[시론] 월세시장에 불어 닥칠 퍼펙트 스톰

다들 주택 매매시장 안정세에 고무돼 있다. 그런 추세가 장기화될 것이냐에 대해선 적지 않은 의문도 있지만 주택시장은 매매시장만 존재하는 게 아니다. 이명박 정부 시기 수도권 아파트 매매시장의 하락세에도 전세시장의 지속적인 급등세로 고통을 겪었듯, 매매시장 안정세는 월세시장 불안을 동반할 가능성이 농후하다.

어느 나라든 월세시장은 매매시장에 비해 안정적이다. 우리나라 경우도 전세시장은 매매시장보다 변동성이 크지만 순수월세에 가까운 계약에서 판단하는 월세시장은 특별한 상황이 아니면 안정적이었다. 그런데 7·10대책이 입법화되고 전월세상한제가 도입 시행된 이후 최근 1년 반 동안 수도권 월세시장은 급등세를 이어가고 있다. 부동산R114 아파트 월세지수로 경기도 16%, 인천 12%, 서울 10%의 급등 양상이 지속되고 있고 조금도 완만해질 기미가 보이지 않는다.

안정적인 하락세를 오랜 기간 유지하던 월세시장이 상승세로 반전된 것은 누가 뭐래도 전월세상한제와 계약갱신청구권의 성마른 시행이었다. 시장에서 선반영하는 것을 막기 위해 급하게 시행해야 된다는 논리를 폈지만, 시장에는 항상 집을 옮겨야 하는 사람들이 넘쳐흐르는 관계로 가속되는 월세계약 비중의 증가와 함께 갱신계약과 괴리된 신규계약 월세는 전세와 마찬가지로 급등세로 전환됐다. 계약기간 연장으로 인한 급등세는 1980년대 말 전세계약기간을 1년에서 2년으로 연장할 때도 발생했었다. 이번에는 계약기간이 갱신 포함 4년으로 늘어나고 전월세상한제도 함께 도입한 관계로 그 충격이 더 크게 나타나고 있고, 결과적으로 형성된 이중 가격 구조가 해소될 가능성도 없다.

지금 발생하고 있는 경험해보지 못한 강도의 월세 상승에는 급속히 강화된 종합부동산세의 영향 또한 담겨 있다. 7·10대책 입법화로 최고세율 6%의 종합부동산세 현실화됐다. 이 부담은 공시가격 현실화를 통해 가중되고 있다. 과거 월세시장의 불안도 2005년 말 종부세 부과를 시작으로 촉발돼 2006년 말 인별 합산 및 6억원 기준으로 강화된 종부세가 부과되면서 급등세로 전환했다. 2009년초 종부세가 완화되기까지 3년여 기간 동안 수도권 아파트 월세는 15% 정도 급등했다. 교과서적인 재산세의 전가효과 체험을 두 번씩이나 반복하고 있다.

여기에 더해 기준 금리가 지난 6개월간 0.5%에서 1.25%로 올랐고 향후 미국 금리인상에 반응하여 가파른 인상 추세가 예상되고 있는 시점이다. 지금은 서울시 아파트의 임대수익률이 2%에 미달한다. 3%대 기준금리 시기였던 2013년에는 임대수익률이 4% 정도였다. 향후 국내 기준금리가 3%대에 도달한다면 아파트 가격에 하락 조정이 있더라도 월세의 인상 압력은 크게 발생할 수밖에 없을 것이다. 전월세상한제와 비합리적인 세율의 종부세와 금리인상이 합쳐져 발생하는 퍼펙트 스톰이다.

여기에 연간 4만호를 상회하던 서울시 아파트 시장의 입주물량은 올해 3만 1천호, 내년 2만 3천호 정도에 그칠 전망이다. 조만간 닥쳐올 전월세 특히 월세시장의 불안에 대비해야 한다. 무엇보다도 우선 신뢰가 보장되는 시장지표가 필요하다. 어려운 월세 시세 조사에 매달리는 부동산원의 월세지수는 답이 아니다. 실거래가에 기초하고 시장 정보를 혼란스럽게 하는 갱신 건을 걸러낸, 신규계약 건으로만 산정하는 월세 그리고 전세지수가 절실하다.

이창무 한양대 도시공학과 교수