거래 절벽에 가격 하락까지.. 부동산 시장 '경착륙' 경고음

집값 폭락 현실화땐 경제 파장 우려
정부, 대출규제 완화 카드 만지작
일각선 "경착륙 예상 이르다" 반론

부동산 시장에 ‘경착륙의 그림자’가 다가오고 있다. 매매가격 상승 둔화와 ‘거래 절벽’에 그치지 않고, 집값 폭락으로 이어진다는 경고음이 높아진다. 집값 폭락이 현실화하면 경제에 미칠 파장은 가늠하기도 어려울 만큼 클 전망이다. 이에 정부는 가계부채 급증 우려에도 대출규제 완화 카드를 만지작거린다.

하지만 경착륙까지 가지 않다는 분석도 제기된다. 계속된 금리 인상에도 아직 눈치 보기 장세를 이어가는 시장 흐름이 근거로 제시된다.

6일 업계에 따르면 부동산 시장의 침체 기류를 둘러싼 우려가 커지고 있다. 전문가들은 집값이 하락 전환하는데 거래는 좀처럼 이뤄지지 않는다는 점에 주목한다. 가격이 떨어지는 데 거래 절벽이 이어지면서, 집값 하락 폭이 생각보다 커질 수 있어서다. 이른바 ‘경착륙’ 불안감이 큰 상황이다.

가격의 하락 전환은 분명해지고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달에 서울 아파트의 평균 매매가격은 12억7879만원으로 전월(12억8058만원)보다 내렸다. 서울 아파트의 평균 매매가격은 2019년 4월 8억1131만원에서 5월 8억1139만원으로 올랐다. 이후 3년4개월 동안 오르다가 이번에 하락으로 돌아섰다.

서울 아파트의 중위가격은 10억9160만원으로 지난달(10억9291만원)보다 0.12% 내렸다. 서울 아파트 중위가격이 하락한 것은 2020년 9월(9억217만원) 이후 1년11개월 만이다. 집값 상승률뿐 아니라 평균·중위 매매가격이 내려가면서 시장 침체는 본격화하는 흐름을 보인다.

정부는 부동산 시장의 경착륙 가능성과 그에 따른 파장을 예의주시하고 있다. 경착륙에 대비하는 차원에서 15억원 초과 주택에 대한 대출규제를 완화하는 걸 고려 중인 것으로 알려진다. 15억원 초과 주택이 밀집한 서울 강남 지역에서는 이른바 국민평형(전용면적 84㎡) 아파트가 한때 20억원을 돌파했다. 최근에도 18~19억원대 매물이 나오고 있다. 15억원 초과 주택에 대한 대출규제를 완화하는 건 거래 활성화를 위한 대책이라는 해석도 나온다.

그러나 대출규제 완화가 눈앞의 문제를 해결하긴 어렵다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 여전한데다, 금리가 계속 오르면 대출규제를 풀어도 큰 효과를 발휘하지 못하기 때문이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리가 올라 집값이 어느 정도 떨어질 수는 있는 상황이지만, 대출규제 완화로 막기는 어려울 것”이라고 말했다.

한편 경착륙을 예상하기에 이르다는 반론도 여전하다. 1997년 외환위기나 2008년 금융위기 때 무수한 악재에도 집값 폭락으로 이어지지 않았다는 지적이다. 당시 폭락론에 휘둘렸던 시장이 ‘장기적으로 보면 부동산 시장은 꺾이지 않는다’는 학습효과를 얻었다는 점도 근거로 내세운다. 일부에선 시장 정상화 차원에서 규제 완화를 추진하기에 적기라고 조언한다. 고 대표는 “시장을 정상화하려면 규제 완화가 필요한 시점이면서 규제 완화책이 집값 상승을 부추기지 않는 지금이 적기”라고 말했다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr