이커리 카페 ‘테디뵈르하우스’로 연타석 홈런을 쳤다. 일본 지브리 스튜디오 감성으로 외관과 내부 인테리어를 꾸민 ‘카페 도토리’ 역시 인근에 위치한 꼬치국수 전문점 ‘대림국수’와 주인이 같다.
용리단길이 급부상한 지는 3년이 채 되지 않는다. 용리단길이 본격적으로 유명해진 것은 코로나 팬데믹이 한창이던 2021년 2분기다. 빅데이터 전문기업 나이스지니데이타가 용리단길 상권 매출을 분석한 결과 2019년 2분기 용리단길 월평균 매출은 82억원에 불과했다. 코로나 팬데믹이 시작된 2020년 2분기 86억원으로 늘더니 2021년 2분기에는 104억원, 올해에는 162억원까지 급증했다. 3년 만에 매출이 2배 가까이 뛴 셈이다. 같은 기간 삼각지 상권 매출은 75%, 열정도 상권은 9% 증가하는 데 그쳤다.
호재가 워낙 많았다. 아모레퍼시픽, LG유플러스, 하이브 등 굴지의 대기업 신사옥이 인근에 둥지를 틀었고 더불어 래미안용산센트럴파크, 용산푸르지오써밋, 용산센트럴파크헤링턴스퀘어 등이 줄줄이 입주를 시작하며 배후인구 자체가 크게 늘었다. 낙후되고 상대적으로 저렴한 이면도로 상권을 눈여겨본 자영업자들이 특색 있는 가게를 내기 시작하면서 용리단길 인기가 폭발했다.
‘쌤쌤쌤’과 ‘테디뵈르하우스’를 운영하는 김훈 대표는 “상권 배후 조건이 워낙 좋아서 입점을 결심했다. 아모레퍼시픽, 하이브 등 대기업 상권이 받쳐주고 있고 근처에는 MZ세대가 많이 거주하는 청년주택을 포함해 대형 아파트 단지가 많아 주거 상권도 탄탄하다. 인근에 직장인이 많지 않은 이태원이나 경리단길보다 훨씬 낫다는 판단을 했다”고 말했다.
용리단길에는 앞서 살펴본 것처럼 음식점 위주로 상권이 형성돼 있다. 나이스지니데이타에 따르면 올해 8월 기준 용리단길 월평균 매출은 152억원. 그중 음식 매출이 76%를 차지할 정도로 외식 업종 매출 비중이 높다. 소매·유통(14.6%), 생활 서비스(4.1%)와 비교하면 압도적인 수치다. 주시태 나이스지니데이타 팀장은 “코로나 팬데믹이 시작된 2020년 1~2분기에도 용리단길은 다른 주요 상권에 비해 매출 감소폭이 적었다. 2020년 3분기부터 2021년 1분기까지 매출이 지속 감소하기는 했지만 2021년 2분기 이후 반등하면서 상권이 급격하게 성장했다. 특히 음식업 성장세가 크게 나타나면서, 소매업과 생활 서비스업의 동반 상승효과가 나타나는 모습”이라고 분석했다.
▶삼각지·열정도도 ‘낙수 효과’
▷코로나 팬데믹 이전보다 매출 UP
나머지 두 상권 역시 용리단길 인기에 힘입어 ‘낙수 효과’를 누리는 모습이다.
삼각지 상권은 용리단길이 끝나는 지점부터 시작해 삼각지역 근방을 둘러싼 상권이다. 용리단길과 비교하면 과거부터 오랜 기간 운영해온 노포가 많다. 40년 넘는 세월 동안 운영하며 양·곱창·차돌박이 등 특수부위를 전문으로 팔아온 ‘평양집’을 비롯해 차돌박이 막장찌개로 유명한 ‘봉산집’, 생삼겹살과 쭈꾸미를 같이 파는 ‘동해식당’ 역시 수십 년 동안 자리를 지켜왔다. 삼각지역 14번 출구 이면도로에 자리 잡은 ‘삼각지 대구탕 골목’에도 수십 년간 장사를 해온 노포가 즐비하다.
MZ세대가 용리단길을 드나들기 시작하면서 삼각지 상권도 같이 반사이익을 보고 있다. 레트로 감성을 좇는 젊은 세대 방문이 눈에 띄게 늘어난 것. 올해 8월 기준, 삼각지 상권 매출액은 2019년 대비 40% 가까이 늘었다. 점포 수 역시 50개 가까이 늘며 같은 기간 20개 점포 증가에 그친 용리단길 상권보다 창업도 더 활발했다. 류호준 나이스지니데이타 매니저는 “2019년 이후 삼각지 상권은 용리단길 상권과 굉장히 유사한 발달 과정을 보여준다. 코로나 팬데믹을 거치며 30~50대 남성 고객이 많이 늘어난 열정도 상권과 달리 두 상권은 모두 2030 여성 매출이 늘어나는 모습을 보인다. 음식업 매출이 전체 매출 증가를 견인하고 있다는 점도 비슷하다”고 분석했다.
‘열정도 상권’은 삼각지역 서편에 위치한 지하철 1호선 남영역 이면도로에 위치한 상권이다. 일부러 찾지 않으면 다다르기 힘든 곳이지만 평일 저녁에도 곳곳에 웨이팅이 이어질 만큼 관심도가 높다. 대부분 2층의 오래된 건물인 데다 매장 면적도 작아 용산 3개 상권 중 가장 소박한 모양새다.
