역대 정부서 증명한 '공급 약발'

[아시아경제 김민영 기자, 황서율 기자] 한국의 주택시장은 1986년 이후 4번의 가격상승기를 겪었고 그때마다 정부는 대규모 공급 확대와 강력한 규제 정책을 번갈아 휘두르며 주택시장을 안정시키려 애썼다. 집권 초기 대통령 권한이 막강하던 때 주로 대규모 공급 정책이 발표됐고 집값 안정화를 이뤘지만 집권 후반기로 갈수록 규제 완화에 힘을 싣는 정책은 안정세에 접어든 집값을 다시 밀어올렸다. 새 정부의 공급 대책이 부동산시장 안정화를 꾀하려면 공급과 함께 규제 완화의 수위와 속도조절이 필요하다고 보는 이유다.

역대 정부에 ‘공급 폭탄’이라고 불릴 만큼 대규모 공급이 이뤄진 때는 1989년 집권한 노태우 정부 때였다. 1980년대 후반 주택가격이 급등하자 노태우 정부는 1기 신도시 건설을 통한 대규모 공급을 도모했다. 이로 인해 치솟던 서울아파트 가격 상승률이 1993년 -2.76%로 떨어졌는데 이는 정부 의지로 서울 아파트 가격을 잡은 대표적인 사례였다. 집권 초기 집값 상승 폭이 워낙 커 집권 기간 동안 상승률 자체는 높지만 당시 건설교통부도 "주택이 공급되기 시작한 1991년을 고비로 집값이 하락세로 반전했다"고 설명했다.

김영삼 정부는 대규모 공급 정책은 추진하지 않았으나 금융 부동산 실명세를 실시하며 투기적 거래에 대해 사전 규제를 가했다. 또 수도권 분양가 자율화, 양도세율 감면 등을 통해 시장 안정화에 집중했다. 이와 별개로 그해 말 국제통화기금(IMF) 외환위기가 찾아오면서 서울 아파트 가격은 급락하는 사태를 맞았다. 이 기간 전국 공동주택은 -2.03%의 변동률을 보였고 서울 역시 -2.88%의 하락률을 기록했다.

1998년 취임한 김대중 대통령은 주택경기 활성화 대책을 발표하고 한시적으로 분양권 전매를 허용하는 등 경기부양을 위한 대대적인 규제 완화를 추진했다. 하지만 이는 곧바로 집값 상승으로 귀결됐고 당시 서울 아파트 가격은 59.8%나 뛰었다. 노무현 대통령이 투기와의 전쟁을 선포한 이유이기도 하다. 하지만 집값은 더 치솟아 2003년 3월부터 2008년 2월까지 서울 아파트 가격은 무려 56.0%나 상승했다.

이명박 정부의 부동산 대책은 ‘핀셋 공급’으로 요약된다. 이명박 정부는 2009년 9월 임기 첫해 수도권 부동산 공급 대책을 발표하고 서울 내곡·세곡 등 그린벨트를 해제해 아파트 1만7199가구를 공급했다. 또 2018년까지 수도권 300만가구, 지방 200만가구를 공급하는 내용을 골자로 한 보금자리 주택 건설방안을 발표했다. 임기 동안 아파트 매매가격 변동률은 전국 평균 2.02%, 서울은 3% 하락했다.

박근혜 정부는 각종 부동산 관련 규제 완화를 추진했으나 규제 완화 정책과 초저금리 정책이 맞물리며 아파트값이 상승하고 가계부채도 덩달아 급증하자 규제로 정책방향을 틀었다. 임기 말 기준 전국 아파트 매매가격은 10% 상승했다. 문재인 정부의 투기 수요 억제 정책은 집값 폭등이라는 역효과를 일으켰다. 뒤늦게 2·4 대책 등 공급 방안을 마련했지만 남은 것은 5년간 61.85%나 오른 역대급 서울 아파트 가격 상승 기록뿐이었다.

백성준 한성대 부동산학과 교수는 "문재인 정부는 도시재생에 초점을 맞춰 도심 내 공급을 줄였고 특히 서울은 35층룰이 생기고 뉴타운 정책이 멈춰 공급이 수요를 못 따라갔다"면서 "윤석열 당선인의 공급정책은 시장 순리를 따라가는 정상화 정책이라고 볼 수 있다"고 말했다.

윤석열 당선인의 공급 정책에는 청년층의 내집마련 기회를 주기 위한 ‘청년원가주택 공급, 역세권 첫 주택’ 등의 시도도 있다. 행복주택, 보금자리 주택과는 입지를 최우선으로 고려했다는 점에서 차별성을 뒀다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "새 정부에서는 역세권을 중심으로 용적률을 높여서 많은 청년주택을 공급한다는 점에서 차별화 됐다"고 분석했다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr

황서율 기자 chestnut@asiae.co.kr