원룸도 15억시대..文정부 '15억 대출금지' 위헌 심판대

＜아시아경제 자료사진＞

주택 매매시장을 억눌러왔던 대출 규제가 완화 기조로 돌아선 가운데 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출 전면금지 규제 조치(12·16 부동산대책)가 도마에 오른다.

15일 업계에 따르면 헌법재판소는 16일 종로구 재동 헌재 대심판정에서 기획재정부 주택시장 안정화 방안의 위헌확인사건 공개변론을 진행한다. 2019년 12월 헌법소원이 접수된 지 약 2년 6개월 만이다. 문재인 정부는 2019년 12·16 대책을 통해 투기지역·투기과열지구 등 규제지역에서 15억원이 넘는 주택엔 주택담보대출을 전면 금지한 바 있다. 이에 따라 시가 15억원을 넘는 아파트를 구입하기 위한 목적으로 한 주택담보대출은 신청 자체가 불가능한 상태다.

헌법소원의 청구인인 정희찬 변호사는 ‘초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지’ 조항이 위헌이라며 대책 발표 이튿날 헌법소원을 냈다. 그는 "헌법상 행복추구권과 평등권, 재산권 등을 침해한다"고 주장했다. 청구인 측 참고인 변론에 참여하는 성중탁 경북대 법학전문대학원 교수도 "담보 가치가 충분해 안전성이 보장된 초고가 주택 대출을 전면 금지하는 것은 과잉금지원칙을 위반한 것"이라고 했다. 정부는 "재산권의 본질적 내용을 침해하는 것이 아니다"라고 맞서고 있다. 저금리 기간 수요자들의 ‘영끌’(영혼까지 끌어모음) 현상이 나타나는 등 주택시장이 과열 양상을 보였고, 정부 조치가 장소와 대상을 한정해 권리 침해의 최소성이 인정된다는 주장이다. 헌재는 공개변론기일에 양측과 참고인의 의견을 청취한 뒤 심리를 이어갈 예정이다. 선고기일은 아직 결정되지 않았다.

15억원 대출금지 조치는 시장에서는 이미 실패 판정을 받은 상태다. 대출규제는 가격 상한선에 따라 주택가격을 밀어올리는 부작용을 낳았다. 5억~6억원대 주택은 9억원으로, 10억원 안팎이던 아파트 값은 대출 금지선인 15억원까지 치고 올라갔다. 정부가 정한 대출 상한선이 집값 가이드라인이 돼 오히려 집값을 올리는 효과를 낸 셈이다. 강남·성동구 등에서는 방 한 개짜리 소형아파트조차 15억원을 넘어서고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 성동구 성수동에 위치한 ‘트리마제’ 전용면적 35㎡가 지난 4월 16억3000만원에 거래됐다.

또 대출 전면금지에도 불구하고 15억원을 초과하는 매물의 거래량은 늘고 있어 현금부자에게만 주택 매수를 허용한 꼴이라는 지적도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표(전 동국대 법무대학원 겸임교수)는 "과도한 규제는 순기능보다 역기능을 더욱 많이 드러내게 된다"며 "15억원 대출규제 금지로 인해 매매 수요가 일부 잠기긴 했으나 오히려 전체 시장을 자극하는 효과를 낳았다"고 지적했다. 이어 그는 "15억원을 넘어서는 아파트가 최근 몇 년 새 상당히 늘었는데, 대출을 전면 금지하는 것은 실수요자의 선택권을 제한하는 것"이라고 강조했다.

한편 정부의 부동산 정책이 헌재 심판을 받는 것은 이번이 처음은 아니다. 1994년 토지초과이득세, 1999년 택지소유상한제가 각각 국민의 재산권 침해와 미실현 이득 환수 등의 이유로 헌법불합치 또는 위헌 판결을 받았다. 개발이익환수제법은 헌재의 합헌 결정을 받았으나 외환위기 당시 기업에 부담을 준다는 이유로 폐지됐다.

김동표 기자 letmein@asiae.co.kr