고가 1주택·다주택자 종부세 부담 확 줄인다.. 집값 하락 진정될까

조정대상지역 2주택이나 3주택자 이상에 대해 부과하던 종합부동산세 중과세를 폐지한다. 내년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 사진은 서울 강남구 대치동 은마. /사진=김노향 기자

정부가 부동산가격 급등으로 인한 주택 보유자 등 납세자의 세부담을 줄여주기 위해 종합부동산세(이하 '종부세')와 임대소득세 인하를 추진한다. 법 개정이 필요한 사안일 경우 오는 8월 임시국회에서 논의할 예정이다.

강남 2채를 보유한 2주택자의 종부세는 약 7151만원에서 1463만원으로 5분의1 가까이 줄어들 것으로 추산된다. 하지만 한국은행이 역사상 첫 '빅스텝'(기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행하는 등 고금리시대가 본격화하면서 집값 하락세를 막기는 어려울 것이라는 게 전문가들의 대체적인 의견이다.

기획재정부는 21일 '2022년 세재개편안'을 발표, 주택분 종부세율을 인하하고 다주택자 종부세 중과제도를 폐지한다고 밝혔다. 개편안에 따라 과세표준별 세율은 ▲3억원 이하 0.5% ▲3억~6억원 0.7% ▲6억~12억원 1.0% ▲12억~25억원 1.3% ▲25억~50억원 1.5% ▲50억~94억원 2.0% ▲94억원 초과 2.7% ▲법인 2.7%다.

기존에 조정대상지역 2주택이나 3주택자 이상에 대해 부과한 종부세 중과세를 폐지해 동일하게 부과한다. 내년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 종부세 세부담 상한도 조정된다. 기존 2주택자 150%, 조정대상지역 2주택과 3주택자 이상 300%에서 동일하게 150%로 낮춘다.

종부세를 면제해주는 기본공제금액도 상향조정된다. 주택분 종부세 과세표준은 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 제외해 산정하는데 기본공제금액은 6억원→9억원, 1주택자 11억원→12억원으로 높인다. 법인은 현행대로 기본공제가 없게 된다.

1주택자 종부세 특별공제가 도입돼 올해 주택분 종부세 과세표준 산정 시 기본공제금액(11억원)에서 추가로 3억원 특별공제를 신설한다. 이는 의원입법으로 발의해 8월 임시국회에서 논의할 예정이다. 정부는 특별공제 신설 이유에 대해 "공시가격 상승에 따른 세부담 증가를 완화하기 위한 목적"이라고 밝혔다. 올해 납세의무가 성립한 경우에 적용한다.

고령자와 장기보유자 종부세는 납부를 유예한다. 1세대 1주택자 가운데 만 60세 이상 또는 주택 5년 이상 보유 직전 과세기간 총급여 7000만원(종합소득금액 6000만원) 이하인 경우, 해당연도 주택분 종부세액이 100만원을 초과 시 유예를 신청할 수 있다. 이때 납세담보를 제공해야 하고 상속, 증여, 양도 시점까지 유예한다.

납부기한 이후 납부유예 종료 시점까지 이자상당액을 부과해 요건 미충족 사유가 발생한 경우 납부유예를 취소하고 세액과 이자상당액을 추징당할 수 있다. 납세자는 종부세 납부기한 종료일(12월 15일) 3일 전까지 관할 세무서에 납부유예를 신청해야 한다. 8월 임시국회 논의를 추진한다.

일시적 2주택자의 종부세 특례를 신설해 주택 수 산정 시 제외한다. 상속주택, 지방 저가주택에 대해 적용한다. 1주택자가 종전 주택을 양도 전 다른 주택을 대체 취득한 경우에 신규주택 취득 후 2년 내 종전 주택을 양도하는 경우로 한정한다. 상속일 경우 상속 개시일부터 5년이 경과하지 않은 주택이 해당한다. 저가주택은 공시가격 기준 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하에 해당한다. 소액지분(상속주택 지분 40% 이하)인 경우 기간 제한이 없다.