열정도 상권은 과거 인쇄소 골목이었다. 하지만 2014년 청년 창업가 6명이 모여 ‘청년장사꾼’이라는 회사를 만들고 저마다 ‘열정도’라는 이름을 내걸고 매장을 열기 시작하면서 복합 상권으로 탈바꿈하기 시작했다. ‘열정도쭈꾸미’ ‘열정도고깃집’ 등이 유명하다.
열정도를 찾는 고객 연령대는 앞서 소개한 두 상권보다는 비교적 높은 편이다. 외지에서 찾아오는 고객보다는 동네 주민과 주변 오피스 직장인이 자주 찾기 때문이다. 열정도 골목은 더프라임아파트, 리첸시아아파트, 웰츠타워아파트 등 주택 단지로 둘러싸여 있다. 열정도에서 7년째 매장을 운영하고 있는 김운석 열정도쭈꾸미 대표는 “평일에는 오피스 직장인이 많다 보니 연령대가 높은 편이다. 주변 아파트에서 찾아오는 소비자도 많다”고 말했다.
사회적 거리두기 해제 이후, 열정도 상권도 과거 주춤했던 매출이 완전히 회복된 모습이다. 2019년 2분기 100억원이었던 월평균 매출은 2021년 1분기 81억원까지 떨어졌다가 올해 8월에는 109억원으로 제자리를 찾았다. 열정도 상권 한 매장에서 4년째 일하고 있는 김지현 씨(가명)는 “열정도고깃집 같은 유명 매장은 코로나19 전보다도 매출이 두 배씩 뛰었다. 유동인구가 회복됐을 뿐 아니라 특히 손님 응대 시 젊고 밝은 이미지를 주려고 끊임없이 노력한 결과”라고 설명했다.
▶용산역 상권, 향후 전망은
▷정권발 호재에 탄탄한 배후 수요
용산역 상권 전망은 밝은 편이다. 구매력 있는 인근 수요가 탄탄한 데다, 개발로 인한 유동인구 증가까지 더해지면서 잠재력이 높다는 평가를 받는다.
최근 용산 상권을 둘러싼 가장 큰 이슈는 역시 ‘정권발’ 호재다. 올 상반기 대통령실 이전 덕에 유동인구 자체가 늘었다. 알스퀘어가 부동산 업계 종사자를 대상으로 실시한 설문조사 결과, 응답자의 58.6%가 “대통령실의 용산 이전은 상권에 긍정적”이라고 답하기도 했다. ‘경호 강화’ ‘시위’ 등으로 상권에 오히려 부정적인 영향을 끼칠 수 있을 것이라는 우려가 있었지만, 상권 반응은 긍정적이다. 숙대입구역 인근에서 고깃집을 운영하고 있는 김미화 씨(가명)는 “대통령실 이전 이후 손님이 어느 정도 늘었다. 여러 뉴스로 이슈가 되는 것 자체가 주목을 받는 것이기 때문에 상권에는 긍정적이라고 본다”고 전했다.
앞으로 개발 호재도 여럿 남아 있다. 미군기지 반환 이후 용산공원이 조성되고 있고, 일부는 임시 개방되기도 했다. 용산정비창을 용산 업무지구로 탈바꿈시키는 등의 내용을 포함한 ‘오세훈표 용산 개발’ 계획도 착착 진행 중이다.
용산 상권의 ‘진짜 호재’는 주변 아파트에 있다는 게 전문가 의견이다. 대단지 아파트가 다수 위치해 있는 데다 앞으로 재개발 가능성이 높은 단지도 수두룩하다. 김영갑 한양사이버대 교수는 “용산 상권은 이촌을 중심으로 고소득층이 거주하는 대규모 아파트가 둘러싸고 있다. 이렇게 구매력 좋은 소비층을 소화할 만한 상권이 여태까지는 주변에 없었던 만큼 용산 상권이 수혜를 톡톡히 받는 모습”이라고 평가했다.
‘신흥 상권’으로서 임대료 상승분을 5% 내로 제한하는 임대차보호법의 수혜도 입었다. 보통 ‘○리단길’ 같은 신흥 상권 중 대다수는 ‘젠트리피케이션’ 폐해를 겪어왔다. 젊은 창업가들이 임대료가 싼 곳에 몰려왔다 임대료가 급등한 이후에는 결국 쫓겨나는 양상이 반복돼왔다.
하지만 용리단길을 비롯한 용산 상권은 이제 막 상권이 형성되기 시작했다는 점에서 다르다. 최근 새로 매장을 차린 창업가는 임대차보호법으로 과거 흥했던 여타 상권에 비해 좀 더 오래 임대료 상승을 방어할 수 있게 됐다. 수명이 보다 길 것이라는 얘기다.
하지막 살인적인 임대료는 리스크다. 최근 워낙 ‘핫플’로 주목받는 데다 맞은편 용산 상권 재개발로 자영업자 이주 수요가 늘어나면서 최근 임대료와 권리금이 더 뛰었다. 아모레퍼시픽 본사 근처에서 공인중개사무소를 운영하는 구영민 씨(가명)는 “현재 용산, 특히 용리단길 공실률은 ‘제로’라고 봐도 무방하다. 월세는 250만~300만원에 권리금은 1억5000만원 이상이다. 최근에는 월세 750만원을 내고 커피 전문점을 차린 사장님도 있다. 지금 입점하는 이들은 상대적으로 높은 리스크를 안을 수밖에 없다”고 말했다.
[나건웅·윤은별 기자 / 고혜영·신지안 인턴기자]
[본 기사는 매경이코노미 제2181호 (2022.10.26~2022.11.01일자) 기사입니다]
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