[시론]민간임대주택 공급기반 재구축해야

우리나라 주택시장은 미국이나 영국 등과 다르다. 우리나라에만 있는 제도가 있기 때문이다. 청약제도, 민간등록임대주택제도, 분양가상한제, 전세제도 등이 대표적이다. 이러한 제도가 작동되기 때문에 국내 주택시장은 한국적 시각으로 살펴야 한다.

프랑스 학자 눈에 비친 ‘아파트’는 살기 부적절한 주거 공간이였다. 이런 시각으로 한 때 ‘아파트공화국’이라는 단어가 회자될 정도로 아파트에 대한 비판적 시각이 있었다. 그러나 한국 사람들은 여전히 아파트를 선호한다.

임차시장도 그렇다. 사람들은 전세를 선호한다. 보증금만 내면 매달 월세 없이 살 수 있기 때문이다. 주택금융이 발달하지 않은 시기에 발생한 임차방식이고, 사금융이기 때문에 이제는 소멸되어야 한다는 주장도 있지만 사람들은 여전히 전세를 원한다.

2019년 기준으로 살펴보면 전국 전세비율은 15.1%다. 나머지 임차가구는 월세로 산다. 문제는 바로 이 지점이다.

우리는 월세를 서구식 월세와 동일하게 생각한다. 하지만 조금만 깊게 생각해보면 우리나라 월세는 보증금 있는 월세, 보증금 없는 월세, 사글세로 구분해서 통계를 집계한다. 보증금 있는 월세는 서구식 월세와 다르다. 월세지만 보증금 자체가 매우 높다. 반전세도 월세지만, 보증금 규모는 전세보증금 수준이다.

이 중 보증금 있는 월세는 월세와 보증금에 대한 이중부담이 있다. 전세의 월세화가 빠르게 진행돼 전세주택이 줄어들면 임차인의 차임에 대한 이중부담은 더 커지게 된다. 그러나다른 나라의 월세가구는 보증금에 대한 부담이 우리나라 만큼 크지 않다. 보증금이 월세의 3~4배 수준이기 때문이다.

우리나라 임차시장은 전세와 보증금 있는 월세, 보증금 없는 월세, 사글세로 구분한다. 2020년 기준으로 임대주택은 827만 9천호다. 전체 주택의 38.2%다. 임대주택 중에서 327만호는 등록임대주택으로 공공임대가 173만7000호, 민간등록임대가 153만3000호다. 그 외 500만9000호는 다주택자가 보유하고 있는 비등록임대주택으로 파악된다.

민간이 공급하고 있는 임대주택 비중이 매우 크다는 얘기다. 임대주택 중 60.5%는 다주택자가 비등록상태로 시장에 공급하고 있다. 다주택자를 투기꾼으로만 봐서는 안 되는 이유다.

민간등록임대주택도 중요하다. 10년 거주가 가능하고 임대료 인상도 5%로 제한되어 있어 임차가구의 주거안정 효과를 기대할 수 있는 공적주택이다. 공공임대주택 입주자격이 없는 일반 임차인 입장에서 보면, 민간등록임대주택은 주거비부담을 줄이고 주거안정을 높일 수 있는 임차주택이다.

조만간 계약갱신청구권을 활용한 전월세가구의 계약기간이 만료되기 시작한다. 전월세시장 안정을 위해 원활한 민간임대주택 공급기반을 재구축해야 한다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장