7월이 두렵다..다가오는 '임대차 3법' 공포 [심층분석]

[한국경제TV 김민수 기자·임동진 기자·김원규 기자]
<앵커>

임대차 3법 시행 2년이 도래하는 7월이 다가오면서, 전세대란이 올 것이란 우려가 커지고 있습니다.

세입자 보호라는 입법 취지와 달리 오히려 세입자들에 고통을 가져온 `임대차 3법`을 서둘러 손봐야한다는 목소리도 그만큼 높아지고 있는데요.

먼저 임동진 기자가 전세대란에 대한 심각한 우려가 나오고 있는 시장의 분위기를 살펴보고 돌아왔습니다.

<기자>

서울 노원구에 위치한 상계주공 7단지를 먼저 찾았습니다. 지난 1988년 지어진 역세권 아파트입니다.

임대차 3법 이후 시장 분위기는 어떻게 변했을까요?

<기자 : 임대차 3법 이후에 신규 가격과 갱신 가격이 두 가지 생겼잖아요. 차이가 어느 정도 나나요?>

<상계동 공인중개사 : 17평 기준으로 한 1억 차이가 나요.>

<기자 : 월세도 많이 올랐나요?>

<상계동 공인중개사 : 17평 기준 보증금 1000만원에 월세 60만원 하던게 10만원 이상 오른 것 같아요, 임대차 3법 이후 작년 11월 이후부터 많이 올랐고. 2억에 살고 있다가 2억에 20~30 이렇게 반전세로 간다는 거죠. 3억원에 전세 가느니.>

이번에는 송파구의 5천 세대가 넘는 대단지 잠실엘스 아파트를 가봤습니다.

이곳은 계약을 갱신한 아파트와 신규 아파트 사이에 가격 차이가 더 컸습니다.

잠실동 공인중개사 : 재계약하는 사람은 9억5천만원에서 10억 정도, 신규는 12~13억 정도 하니까.

<기자 : 8월부터는 가격이 좀 오를 것으로 보시는지요?>

<잠실동 공인중개사 : 당연히 올라가죠. 올라간다고 봐야지요.>

같은 아파트, 같은 면적임에도 신규나, 갱신이냐에 따라 전세 가격이 수억 원 까지 차이가 나는 현상, 조금 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

앞서 상계 주공7단지와 잠실 엘스 아파트의 시장 분위기를 보여드렸는데요.

실제로 어느 정도로 가격이 형성돼 있을까요.

먼저 상계주공7단지의 경우 전용 58제곱미터의 경우 올해 1월 기존 2억3000만원 이었던 11층 전세물건이 2억4000만원으로 갱신해서 재계약됐는데요.

하지만 같은 면적의 4층 신규로 계약한 집은 3억5천만원에 거래가 이뤄졌습니다.

가격으로는 갱신보다 1억 이상, 비율로는 45% 이상 높습니다.

지난 6개월 간의 전세 계약 가격을 점으로 표현한 건데요.

이처럼 확연하게 이중으로 분포돼 있는 것을 확인할 수 있습니다.

잠실엘스 아파트의 경우에는 1월에 전용 84제곱미터 전세가 갱신된 건 9억4500만원이었는데, 신규로 계약된 건 12억5000만원이었습니다. 3억원 이상 차이가 나는 상황입니다.

역시 분포도를 보면 이렇게 이중으로 가격이 형성돼 있습니다.

이제 몇 달 뒤부터 계약갱신청구권을 이미 사용한 전세 매물들이 쏟아지기 시작할 텐데요.

자유롭게 가격을 정할 수 있게 되는 만큼 시장에서는 최소 두 가격대에서 상단에 있는 가격대로 전셋값이 상승할 것으로 예상하고 있습니다.

<앵커>

보신 것처럼 다가오는 하반기 전세대란에 우려가 점점 커지고 있습니다. 부동산부 김민수 기자와 함께 뜨거운 감자가 된 `임대차 3법`에 대해 심층분석 해보겠습니다. 김 기자, 먼저 시행 1년 8개월째에 접어든 `임대차 3법`이 가져온 전반적인 부작용부터 짚어보죠.

