재건축 문턱 얼마나 낮아지나..재개발·재건축 규제 완화 Q&A

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남구 아파트단지 모습. 2022.8.7/뉴스1 ⓒ News1

정부가 16일(어제) 발표한 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16대책’)에서 핵심사업으로 제시한 도심 재개발 재건축 활성화는 한마디로 ‘재개발 재건축 문턱을 낮추겠다’는 말로 요약할 수 있다.

이를 위한 실행과제로 정부는 ①신규 정비구역 지정 촉진 ②재건축 부담금 합리적 감면 ③안전진단 제도 개선 ④신탁사의 정비사업 참여 활성화 ⑤조합운영 투명성 강화 등 5가지를 꼽았다. 이를 통해 서울을 포함한 주요 대도시 도심 등 살고 싶은 곳에 충분한 주택을 공급함으로써 주택시장을 안정시키겠다는 게 정부의 목표다.

다만 관련 규제가 복잡한 데다 추진 일정도 제각각이어서 소비자들이 접근하기가 쉽지 않다. 정부 발표와 시장 반응 등을 묶어서 주요 내용을 Q&A로 정리해본다.
● 정비구역 지정 촉진…9월에 관련 법 개정안 발의

Q. 재개발 재건축 등 정비사업 활성화를 결정한 배경은?

A. 지난 정부에서 정비사업 관련 과도한 규제와 불충분한 사업지원, 공공주도 공급 등으로 일관하면서 정비사업이 크게 위축됐기 때문이다. 2012~2016년까지는 전국에서 매년 58.6곳이 정비구역으로 지정됐다. 하지만 2017~2021년에는 연 34.6곳으로 줄었다. 특히 서울에서는 기존에 정비구역으로 지정된 곳이 상당수 해제된 것도 영향을 미쳤다.

Q. 새로 정비구역으로 지정되더라도 실제 사업으로 이어지기까지는 5년 넘게 걸린다. 현 정부에서 성과를 기대하기 어려울 텐데….

A. 이런 문제 해결을 위해 신속통합기획 방식을 도입할 예정이다. 정비계획 가이드라인을 사전에 만들어 구역지정 소요기간을 2년 정도로 앞당기기 위해서다.

Q. 계획대로 된다면 얼마나 늘어나나?

A. 정부는 전국적으로 5년(2023~2027년)간 22만 채 정도가 확보될 것으로 기대한다. 문 정부 5년(2018~2021년)간 지정한 물량(12만8000채)보다 9만2000채 늘어난 것이다. 특히 서울에서만 10만 채를 확보할 계획이다. 문 정부(2만8000채)와 비교하면 3배 이상 많은 물량이다.

Q. 서울에 비해 지방 대도시에서는 재개발 재건축 사업 수요가 많지 않고, 활성화를 기대하기 어렵다. 대책은 있는가?

A. 정부가 정비사업 역량이 부족한 지방을 지원하기 위해 제도를 개선하기로 했다. 우선 ‘정비구역 입안 요청제’가 도입된다. 주민들이 구역 경계만 설정해 관할지역 지자체에 정비구역 지정을 요청하면, 지자체가 이를 허용할지 여부를 검토하는 방식이다. 현재는 주민들이 경계설정과 함께 정비계획안까지 마련해야만 했다. 그만큼 주민부담이 줄어드는 셈이다.

이와 함께 주민들이 참고할 정비계획 가이드라인을 특·광역시에서 사전에 제시하도록 의무화하는 방안도 추진된다.

Q. 지방지역 정비사업 지원 일정은?

A. 일단 비서울지역의 신규 정비사업 수요에 대한 일제조사가 10월에 진행된다. 또 LH와 한국부동산원에서 지방 정비사업에 대한 컨설팅 지원도 10월부터 시작된다. 입안요청제 도입 등을 위해 ‘도시정비법’ 개정도 추진된다. 늦어도 9월까지는 관련 개정안을 발의한다는 게 정부 방침이다.
● 재건축부담금 감면…9월 중 세부내용 확정

Q. 재건축부담금 감면 왜 하나?

A. 관련 제도가 2006년에 도입한 뒤 한 번도 부과기준 등이 바뀌지 않았다. 16년 간 집값 상승분 등이 반영되지 않았다는 의미다. 현실화하지 않으면 서울 뿐만 아니라 지방에서도 큰 부담이 발생할 수 있다. 실제로 서울 용산구 한강맨션은 지난달에 가구당 7억7000만 원이라는 예정 부담금을 통보받았다.

