재개발 속도 내는 성남 구도심..5년 내 3만가구 입주하며 신흥 주거지 우뚝
서울 지하철 8호선 산성역 3번 출구로 나오면 오른쪽으로 대규모 아파트 단지가 한눈에 들어온다. 산성역 포레스티아다. 현대산업개발과 포스코건설, 롯데건설이 시공을 맡아 총 39개동, 4089가구 규모로 지어졌다. 2020년 7월 준공한 산성역 포레스티아는 옛 신흥주공아파트와 통보8차공원아파트를 결합하는 방식으로 재건축해 만들어진 단지다. 신흥주공아파트 자리에는 아파트, 통보8차공원 아파트 부지에는 공원과 상가 건물, 도서관 등 각종 부대시설이 들어섰다.
산성역 포레스티아는 성남 구도심 재개발의 신호탄이자, 상징이 되는 단지로 이 지역에서 차지하는 의미는 각별하다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 산성역 포레스티아 전용 84㎡는 지난 6월 12억5000만원에 거래됐다. 지난 2017년 일반분양 당시 분양가가 5억5000만원 전후로 형성된 것과 비교하면 2배 이상 뛴 가격이다. 현재 호가는 약 13억원 전후로 형성됐다.
경기도 성남시 신흥동 A공인중개소 관계자는 “산성역 포레스티아는 이미 성남에서 가장 유명한 단지 중 하나가 됐다”며 “앞으로 e편한세상 금빛그랑메종과 산성역 자이푸르지오가 입주하면 성남 구도심 일대는 분당과 함께 성남을 대표하는 인기 주거지로 변모할 것”이라고 말한다.
성남 구도심 일대 개발이 속도를 내고 있다.
이미 지역 랜드마크 단지가 된 산성역 포레스티아를 필두로 내년과 내후년 대규모 아파트 입주가 예정돼 있다. 여기에 그동안 세입자 이주 문제로 사업이 지지부진했던 산성구역 또한 이주가 마무리되면서 철거에 들어갔다. 주변에는 은행주공아파트를 필두로 재건축 사업 또한 활발히 진행 중이다. 노후 주거지에 새 아파트가 대거 들어서면서 성남 구도심이 수도권을 대표하는 신흥 주거지역으로 거듭날지 관심을 모은다.
▷산성구역 이주 마무리 단계로
성남시 주거지역을 크게 구분하면 북쪽에는 서울 송파구 배후 도시이자 베드타운 역할을 하는 위례신도시가 있다. 남쪽에는 자체 업무지구와 주거지구가 조성된 판교와 분당신도시가 있다. 위례와 판교·분당 사이 성남시 정중앙에 넓게 걸쳐 있는 구도심은 구체적으로 성남시 수정구와 중원구 일대를 가리킨다.
원래 성남 구도심은 1960년대 후반 서울 철거민 이주지로 조성되면서 만들어졌다. 오래된 단독주택과 빌라 등이 빽빽하게 들어서 있던 이곳은 1990년대부터 분당신도시가 조성되면서 구도심으로 불리게 됐다.
수도권 노후 주거지역의 대명사였던 성남 구도심이었지만 2010년 중반 이후 상황은 조금씩 바뀌었다.
주요 재개발 지역이 잇따라 사업을 마무리하고 재건축 사업까지 활발히 진행되면서 이 일대에 새 아파트가 들어서기 시작했다. 최근에는 성남 구도심 재개발 사업의 ‘마지막 퍼즐’로 불리던 ‘산성구역’ 또한 사업에 속도를 내기 시작했다.
산성구역 재개발은 성남시 수정구 산성동 일대에 최고 29층, 총 43개동, 3372가구 규모 아파트를 짓는 사업이다. 산성역 포레스티아 맞은편에 위치한 이곳은 지하철 8호선 산성역이 가깝고 차를 이용하면 10분 내 서울 송파구까지 도착할 수 있다. 성남 구도심 여러 재개발구역 중 서울과 가장 가깝다.
조합은 지난 2016년 대우건설·GS건설·SK건설 컨소시엄을 시공사로 선정한 후 2019년 사업시행인가, 2020년 9월 관리처분인가를 받았다. 통상 관리처분인가를 받으면 재개발 사업이 사실상 완료됐다는 평가를 받는다.
순탄한 것처럼 보였던 산성구역 재개발 사업은 세입자 이주 문제를 둘러싼 갈등으로 사업 진행에 어려움을 겪기 시작했다.
