분양가상한제 이후 더 많이 올랐다, 서울 아파트 분양가 왜?

지난해 서울 아파트 분양가 16.5% 상승
공시지가 급등분이 분양가에 반영

서울시 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 아파트 단지의 모습.뉴스1

지난해 서울 민간아파트 평균 분양가가 약 17% 오른 것으로 나타났다. 정부가 집값 안정을 위해 2020년 7월부터 민간 택지 분양가상한제를 실시했지만, 오히려 분양가는 상한제 실시 전보다 더 큰 폭으로 올랐다.

15일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난해 12월 말 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가격은 3294만3900원으로 집계됐다. 1년 전인 2020년 12월 말(2826만7800원)보다 17% 올랐다. 2018년(2441만3400원)과 2019년(2625만1500원)에 분양가가 전년 대비 각각 6~7%가량 올랐던 것과 비교하면 상승 폭이 훨씬 크다.

전용면적별로 국민주택 규모가 포함된 서울 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트의 분양가가 가장 많이 올랐다. 3.3㎡당 평균 분양가가 2604만3600원→3546만1800원으로 36% 뛰었다. 60㎡ 이하 평균 분양가는 같은 기간 2868만300원에서 3482만4900원으로 21% 상승했다. 반면 85㎡ 초과~102㎡ 이하 아파트 평균 분양가는 3223만7700원에서 2400만4200원으로 26% 하락했다. 수도권 전체로 보면 3.3㎡당 평균 분양가는 2089만2300만원으로 전년(1947만3300원)보다 8% 올랐다.

치솟는 서울 민간아파트 분양가격. 그래픽=신재민 기자 shin.jaemin@joongang.co.kr

정부는 분양가상한제를 도입할 당시 “무주택 실수요자의 내 집 마련 비용을 낮추기 위해 부담 가능한 수준의 분양가를 책정해 시장 안정을 꾀하겠다”고 밝혔다. 현재 민간 택지 분양가상한제를 적용받는 지역은 서울 18개 구 309개 동, 경기 과천·광명·하남 등 3개 시 13개 동이다.

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강남 3.3㎡당 분양가 6000만원 시대 열린다

이런 제도의 취지와 달리 분양가가 더 오른 이유는 뭘까. 분양가는 택지비와 기본형 건축비에 가산비가 더해져 결정된다. 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 공시지가가 급등한 영향이 크다. 지난해 서울 표준지 공시지가는 11.41% 올랐고, 올해는 11.21% 오를 예정이다.

강남에서는 3.3㎡당 6000만원 시대가 열릴 것으로 본다. 지난해 6월 분양한 서울 서초구 반포동 래미안원베일리 역대 최고 상한제 분양가로, 3.3㎡당 5653만원을 기록했다. 여기에 올해 공시지가 상승분을 적용하면 3.3㎡당 6200만원이 나온다. 국민주택 규모인 전용 84㎡ 분양가가 분양가상한제 적용을 받고서도 20억원이 넘게 된다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “원자잿값도 대폭 오른 데다가 서울 재건축 아파트의 경우 품질을 더 따지고 있어서 분양가가 올라갈 수밖에 없는 상황”이라며 “정부가 가격 규제만 할 것이 아니라, 실질적으로 가격을 낮출 수 있는 제도적 장치를 고민해야 한다”고 말했다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr