"고맙다, 더현대 서울"..전국구 상권으로 떠오른 '여의도'
여의도역
탄탄한 증권맨 수요..코로나 타격도 덜해
# 9월 28일 오후 12시 여의도역. 한 시간 전만 해도 한산했던 거리는 건물에서 쏟아져 나온 직장인들로 금세 북적인다. 발걸음이 향하는 곳은 다양하다. 더현대 서울, IFC몰 등 전국구 맛집이 포진한 대형 쇼핑몰은 물론, 수십 년 동안 여의도 직장인의 점심을 책임져온 상가 건물 지하 식당가까지. 여의도역 일대는 삽시간에 거대한 외식 상권으로 변모한다. 여의도에서 12년째 음식 장사를 해온 이민정 씨(가명)는 “여의도 오피스 빌딩에 근무하는 직장인 대부분은 점심시간 구내식당을 찾기보다 여의도 곳곳에 자리 잡은 맛집 탐방에 나선다. 사장님들 사이에서 ‘여의도에서는 소금국을 팔아도 장사가 된다’는 우스갯소리가 있을 정도로 점심시간 수요가 폭발한다. 재택근무로 전환한 코로나 팬데믹 때는 힘들었지만 지금은 예전 매출을 다 회복했다”고 말했다.
# 여의도역에서 서쪽으로 발길을 돌려 9호선 국회의사당역으로 향하면 ‘국회의사당’이 모습을 드러낸다.
국회를 등지고 한강으로 걸어가면 여의도 노포의 대표 주자로 손꼽히는 ‘정인면옥’이 등장한다. 정당 관계자부터 산업은행 직원, 그리고 동여의도에서 건너온 금융가 관계자들까지 냉면집은 손님으로 붐빈다. 정인면옥에서 의사당대로 일대로 이동하면 한국 양대 정당인 국민의힘과 더불어민주당 당사가 나온다. 골목 식당 곳곳은 국회의원을 비롯해 점심을 먹는 정·관계 관계자로 가득 들어찬다.
근처에서 식당을 운영하는 엄기훈 씨(가명)는 “여의도공원 서쪽은 쇼핑몰이 즐비한 동쪽과 달리 대형 상가가 없다. 대신 국책 금융기관에서 일하는 종사자부터, 정치 관계자들이 ‘애용’하는 가게가 골목 곳곳에 퍼져 있다. 가게 하나하나의 매력은 오히려 동여의도보다 서쪽이 더 높다”고 말했다.
매경이코노미가 연재 중인 포스트 코로나 신상권 지도 7편의 주인공은 바로 대한민국 정치·금융의 허브 ‘여의도’다. 코로나 팬데믹을 거치며 여의도 상권 역시 전반적으로 침체하는 양상을 보였다. 상권을 책임지던 직장인들이 재택근무에 돌입하면서 인구 자체가 확 줄었다.
요즘에는 달라졌다. 직장인이 모두 컴백한 데 이어 현대백화점의 야심작 ‘더현대 서울’이 화제몰이를 하며 단숨에 전국구 상권으로 올라섰다. 여의도역은 서울 전체에서 사회적 거리두기 해제 직후인 올해 4~5월 기준, 전년 대비 매출이 가장 많이 오른 상권 8위에 올랐다. 빅데이터 전문기업 나이스지니데이타에 따르면 해당 기간 여의도역 상권 매출은 230억원 급증했다. 가로수길·홍대입구역·압구정로데오·논현역·종로3가역·교대역·역삼역에 이어 8번째로 큰 오름폭이다.
▶한국을 대표하는 ‘오피스 상권’
▷직장 인구 튼튼…19년보다 매출 UP
여의도역 상권은 강남·역삼·선릉 등과 함께 대한민국을 대표하는 ‘오피스 상권’으로 꼽힌다. 강북에서는 최대 규모 오피스 상권이다. 국회의사당, 한국거래소(KRX), 한국방송공사(KBS), KDB산업은행, 금융투자협회 등 주요 공공기관은 물론 내로라하는 증권·금융사가 모두 모여 있는 덕분이다.
뛰어난 접근성은 가장 큰 장점 중 하나다. 1996년 지하철 5호선 여의도역이 생기고, 2009년 지하철 9호선 확장 개통으로 환승역이 되면서 상권이 더욱 급성장했다. 소상공인진흥공단에 따르면 올해 2분기 여의도역 주변 직장인구는 약 6만9300명. 1헥타르당 직장인구는 1122명으로 서울시 평균(79명)보다 15배 가까이 많다. 전형적인 오피스 상권이라는 의미다.