일부 세입자들은 지난해 말 법원에 강제퇴거 집행에 대한 집행정지 신청을 내면서 이주를 거부했다. 법정 이주 기간이 끝난 지난해 12월까지만 해도 전체 주민의 약 2%인 100여명은 여전히 구역에 남아 있었다.
올해 들면서 세입자 이주 문제는 해결 기미가 보이기 시작했다. 그동안 이주를 거부했던 세입자들이 조합과 협의 후 이주를 시작했으며 올해 7월 마지막 한 가구가 이주를 마쳤다. 약 2년 가까이 끌었던 이주 작업이 마무리되면서 본격적인 철거 작업에 들어갈 수 있게 됐다.
산성동 B공인중개소 관계자는 “산성구역은 지금까지 사업 속도가 느려 인근에 다른 단지 대비 관심도가 떨어져 있던 곳”이라며 “사업이 마무리되면 산성역 포레스티아와 함께 성남 구도심 랜드마크 단지가 될 것”이라고 말했다.
성남시는 성남 구도심을 총 4개 단계로 나눠 재개발 사업을 진행하고 있다. 단대구역, 은행2구역 등이 1단계 사업지, 신흥2구역, 금광1구역 등이 2단계 사업지다. 산성구역은 상대원2구역 등과 함께 3단계 사업지로 묶인다. 수진1구역과 신흥1구역은 4단계 사업지다.
1단계 사업지는 이미 지난 2012년 입주를 마쳤다. 2단계 사업지의 경우 현재 한창 공사가 진행 중이다.
GS건설과 대우건설이 컨소시엄을 통해 신흥2구역을 재개발하는 ‘산성역 자이푸르지오’는 2023년 10월 완공 예정이다. 4774가구 대단지다.
성남시 금광동에는 DL이앤씨가 금광1구역을 재개발해 무려 5320가구 규모로 ‘e편한세상 금빛그랑메종’을 짓고 있다. 입주 예정일은 올해 11월이다. 두 단지만 해도 무려 1만가구가 넘는 물량이다. 중1구역을 재개발한 ‘신흥역 하늘채 랜더스원(2411가구)’ 역시 올해 9월 입주를 기다린다.
올해 7월 이주를 마쳤던 산성구역 등 3~4단계 사업지는 2025년 이후 본격적으로 입주할 것으로 예상된다.
재건축 사업 또한 활발히 진행 중이다.
중원구 은행동에 위치한 은행주공아파트는 2026년 완공을 목표로 사업시행계획 공람 등 재건축을 위한 막바지 행정 절차를 밟고 있다. 1987년에 지어진 은행주공은 15층에 총 2010가구 규모다. 재건축 사업이 완료되면 지하 6층, 지상 30층에 총 39개동 3198가구로 변모하게 된다. 즉, 성남 구도심에는 재개발과 재건축 등의 영향으로 앞으로 5년 내에 약 3만가구 이상 신축 아파트가 들어설 예정이다.
이 과정에서 변수는 있다.
일부 사업구역은 건설 원자재 가격 상승으로 인해 시공사 선정에 어려움을 겪고 있다. 4단계 사업지에 해당하는 수진1구역과 신흥1구역은 생각보다 낮게 책정된 공사비로 입찰에 나서는 건설사들이 없어 사업 진행이 여의치 않다.
수진1구역과 신흥1구역은 LH가 시행 대행을 맡아 주민 대표 회의와 함께 추진하는 첫 공공참여형 재개발 사업지다. 수진1구역은 26만1297㎡ 부지에 아파트 5259가구와 오피스텔 312가구, 신흥1구역에는 19만6693㎡ 부지에 아파트 4183가구가 들어선다. 수도권에 몇 안 되는 대형 정비사업에 LH가 안정적으로 진행하는 만큼 수주를 두고 대형 건설사들의 각축전이 예상됐지만, 공사비 문제가 발목을 잡고 있다.
업계 한 관계자는 “공사비 이슈는 비단 성남 구도심에만 해당하는 문제가 아닌 만큼 언젠가는 해결될 가능성이 높다”면서도 “성남도시철도 1호선, 위례삼동선과 같은 교통망 개발이 함께 이뤄져야 성남 구도심 개발이 제대로 진행될 수 있을 것”이라고 말했다.
[본 기사는 매경이코노미 제2170호 (2022.08.03~2022.08.09일자) 기사입니다]
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