[기고] 분양가 상한제의 개편

박유석 대전과학기술대학교 금융부동산행정과 교수

정부는 부동산시장의 정상화를 위한 노력을 출범 직후부터 내어놓으면서 규제 완화를 통한 시장의 활성화를 꾀하고 있다. 대통령 취임식 당일부터 일시적 2주택자 규제 완화, 다주택자 1주택 리셋 규정 완화, 다주택자 양도세 중과 1년간 한시적 배제 등의 부동산세제와 완화나 기존 정책으로의 회귀를 통해 규제를 완화하겠다는 시그널을 시장에 보내고 있으며 공급확대에 대한 목소리도 지속적으로 나타나고 있다.

대규모의 공급대책은 현재의 부동산 시장의 문제를 해결할 수 있는 좋은 대안으로 볼 수 있으나 현실적인 문제를 간과하게 되면 효율적인 정책이 될 수 없는데 현재의 부동산시장의 상황은 그리 좋은 편으로 볼 수 없을 것이다. 우선 부동산시장의 가격은 전반적으로 보합 내지 하락세를 나타내고 있으며 미국의 인플레이션으로 인한 금리인상의 영향은 우리나라에 미치고 있으며 또한 건축 원자재의 가격 상승도 높은 수준을 유지하고 있다. 이렇게 대내외적으로 공급의 측면에서 불리한 상황이 지속되면서 새로운 공급을 주도해야 할 건설사나 시행사들은 정부의 정책이 긍정적이라 할지라도 공급에 대해 회의적인 반응을 보이고 있어 대규모의 공급은 정부의 의지대로 이루어지지 않을 수 있다.

이러한 현실에서 공급의 문제를 해결하고 원활한 공급 확대를 위한 대안으로 나타나고 있는 것이 바로 '분양가상한제'의 개선이라 볼 수 있는데 분양가 상한제는 과거에는 공공택지만이 적용 대상이었으나 지난 정부에서 부동산시장의 안정을 위해 민간택지에도 확대 적용하고 있다. 이러한 분양가 상한제는 서민을 위한 정책임에도 불구하고 몇 가지 문제점이 지적돼 왔는데 첫 번째는 재개발 재건축에 대한 재산권 침해 문제를 들 수 있고 두 번째로는 코로나 등으로 인한 원자재 가격 상승이 분양가격에 반영되지 못한다는 문제가 있었으며 마지막으로는 저렴한 분양가격과 시장가격의 차이로 인한 로또 청약으로 청약 경쟁률 과열 문제가 있었다.

분양가 상한제 개선은 새로운 정부의 규제완화 정책의 실효성을 담보하기 위한 초석으로 보이는데 '250만호+α 공급대책'의 현실화를 위해 추진하는 것으로 볼 수 있다. 분양가상한제의 개선을 통해 신규공급이나 재개발, 재건축에 의한 공급이 원활하게 이루어 질 수 있을 것으로 보이며 이를 통해 정부의 대규모 공급정책도 실현될 가능성이 높다고 할 수 있다.

그러나 이러한 정책을 시행할 경우 제도 시행의 초기에는 분양가가 상승 등의 부작용이 발생할 수도 있을 것으로 예상되는데 높은 분양가로 인해 부동산시장의 가격을 전반적으로 상승시킬 수 있는 우려가 있으나 부동산시장과 관련한 여러 지표나 상황 등을 종합적으로 고려해 볼 때 장기적으로는 공급으로 인한 가격 안정의 효과가 더욱 클 것으로 보이며 전반적인 시장가격의 안정을 기대해 볼 수 있다.

결국 분양가 상한제의 개선 방향은 장기적인 시장의 안정을 위해 필요할 것으로 보이며 그 대상은 개인의 재산권과 관련한 민간택지에 한정해야 할 것이다. 공공성을 가지고 있는 공공택지에 대해서는 현재의 제도를 유지를 하는 것이 공익의 목적에 부합하게 될 것이며 이러한 세밀하고 정책을 통해 시장의 기능을 회복하고 시장의 다양한 요구를 만족시킬 수 있어야 할 것이다.