<기자>

임대차 3법이 시행된 이후 지난 1년 8개월을 짧게 요약하면, `내 편인줄 알았더니, 니 편도 내 편도 아니었구나` 이렇게 표현할 수 있겠습니다. 세입자들을 위해 만든 법인데 오히려 세입자들에게 고통을 줬고, 그렇다고 집주인한테도 도움이 되지 못했거든요.

임대차 3법이 시장에 미친 영향을 숫자로 한 번 보겠습니다. 전국적으로 부동산 가격이 크게 오른 2016년부터 2019년까지를 보면, 이 기간에도 서울의 전셋값 상승률은 평균 3%를 넘지 않았습니다. 뛰는 집값에 비해 오히려 안정적이었죠.

하지만 임대차 3법이 시행된 2020년 들어 두 자릿수 상승률을 기록한 후 최근 2년간 23.8%나 올랐습니다. 임대차 3법이 시행된 2020년 6월과 비교해보면 37%나 올랐습니다. 법 시행 이후 더 급격히 올랐다는 거죠.

전세에서 월세로 넘어가는 `전세의 월세화`도 속도가 붙었습니다. 서울 지역 월세 비중이 2년간 13.7%P 증가했습니다. 훌쩍 오른 전셋값 일부를 월세로 내는 반전세가 늘어났기 때문이죠.

당연히 월세도 크게 올랐습니다. 중형 면적(전용 95.9㎡) 이하 아파트의 월세를 조사해 산출하는 KB아파트 월세지수는 2015년 말 조사 시작 이후 가장 높은 수준입니다.

<앵커>

앞서 리포트에서도 본 것처럼 임대차 3법 시행 2년이 도래하는 올해 하반기에 대한 걱정이 큽니다. 시장의 혼란이 클 것이란 우려의 목소리가 끊이질 않던데 왜 그런거죠?

<기자>

전세대란이 우려되는 가장 큰 이유는 역시 `계약갱신청구권` 때문입니다.

먼저 오는 7월부터 2년 전 계약갱신청구권을 쓴 세입자들이 시장에 나올텐데, 이제 비슷한 수준의 집을 구하려면 수억 원씩 오른 새로운 전셋값을 내야합니다.

더 큰 문제는 전체적으로 시장에 전세물량이 줄어들 것이라는 점입니다. 전세대란의 우려가 나오는 대목이죠.

임대차 3법 시행 직후 전세계약을 한 세입자들은 아주 특별한 이유가 없는 한 2년 만기 이후 무조건 계약갱신청구권을 사용할 겁니다. 2년새 전셋값이 크게 올랐기 때문이죠. 새롭게 시장에 나오는 물량이 당연히 줄어들겠죠.

전셋값이 너무 올랐지만 이번 기회에 집을 사기에는 집값이 더 올랐고, 너도나도 계약갱신청구권을 쓰다보니 시장에 전세물량 자체가 줄어들고 이렇게 되면 전셋값이 뛸 것이 뻔합니다. 아파트 숫자는 한정적이기 때문이죠.

<앵커>

세입자들을 보호하겠다던 당초 취지를 생각한다면, 서둘러 `임대차 3법`에 대한 보완이 절실한 상황인 건 분명합니다. 그렇다면 여기서 잠시 해외로 시선을 돌려보겠습니다. 해외는 어떻습니까? 세입자 보호를 위한 법이 일반적인가요?

<기자>

몇몇 선진국들이 임대료 상한폭을 정하는 규제를 하고 있습니다. 가장 대표적인 독일의 경우를 살펴보겠습니다. `임대차 3법`을 도입하면서 민주당이 성공 사례로 꼽았던 곳인데, 실제로 그런지 한 번 살펴보죠.

독일 베를린은 지난 2020년 2월 `월세상한제`를 도입했습니다. 2014년 이전에 지어진 건물은 5년간 월세를 동결하는 법인데요. 또 새로운 월세계약은 일정 수준을 넘지 못하도록 `상한 기준표`를 따르도록 했습니다.

그런데 베를린의 `월세 상한제`는 1년 만에 위헌 판결이 났습니다. 법 자체의 문제보다는 독일 연방정부가 이미 임대료 상한제를 시행하고 있기 때문에 중복 규제였다는 이유였죠.

이와 별개로 그 효과를 살펴볼 필요가 있습니다. 일단 월세 상한제가 적용된 주택 월세는 11% 하락하는 효과를 봤습니다.