주택임대사업자의 임대소득 과세 산정에서 고가주택 기준도 완화한다. 기존 기준시가 9억원 초과에서 12억원 초과로 완화한다. 85㎡·6억원 이하 소형주택의 임대료 증가율이 연 5% 이하일 경우 ▲1가구 4년 이상 임대 시 30% ▲10년 이상 임대 시 75% ▲2가구 4년 이상 임대 시 20% ▲10년 이상 임대 시 50% 감면한다. 2025년 12월 31일까지 3년 연장한다.

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금리인상 영향으로 집값 하락 지속될 것

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박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "집값이 싼 비수도권 다주택자들이 상대적으로 많은 혜택을 받을 수 있다"며 "그럼에도 금리 인상과 집값 조정 전망으로 매수심리가 위축돼 집값 하락세는 계속 이어질 것"이라고 내다봤다.

이어 "다주택자에 대한 종부세 불이익은 줄었지만 조정대상지역 취득세와 양도소득세 중과세가 내년 5월 9일까지 한시적 감면 유지돼 기존 1주택자가 한 채를 더 사기는 쉽지 않다"고 진단했다. 지방 저가주택의 종부세 부과 완화와 관련해선 "대도시 아파트 한 채를 보유하고 지방 단독주택을 매입해 도·농간 이중생활을 하는 '멀티해비테이션'(multi-habitation)이 각광받을 것"이라고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리 인상, 가격 고점 인식, 경기 위축 등으로 보유세 부담이 낮아졌다고 해서 주택을 추가 구입하거나 거래시장이 활성화되는 것을 기대하기는 어렵다"면서 "다만 주택을 여러 채 보유한 이들 중 종부세를 이유로 증여하거나 매각을 결정하지 않아도 될 시간을 벌게 됐다"고 분석했다.

그는 "조정대상지역 내 다주택자일 경우 내년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 배제가 종료될 시점까지 매각을 결정해도 된다"고 덧붙였다. 이어 "향후 공급과잉 우려 지역이나 기대 차익이 낮은 곳, 전세가격이 떨어져 추가 자본을 투입해야할 경우 보유 실익이 낮아 매각을 고민할 수 있다"고 내다봤다.

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무주택 세입자 주거비 부담도 완화

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정부는 무주택 세입자의 주거비 부담도 완화하는 방안을 내놓았다. 구체적으로는 ▲월세 세액공제율 상향 ▲주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제 한도 상향 ▲공동주택 관리용역 등에 대한 부가가치세 면제 기한 연장 ▲행복기숙사의 시설관리 운영권, 기숙사비 부가가치세 면제 기한 연장 등을 세제개편안에 담았다.

현행 월세 세액공제 대상과 세액공제율은 총급여 7000만원(종합소득금액 6000만원) 이하 무주택 근로자와 사업자 10%, 총급여 5500만원(종합소득금액 4500만원) 이하 12%다. 공제 한도는 750만원이다. 개편 이후 세액공제율은 각각 12%, 15%로 상향조정된다. 공제한도는 그대로다.

주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제(전세자금대출 연말정산 소득공제) 공제 한도도 확대한다. 현행 무주택 근로자가 차입한 주택임차자금 소득공제율은 40%, 공제 한도는 300만원이다. 정부는 공제 한도만 100만원 오른 400만원으로 확대한다.

공동주택(아파트·연립주택·다세대주택) 관리용역 등에 대한 부가가치세 면제 기한도 연장한다. 현행 국민주택 85㎡(이하 전용면적·비수도권 읍·면 지역 100㎡)는 적용기한이 없다. 다만 비수도권 읍·면 지역 소재인 135㎡ 이하 공동주택은 올해 12월 31일까지에서 2025년 12월 31일까지로 기한을 연장한다. 월세 세액공제율 상향과 주택임차 차입금 원리금 상환액 소득공제 한도 상향은 내년 1월 1일 이후 신고나 연말정산 분부터 적용된다.

함 랩장은 "과거보다 주택시장의 활력이 떨어지며 1순위 청약경쟁률 저하와 미분양 증가 우려가 증가한 것은 사실이나 청약을 이용한 내집마련과 소득공제 효과 등을 고려할 때 사회초년생의 청약통장 가입 수요는 당분간 지속될 것"이라고 전망했다.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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