풍부한 배후인구에 힘입어 여의도 상권은 여타 주요 상권 대비 코로나 팬데믹 충격을 상대적으로 덜 받았다. 2019년 4분기 월평균 매출이 495억원에서 2020년 435억원으로 쪼그라들었지만 2021년에는 535억원을 기록하며 코로나 이전보다 오히려 늘어났다. 사회적 거리두기 해제 이후에는 더욱 드라마틱한 성장세를 보이는 중이다. 2022년 2분기 월평균 매출은 620억원, 올해 7월에는 631억원으로 꾸준히 오름세다.
코로나 팬데믹 충격이 크지 않았음에도 불구하고 매출 증가폭 상권 순위 8위를 기록했다는 점은, 거리두기 해제 이후 반짝 매출이 오르는 기저 효과가 아닌 실질적인 성장을 의미한다. 더욱이 이번 집계에는 ‘더현대 서울’에 입점한 가맹점 매출은 반영되지 않았다. 2021년 더현대 서울이 올린 연매출이 8000억원이라는 점을 감안하면 여의도 상권이 전년 대비 매출이 가장 많이 오른 상권 1위라고 봐도 무방하다. 주시태 나이스지니데이타 팀장은 “여의도 상권은 전형적인 오피스 상권으로 코로나 기간에도 타 상권에 비해 매출이나 점포 수 감소폭이 10% 미만으로 크지 않았다. 2021년부터 상대적으로 이른 회복·반등을 시작해 거리두기 해제 이후에는 큰 폭으로 성장하고 있다. 매출과 점포가 동반 증가하는 전형적인 ‘성장기’ 상권의 양상”이라고 설명했다.
여타 상권과 마찬가지로 ‘의료 서비스’도 힘을 보탰다. 일반 병원 매출이 22억3000만원, 내과가 9억6000만원, 약국이 8억2000만원 각각 올랐다.
▶금융의 메카 ‘동여의도’
▷더현대 서울로 전국구 상권
여의도역 상권은 크게 2개로 나뉜다. 지하철 5·9호선 여의도역을 중심으로 한 ‘동여의도’, 그리고 지하철 9호선 국회의사당역 인근인 ‘서여의도’다.
동여의도는 대형 상가 건물을 중심으로 상권이 형성돼 있다. 대형 쇼핑몰이나 빌딩 안에 음식점을 비롯해 커피 전문점, 패션·잡화, 소매점 등이 자리 잡은 형태다. 상가 건물은 물론 증권가나 은행권 건물 역시 매장을 품고 있는 경우가 많다.
여의도 유명 맛집을 살펴봐도 더현대 서울과 IFC몰을 비롯해 콘래드 서울, 전경련 회관, 여의도 파이낸스타워, 오투타워, 에스트레뉴 등 대형 빌딩 내에 입점해 있는 매장이 많다. 맛집 검색 플랫폼 ‘식신’에서 최근 3개월 동안 검색량이 가장 많이 늘어난 음식점 1위는 전경련 회관 내 위치한 ‘세상의 모든아침’이다. 3위 ‘사대부집 곳간’ 역시 같은 건물에 들어서 있다. 2위는 여의도 백화점 지하 1층 식당가에 위치한 콩국수 맛집 ‘진주집(현 진주식당)’, 5위 ‘오복수산 여의도점’ 역시 KJB광주은행 건물에 있다. 이 밖에도 농협재단빌딩에 들어선 ‘여의도 셋째집(8위)’, 더현대 서울에 위치한 ‘수티 더현대 서울점(9위)’ 등이 상위권을 차지했다.
여의도를 대표하는 쇼핑몰을 꼽으라면 역시 ‘더현대 서울’이다. 2021년 2월 말에 문을 연 더현대 서울은 현대백화점그룹이 2015년 판교점 이후 6년 만에 선보인 정지선 회장의 ‘야심작’이다. 지난해 연매출이 약 8000억원으로, 건물 그 자체만으로도 웬만한 상권과 맞먹는 매출 규모를 자랑한다.
더현대 서울은 주변 상권에도 호재로 작용했다. 개점 전에는 ‘기존 수요를 더현대 서울이 모두 흡수할 것’이라는 우려가 있었다. 막상 뚜껑을 열어보니 상황은 달랐다. 평일 매출은 물론 과거에는 부진했던 주말 매출까지 오르기 시작했다. 멀리 지방에서까지 더현대 서울에 오려는 방문객이 쏟아지면서 고객이 ‘여의도 직장인’에서 ‘전국 남녀노소’로 늘어난 모양새다.
