국토부, 분양가상한제 개편안 발표.."분양가 1.5~4% 상승효과 있을 것"

남산에서 바라본 서울시내 아파트 전경. 강윤중 기자

앞으로 아파트 분양가 산정시 재건축·재개발 정비사업 조합의 명도소송비·주거이전비·총회운영비 등 활동비가 반영된다. 건축자재비 급등시기에는 기본형건축비 정기고시 후 3개월이 지나지 않았더라도 건축비 상승분을 기본형 건축비에 반영한다.

주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사 시 자재비 급등에 따른 비용을 반영하는 ‘자재비 가산제도’도 새롭게 도입된다. 이에따라 기존 방식으로 분양가를 산정했더라도 건축자재비 상승분을 분양가에 추가반영할 수 있게 된다.

한국부동산원이 단독으로 실시해온 택지비 감정절차는 신설되는 택지비검증위원회가 맡는다. 건설사들의 오랜 요구사항인 택지비 상향조정은 이번 개편안에서 빠졌다.

국토교통부는 21일 이 같은 내용의 ‘분양가 제도운영 합리화 방안’을 발표했다. 정비사업 시행단계에서 발생하는 각종 비용을 분양가격 책정시 미리 반영하고, 건설업계의 건축비 상승분 반영요구를 적극 수용함으로써 주택공급을 확대하겠다는 의도로 풀이된다.

이번 개편으로 ‘로또분양’ 논란은 사그라들 것으로 보이지만 무주택자의 내집마련은 더욱 어려워질 전망이다. 국토부는 그러나 “시뮬레이션 결과 분상제 개편에 따른 분양가 상승률은 최대 1.5~4% 수준에 그칠 것”이라고 말했다.

조합과 시공사업단의 오랜 갈등으로 공사중단 2개월째에 접어든 서울 강동구 둔촌주공재건축 사업도 이번 개편안의 영향을 받을 것으로 보인다. 건설업계에서는 “조합원 총회에서 정했었던 분양가보다도 오를 수 있을 것”고 전망했다. 전용면적 59㎡ 의 분양가는 9억원을 넘길 가능성도 있다. 앞서 둔촌주공 재건축조합은 2019년 12월 조합원 총회에서 3.3m당 분양가를 3550만원으로 책정한 바 있다. HUG는 2978만원으로 책정했다.

이번 제도개선 사항은 개정규칙 시행 전까지 입주자 모집공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장이 적용을 받는다. 감정평가 관련 개선을 위한 민간택지 택지비 검증위원회 신설 등 부동산원 내규 개정작업은 6월 중으로 완료한다는 계획이다. HUG의 고분양가 심사제도 운영을 위한 시행세칙 개정 역시 6월 중으로 완료할 예정이며, 개정 시행세칙 기행 이전 입주자 모집공고가 이뤄지지 않은 모든 사업장이 적용대상이 된다.

■국토부 “분양가 미반영 비용 현실화”
국토부는 우선 정비사업 추진과정에서 사업 특성상 필수적으로 발생하지만 분양가 산정시 포함되지 않았던 ▲명도소송비 ▲주거이전비 및 이사비 ▲영업손실보상비 ▲이주를 위한 금융비 ▲총회운영비 등 5개 항목을 분양가에 반영하기로 했다. 명도소송비는 소송집행에 소요된 실제 지출비용을 반영하고, 재개발 주거이전비·이사비 및 영업손실 보상비 등 보상금액은 토지보상법에서 정한 법정금액 지출내역을 반영한다. 이주비 금융비는 실제 발생 이자 비용을 반영하되 과도한 반영이 되지 않도록 표준산식을 정해 상한액을 설정한다는 방침이다.

건축비 조정항목도 현실화한다. 기존 레미콘, 철근, PHC파일, 동관 등 기본형 건축비 항목 4개 중 사용빈도가 낮은 PHC파일, 동관을 제외하고, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 3개를 추가한다. 기존의 단품슬라이딩 방식(특정자재비 급등시 특정자재에 대해서만 가격상승분을 보정하는 방식)은 그대로 유지하되 복수품목 가격이 동시에 상승해 단일품목 15% 상승과 유사한 수준으로 자재비가 급등할 경우 정기고시 후 3개월 내라도 조정할 수 있도록 유연화한다.