지방지역도 예외는 아니다. 국토부가 시뮬레이션을 진행한 결과, 수원 A단지는 2억9000만 원, 대구 B단지는 1억6000만 원, 경북 창원C단지는 1억 원을 부담금으로 내야 할 것으로 추정됐다. 이같은 과도한 부담금으로 인해 재건축 사업이 지연되고, 사업 자체를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다는 것이 정부의 판단이다.

Q. 어떻게 바뀌나?

A. 부과기준 현실화, 실수요자 배려, 공공기여에 대한 인센티브 제공이라는 큰 원칙만 정해졌다. 보다 세부적인 내용은 9월에 공개된다.

Q. 부과기준은 어떻게 되나?

A. 일단 초과이익 면제 기준이 현재 3000만 원에서 1억 원으로 높여지는 방안이 유력하다. 또 현재 5개 구간별로 10%씩 누적돼 최고 50%(조합원의 초과이익이 1억1000만 원 초과시)까지 적용하는 부과율 구간도 확대될 것으로 예상된다.

Q. 실수요자 배려는?

A. 1주택자이면서 장기 보유 중인 사람에게 보유기간에 비례해 부과금을 감면해주자는 것이다.

Q. 공공기여 인센티브는?

A. 재건축을 통해 늘어난 주택의 일부를 공공임대주택으로 제공한 경우 부담금을 산정 시 해당주택 물량을 제외해준다는 것이다. 그만큼 초과이익이 줄고, 부담금을 낮출 수 있다.

Q. 고령자 혜택도 있나?

A. 준비 중이다. 퇴직 후 소득이 없다는 점을 고려해 부담금 납부시기를 상속 증여 양도 등 해당주택을 처분할 때까지 늦춰주는 이른바 ‘부담금 납부이연제’를 도입할 예정이다. 대상 연령과 해당주택 보유기간 등 구체적인 조건은 9월에 확정된다.
● 안전진단 규제 완화…연말까지 개선방안 마련

Q. 안전진단 기준은 왜 바꾸나?

A. 이전 정부에서 재개발 재건축을 결정하는 안전진단 평가에서 구조안정성 비중을 20%에서 50%로 높이고, 공공기관의 적정성 검토까지 받게 만들면서 통과율이 크게 떨어졌기 때문이다. 서울의 경우 법 개정 3년 간 56곳에서 개정 후 3년에 5곳에 불과했을 정도다.

Q. 어떻게 달라지나?

A. 일단 구조안정성 비중을 50%에서 30~40%로 낮추는 방안이 유력하다. 여기에 정비구역 지정권자인 특·광역시장이 국토부와 협의해 항목별 배점을 최대 10%포인트(p)까지 조정할 수 있게 할 방침이다. 결국 구조안정성 비중이 20~30% 수준까지 낮아지면서 원래대로 돌아갈 수 있다는 뜻이다.

Q. 공공기관의 적정성 검토는 어떻게 되나?

A. 공공기관의 적정성 검토는 사실상 2차 안전진단에 해당했고, 그동안 시행되면서 통과율도 낮았다. 서울시에서 민간 안전진단 결과 조건부재건축을 판정받은 물량이 한국건설기술연구원 등을 거쳤을 때 통과율이 45%에 불과했을 정도다.

정부는 이번에 의무적으로 받게 돼 있는 공공기관 적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우로 조정하기로 했다. 사실상 폐지되는 셈이다.

Q. 이번 조치의 영향을 받는 아파트는 얼마나 되나?

A. 업계에서는 준공된 지 30년이 넘은 아파트 상당수가 영향을 받을 것으로 보고 있다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 서울에서 재건축을 추진하는 단지(144곳) 가운데 예비안전진단을 포함한 안전진단 단계에 있는 단지는 33곳이다. 이 단지를 포함해 서울에서 안전진단을 받지 않은 준공 30년 이상 아파트는 30여만 채에 달한다.