더현대 서울 낙수 효과로 기존 여의도 상권 터줏대감인 ‘IFC몰’ 매출도 급성장했다. IFC몰에 따르면 올해 전년 대비 월평균 증가율은 약 50%, 올해 1월에는 80%에 육박할 정도로 급격한 성장을 보였다.
여의도에서 ‘사위식당’과 ‘카레나이스’ 직영점을 운영하는 김한주 사위식당 대표는 “올해 8월 매출이 역대 최고를 경신했다. 더현대 서울이 이슈화가 되면서 여의도가 전국구 상권으로 거듭난 모습이다. ‘더현대 서울 맛집’ ‘여의도 맛집’으로 키워드 검색이 늘면서 주변 음식점도 반사 효과를 봤다”고 설명했다.
▶대한민국 정치 중심 ‘서여의도’
▷국회의사당역 기반 탄탄한 수요
여의도 공원 맞은편, 서여의도 상권은 대형몰이 즐비한 동여의도에 비하면 상권 규모가 작다. 부지 면적 대부분을 국회의사당이 차지하는 데다, 고도 제한으로 인해 건물 높이가 낮기 때문이다. 다만 크기가 작다고 해서 무시할 상권은 아니다. 동여의도에 비해 작을 뿐이지, 서울 다른 상권에 비하면 점포 개수와 점포당 매출 등이 상위권에 속한다.
서여의도 상권은 유동인구에 비해 점포 개수가 많다. 서울시 우리마을가게 상권분석서비스에 따르면 서여의도 상권 점포 개수는 1279개다. 면적이 더 넓고 유동인구도 2배 많은 노량진 상권(1482개)과 비슷한 수치다. 점포당 월평균 매출은 1950만원으로 서울시 전체 평균 1509만원을 웃돈다.
비교적 적은 유동인구에도 서여의도 상권이 활기를 띠는 배경에는 서여의도만의 특수한 ‘소비자’가 있기 때문이다. 이곳에는 사회적으로 지위가 높은 고소득자가 많다. 정치 중심지인 국회의사당이 위치한 데다 더불어민주당, 국민의힘 등 주요 정당 사무실도 자리 잡고 있어 주요 정치권 관계자들이 자주 드나든다.
이외에도 현대캐피탈을 비롯한 대기업과 산업은행, 수출입은행 등 주요 국책 기관이 많다. 고객 대부분이 정치와 경제 관련 중요 기관 종사자다. 덕분에 타 상권에 비해 주거·유동인구의 소득 수준이 높다. 서여의도 상권 인구의 소득 수준은 9분위(월소득 489만~695만원)로 서울 평균인 7분위(298만~374만원)에 비해 높은 편에 속한다.
정치인·직장인 인구가 많은 지역답게 강세를 띠는 업종은 외식업이다. 특히 사적인 대화를 나눌 수 있는 ‘방’을 갖춘 곳이 인기가 많다고. 특히 국회의사당역과 여의도 켄싱턴호텔 사이 골목에 유명한 점포가 집중적으로 포진해 있다.
국회의원들이 자주 찾는 것으로 알려진 ‘남도마루’와 ‘가시리’ ‘홈레스토랑’ 등이 대표적인 식당이다. 해당 골목의 외곽, 대로변에는 보다 대중적인 식당들이 자리한다. 미쉐린 가이드에 이름을 올렸던 ‘이도맨숀’부터, 여의도를 대표하는 냉면집 ‘정인면옥’이 자리를 지키고 있다.
서여의도 인근에서 가게를 하는 점주 A씨는 “대중적으로 인기가 많은 식당의 경우, 주변 직장인과 국회의원 보좌진이 많이 찾는다. 반면 국회의원 등 정치인들은 조용히 오찬을 먹을 수 있는 방이 많은 식당을 선호하는 경향이 강하다”고 분위기를 전했다.
서여의도 상권은 단점도 뚜렷하다. 요일과 시간에 따라 매출이 극명하게 차이가 난다. 주말에 매출이 거의 발생하지 않는 주 5일 상권이다. 더현대 서울이나 IFC몰 등이 있어 주말에도 사람이 모이는 동여의도와 달리 서여의도는 주말에 사람을 끌어들일 요인이 없는, 전형적인 오피스 상권이다. 유동인구와 점포당 매출이 주말이 되면 현저히 떨어진다. 서여의도 상권의 전체 매출 중 토요일(7.6%)과 일요일(7.4%)의 매출 비중은 주중 평균(17%)에 크게 미치지 못한다. 시간대별 매출도 점심에 집중돼 있다. 술집이나 주점보다는 주로 식당가가 발달한 탓이다. 11~14시에 매출의 40%가 발생한다.