구체적으로 공사비에서 차지하는 비중이 높은 레미콘과 철근 등 2개 상위 자재 상승률 합이 15%이상이거나, 창호유리·합판마루·알루미늄거푸집 등 하위 3개 자재 상승률 합이 30%이상인 경우 정기고시 후 3개월이 경과하지 않은 시점에라도 기본형 건축비 비정기 고시가 가능해진다.

■HUG고분양가심사 ‘자재비 가산제’ 신설
이와함께 HUG가 고분양가 심사 시 급격한 자재비 급등상황도 분양가 산정시 일부 반영할 수 있도록 ‘자재비 가산제도’가 신설된다.자재비가 정상수준을 넘어서 단기 급등한 공급 비상상황이 발생할 경우 급등분을 분양가에 반영해 조합과 건설사의 부담을 줄여주겠다는 얘기다.

정부는 별도의 산술방식도 확정했다. 물가상승분이 반영된 최신 기본형건축비 상승분에서 최근 3년간 평균 상승분을 제외한 ‘단기 자재비 급등분’을 산정하고, 산정된 단기 자재비 급등분을 건축비 비율(40%)과 곱해 ‘자재비 급등분 가산비율’을 정한다. 이 비율을 기존 분양가와 곱해 나온 금액을 더해 최종 분양가를 결정한다. 기존 분양가가 5억일 경우 6월 기준 단기 자재비 급등분(0.8%)과 건축비(40%)를 곱해 나온 ‘자재비 급등분 가산비율(0.32%)’을 곱한 값인 160만원을 추가해 최종 분양가는 5억160만원으로 정해진다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 16일 정부서울청사 브리핑실에서 화물연대와의 합의 관련 내용을 추가로 설명하고 있다. 연합뉴스

고분양가 산정 시 정하는 주변 사업장 기준도 바뀐다. 시세비교를 위한 인근 사업장 선정 대상을 기존 준공 20년 내 사업장에서 준공 10년 이내 사업장으로 변경한다. 국토부는 “준공년도를 20년 이내로 할 경우 편차가 커 노후단지가 많은 경우 비교 적정성이 떨어지는 문제를 개선하기 위한 것”이라고 설명했다. 비교사업장 선정시 세부평가기준 및 배점도 모두 공개된다. 심사가격이 인근시세 대비 70%이하인 경우 이의신청을 할 수 있도록 별도의 이의신청 제도도 마련했다.

한국부동산원이 단독심사해오던 택지비 검증절차도 바뀐다. 한국부동산원과 감정평가사, 전문가 등이 모두 참여한 택지비검증위원회를 신설해 검증결과의 신뢰도를 높인다는 계획이다. 국토부 관계자는 “한국부동산원이 지나치고 주관적으로 불투명하게 검증절차를 운영한다는 오해를 받아온 부분을 개선하기 위한 목적일 뿐 실제적으로 택지감정 가격에 영향을 미치는 요인은 이번 개편에서 손을 대지 않았다”고 말했다.

이번 개편으로 분양가가 대폭 상승할 수 있다는 우려에 대해서도 “조합 총회비 등 실비 반영과정에서 과다하게 분양가가 오르지 않도록 상한을 두거나 정액방식으로 반영하는 등 여러 안전장치를 뒀다”면서 “한국부동산원 시뮬레이션 결과 최대 1.5~4%정도의 분양가 상승효과가 있을 것으로 보인다”고 말했다.

이어 “그동안 사업주체가 사업을 추진하는 과정에서 필수적으로 부담했지만 분양가에 반영하지 않았던 부분을 현실적으로 반영하면서 그에 따른 부수적 효과로 분양가가 소폭 인상되는 정도로 이해해야 한다”면서 “비록 소폭이지만 일부 사업성 개선 효과는 있을 것”이라고 덧붙였다.

류인하 기자 acha@kyunghyang.com