하지만 바로 공급이 줄어들었습니다. 독일 공영방송 도이체벨레 보도를 보니까, 월세 상한제 도입 이후 평균 임대료는 7.8% 하락했지만, 신규 월셋집 공급은 30%나 감소했다고 합니다.

또 공급이 줄다보니 베를린 사람들이 도시 외곽으로 밀려나면서, 베를린 외곽 지역의 월세가 12%나 올랐습니다. `풍선효과`가 생긴거죠.

독일경제연구소(DIW) 연구에 따르면. 월세 상한제 시행 예고만으로 월셋집 공급이 11% 감소하더니, 실제 시행에 들어가고 난 이후 57.5%가 더 줄었다고 합니다. 종합적인 결과를 볼 때, 성공이라고 보기는 어렵죠.

<앵커>

그렇다면 성공적인 케이스는 없을까요?

<기자>

부작용은 별개로 하고, 임대료 통제에 효과적이었다고 평가를 받는 곳이 있습니다. 프랑스인데요.

2018년 프랑스 정부가 법을 만들어 임대료 상한제를 지자체 자율에 맡긴 이후 파리를 비롯한 여러 도시들이 시행중입니다.

핵심은 매년 물가상승률을 반영해 임대료 기준을 정한다는 점입니다. 보시는 것이 그 사이트인데요.

정부가 주택의 종류와 입지에 따라 세세하게 기준 임대료를 중심으로 상한선과 하한선을 정합니다. 집주인은 타당한 근거가 있는 경우에만 상한선을 넘는 임대료를 부과할 수 있습니다.

2019년 파리시가 가장 먼저 도입한 이후 효과가 입증되면서 다른 지방 도시들이 참여하면서 30여개 시가 참여중입니다. 나름대로 임대료 통제 효과를 봤다고 평가받고 있습니다.

미국도 뉴욕, 워싱턴DC, LA, 샌프란시스코 등 일부 대도시를 중심으로 임대차 규제가 이뤄지고 있습니다. 임대료 안정을 위해 일정한 인상률을 유지하는 것이 핵심입니다.

연간 인상폭이 보통 연간 5~10% 수준이라고 하는데요. 인상률이 아주 낮지는 않다는 점에서 안정적이고 예측 가능한 인상률을 유지하기 위한 규제로 해석되고 있습니다.

<앵커>

다시 국내로 시선을 돌려보겠습니다. 세입자들을 보호하겠다던 당초 취지를 생각한다면, 서둘러 `임대차 3법`에 대한 보완이 절실한 상황인 건 분명합니다. 그렇다면 어떻게 고쳐야하는가가 남아있는데, `임대차 3법`을 어떻게 바꿔야 좋을 지, 대표적인 부동산 전문가들의 의견을 김원규 기자가 정리했습니다.

<기자>

부동산 전문가 8명 가운데 5명은 임대차3법을 폐지해야 한다고 입을 모았습니다. 시장안정을 취지로 법을 시행했는데 오히려 전셋값은 꾸준히 올랐기 때문입니다.

권대중 (명지대 부동산학과) 교수는 "온갖 부작용을 경험한 만큼 임대차법을 되돌리는 것만이 전세시장 안정화에 해답"이라고 밝혔습니다.

김학렬 (스마트튜브 부동산조사연구소) 소장은 "부작용만 생겼고 개선이 될 여지가 없다"고 했고, 윤지해 (부동산R114 수석)연구원 인터뷰는 직접 들어보겠습니다.

[윤지해 / 부동산R114 수석연구원:임대차3법은 전세물건이 시장에서 원활하게 거래되기 어려워지는 경직성을 유발했고요. 과거보다 임대차 물건의 희소성이 더 높아지면서 공급 부족과 초과 수요에 따라 가격이 급등하는 부작용을 만들었습니다.]

문제는 민주당이 국회 다수 의석을 차지해 법 개정이 사실상 어렵습니다. 때문에 전면 폐지 보다 부분 개편으로 시장의 충격을 최소화하는게 바람직해 보입니다.

서진형 (경인여대) 교수는 "폐지는 현실성이 떨어지는 만큼 단계적인 조정을 부분 손질이 필요해야 한다"고 조언했습니다.

부분 개편을 할 경우 임대차3법 가운데 계약갱신청구권을 손봐야 한다는 의견이 대다수입니다.