Q. 구체적인 내용은 언제 나오나?

A. 정부는 연내 개선방안을 마련한다는 방침만 정했다. 적용범위와 시행시기 등은 앞으로 시장상황을 면밀하게 모니터링 한 뒤 공개하겠다는 것이다. 안전진단 관련 규정 조정이 부동산시장에 미치는 영향력이 큰 점을 의식한 선택이다.
● 신탁사 참여 활성화…9월에 관련 법 개정안 발의, 연말에 세부안 공개

Q. 신탁사 참여를 활성화시킨다고 한다. 현재도 참여 가능한데, 왜 하나?

A. 전문성이 떨어지는 주민들이 사업을 추진하면서 사업 추진이 더디고, 시공사와 공사비 등의 문제로 법적 분쟁이 벌어지기 일쑤다. 이런 상황을 막겠다는 것이다.

Q. 어떻게 달라지나?

A. 일단 신탁사에게 사업을 맡길 수 있는 요건이 완화된다. 현재는 전체 토지의 3분의 1 이상을 신탁할 때에만 신탁사가 사업자로 인정받는다. 앞으로는 국공유지를 제외한 나머지 토지의 3분의 1 이상을 신탁할 때에도 허용된다.

Q. 신탁사와 주민간 분쟁도 적잖은데….

A. 이런 문제를 막기 위해 주민과 신탁사가 계약을 맺을 때 사용할 표준계약서가 도입된다. 주민의 신탁해지 권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민의 시공사 선정권 명시 등이 담길 예정이다.

Q. 신탁을 맡기는 게 유리한 건가?

A. 주민보다 전문성을 갖춘 기관이 사업을 추진하면서 사업 속도가 빨라질 수 있다는 게 최대의 장점이다. 이에 대한 유인책도 마련된다. 신탁사가 시행하는 사업장은 토지소유주 다수가 희망할 경우 정비계획과 사업계획을 통합처리해주기로 했다. 조합설립 절차나 계획 통합 처리로 최대 3년 정도 시간이 단축될 수 있을 것으로 정부는 보고 있다.

Q. 언제 시행되나?

A. 관련 법(‘도시정비법’) 개정안은 9월 중 발의 예정이다. 세부적인 인센티브 방안 등은 연말까지 마련된다.
● 조합운영 투명성 강화…연내 시행령·시행규칙 보완

Q. 정비사업에서 조합이 분쟁의 원인이 되는 경우가 많은데….

A. 정부도 이런 문제를 해결하기 위해 한국부동산원이 조합 사무를 지원하는 방안을 마련하기로 했다. 예컨대 분담금의 검증업무를 지원하건, 추진위원회 설립 시 필요한 컨설팅을 해주는 것이다.

Q. 관리처분 계약도 분쟁을 일으키는 ‘0’순위 문제다. 이에 대한 대책은?

A. 정부는 공사도금계약서를 사업 인가권자에게 제출하도록 의무화하는 방안을 도입할 예정이다. 그만큼 조합과 시공자 간 공사계약이 투명해질 것으로 기대하고 있다.

Q. 주민들이 계약 내용에 반발하는 경우도 많은데, 이에 대한 대책은?

A. 주민 분쟁의 대부분은 공사비 증액에서 발생한다. 현재도 공사비를 5~10% 이상 증액할 때 검증이 의무화돼 있다. 하지만 완료시점이 불명확해 주민이 결과를 확인하지 못한 채, 공사비 증액을 의결하면서 문제가 됐다.

이를 막기 위해 앞으로는 공사계약을 위한 조합총회 전에 사업비 검증을 완료하도록 의무화하기로 했다. 주민이 사업비 검증 결과를 사전에 확인하게 하자는 취지다.

Q. 언제부터 시행되나?

A. 관련 법(‘도시정비법’) 시행령과 시행규칙 개정 사항이다. 정부는 올 4분기(10~12월)에 개정할 방침이다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com