▶여의도 상권 전망은
▷‘초보’는 힘들어…재개발 이슈 관건
여의도 상권에 대해 전문가들은 ‘안정적’인 상권이라고 평가한다. 상권이 크게 무너질 일은 없다는 뜻이지만 반대로 말하면 매출이 급격히 오를 만한 드라마틱한 변화가 없다는 뜻이기도 하다. 권강수 상가의신 대표는 “여의도 상권은 기본이 워낙 탄탄한 상권이다. 코로나19 유행 같은 재앙만 아니면 매출이 급감할 이유는 거의 없다. 또 이미 개발이 거의 다 된 상권이기도 하다. 매출이 급격히 오를 호재도 적은 상권”이라고 설명했다.
단 변수가 아예 없는 것은 아니다. 동여의도와 서여의도 모두 ‘재개발’ 관련 이슈가 있다. 동여의도는 근처의 노후화된 아파트 단지들이 재건축·재개발을 추진하고 있다. 직장인 유동인구에 이어 배후인구까지 확보하면 현재 ‘주 5일 상권’에서 주말 매출까지 오르는 ‘주 7일 상권’으로 자리 잡을 수 있다. 서여의도는 국회의 세종 이전 이슈가 있다. 국회의사당이 이전하면 서여의도 지역의 개발 규제가 대거 풀릴 가능성이 높다.
여의도 내 노후화된 아파트 단지들은 대거 재건축을 추진하고 있다. 51년 된 노후 아파트인 시범아파트의 경우 지난해 말 신속통합기획 단지로 적용됐다. 현재 65층 규모의 초고층 단지로 재개발을 추진 중이다. 시범·삼부아파트 등 한강변 아파트들이 재건축에 성공한다면 상권 배후인구는 급속도록 늘어난다. 현재 금융가 오피스 상권에 밀려 다소 침체된 샛강역 인근 상권까지 혜택을 볼 전망이다.
서여의도는 호재와 악재가 공존한다. 호재는 국회의사당 이전이다. 현재 서여의도 일대는 국회의사당보다 높은 크기로 건물을 짓지 못한다. 때문에 동여의도와 달리 마천루 빌딩이 없다. 또 국회의사당이 전체 면적의 절반 가까이를 차지한다. 만약 국회의사당이 이전한다면 고도 제한 등 규제가 풀리고, 의사당 부지 일대 개발이 가능하다. 부동산 업계에서는 국회가 이전한다면 이미 포화된 동여의도를 피해 서여의도에 개발 자금이 몰릴 것이라고 전망한다.
악재는 주요 국책 은행의 지방 이전 이슈다. 현재 정부는 산업은행과 수출입은행 등 국책 은행을 지방으로 이전하는 작업을 추진 중이다. 유동인구 다수를 차지하는 이들 은행이 사라진다면 서여의도 상권 일대는 단기적으로 침체에 빠질 확률이 크다.
여의도 상권에 입점을 원하는 예비 창업자가 주의해야 할 점도 있다.
먼저 더현대 서울이나 IFC몰 등 대형 상가 건물 입점은 ‘초보 창업자’에게는 사실상 불가능하다. 상가 건물 특징상 검증된 브랜드, 그것도 직영점을 선호한다. 이들은 임대료 대신 매출 대비 수수료를 받아 간다. 더현대 서울, IFC몰보다 규모가 작은 여타 상가 건물 입장에서도 원하는 바가 비슷하다.
김상호 현선이네떡볶이 대표는 “여의도는 프리미엄 상권이다. 직장인 소득이 높을뿐더러 상가 건물에서도 입점을 원하는 눈높이가 높다. 초보 창업자보다는 추가 출점을 원하는 탄탄한 직영 브랜드가 눈여겨볼 만한 상권”이라고 말했다.
음식점 개업을 원한다면 창업자가 겨냥하는 고객이 명확해야 한다는 의견도 있다. “회식 등 법인카드 결제가 많은 음식점을 생각한다면 가격과 비용을 신경 쓰지 말고 품질과 서비스를 최우선해야 한다. 프라이빗한 공간을 찾는 고객이 많기 때문에 ‘룸’식 매장도 추천한다. 반대로 일반 직장인 고객을 대상으로 한다면 회전이 빠르고 수요가 많은 일상식이 적합하다. 한식·백반이 대표적이다.” 김한주 대표의 제언이다.
[나건웅 기자, 반진욱 기자]
[본 기사는 매경이코노미 제2178호 (2022.10.05~2022.10.11일자) 기사입니다]
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