전문가 8명 중 5명은 기존 임대 계약 기간인 2+2년 연장계약이 아닌, 3년 단일계약이 가장 효과적이라고 응답했습니다.

중·고교 학업기간이 3년으로 전세 수요도 이 기간에 맞춰 있다는 설명입니다.

[이은형 / 대한건설정책연구원 책임연구원: 제도의 변화가 있더라도 사람들에게 미치는 충격이나 인지적인 변화가 가급적 최소화될 수 있는 시점을 택해야 하는데, 그런 맥락에서 임대차 기간을 연장한다면 현행 2년에서 3년으로 하는 것이 바람직하다고 생각합니다.]

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대인에게는 별도의 인센티브를 부여하는 방안이 필요하다"고 말했습니다.

<앵커>

방법론의 차이는 있지만, 전문가들 역시 임대차 3법에 대한 수정·보완이 시급하다는 쪽으로 의견이 쏠리고 있습니다. 윤석열 대통령 당선인 역시 임대차 3법 전면 개편하겠다는 공약을 내놨었죠?

<기자>

보신 것처럼 전문가들 역시 `임대차 3법`을 손봐야한다는 데 한 목소리를 내고 있습니다. 다만 현실을 감안해 그 속도와 내용을 달리하고 있습니다.

오늘 대통령직인수위원회 부동산 태스크포스(TF) 팀장인 심교언 건국대 교수가 브리핑을 갖고 공식적으로 임대차 3법 개편 의지를 밝혔습니다. 사실상 부동산TF의 첫 브리핑인데 그만큼 사안이 시급하다는 뜻이겠죠.

심 팀장은 임대주택의 매물 감소, 월세로의 전환 가속화, 급격한 임대료 상승, 이중가격 형성, 임대인-임차인 간 분쟁 증가 등 임대차 3법의 부작용을 설명했는데, 앞서 말씀드린 내용과 크게 다르지 않습니다.

오늘 심교언 팀장 브리핑은 ‘민주당을 설득해서라도 법 개정을 추진하겠다’는 발언이 핵심입니다.

임대차 3법을 만든 민주당이 현재 국회 절대다수 의석을 차지하고 있기 때문에, 현실적으로 당장 법 개정이 어렵다는 시각이 지배적인데요. 사안이 심각한만큼 민주당을 설득해서라도 바꾸겠다는 의지를 천명한거죠.

민주당의 태도를 보면 이해가 가는 대목인데요. 얼마 전 김성환 민주당 정책위의장이 최근 한 라디오에 출연해서 임대차 3법에 대해 "크게 문제가 도드라진 건 아니어서 조금 더 추이를 보면서 판단하겠다"고 말했는데요. 문제가 크지는 않다는 입장인데, 엄청난 온도차가 느껴지죠. 설득하는 과정이 쉽지 않아 보입니다.

<앵커>

마지막으로 현재 인수위 주변에서 거론되고 있는 임대차 3법 개편안들을 정리해보죠.

<기자>

현재 인수위 주변에서 언급되는 개선안을 살펴보면요. 일단 현재 최대 4년까지 연장할 수 있는 계약갱신청구권을 폐지하고, 전세 기간 자체를 3년으로 늘리는 개선안이 언급되고 있구요.

전·월세 상한제의 경우, 아예 없애는 방안과 상한률을 5%보다 높이는 방안이 검토되는 것으로 알려졌습니다.

또 계약기간을 자발적으로 연장하거나 세입자들의 부담을 덜어준 착한 임대인을 위한 인센티브 제도도 나올 전망이구요. 문재인 정부가 폐지한 등록임대사업자 제도 부활도 검토 중입니다.

앞서 전문가들의 의견들처럼 다양한 해법들이 있을 수 있습니다. 문제는 임대차 3법 2년이 도래하기 전에 서둘러야 할 대책과 그 이후에 보면서 논의해도 되는 것들이 나뉜다는 점입니다.

지금은 실패한 문재인 정부 부동산 정책을 지키는 것보다는 여·야가 머리를 맞대고 또 전문가들의 의견에 들어서 잘못 만들어진 법을 고쳐야 하는 시점인 것은 분명합니다.

"고쳐야 산다"…`임대차 3법`의 배신

#7월 #전세대란 #공포 #부탁해 #민주당
김민수 기자·임동진 기자·김원규 기자 mskim@wowtv.co.kr