[부동산백서]여야 대선후보 모두 "재건축 규제 완화"..어떤 걸림돌 있길래?

첫 단추 '안전진단' 벽부터 사업성 줄이는 재초환·분상제까지
규제에 사업 지연 계속..풀면 시장 과열·공공성 훼손 비판 예상

[편집자주] 부동산 뉴스를 읽다 보면 어디서 많이 들어봤는데, 정확한 뜻이 떠오르지 않는 경우가 많습니다. 인터넷 카페에는 부동산 관련 약어들도 상당하고요. 부동산 정책도 사안마다 다르고요. 부동산 현장 기자가 부동산 관련 기본 상식과 알찬 정보를 쉽고 재미있게 전달하기 위해 기획한 연재한 코너입니다.

서울 강남구 압구정동 일대 아파트 단지 모습. (자료사진) 2021.4.27/뉴스1 ⓒ News1 민경석 기자

(서울=뉴스1) 박승희 기자 = 여야 대선후보들이 일제히 재건축 규제 완화 카드를 꺼내면서 업계가 떠들썩합니다. 정치권에서 멍석을 깔자, 추진 단지들도 '이때다!' 하며 팔을 걷어붙이고 나섰습니다. 얼마 전 분당의 13개 재건축 추진 단지들은 정책적 변화를 끌어내겠다며 연합회까지 만들었고, 여러 기초단체가 국회와 정부를 찾아 규제 완화를 요청했습니다. 전문가들도 도심 주택 공급은 정비사업 활성화가 유일한 답이라며 강조하고 있고요.

재건축. 대체 어떤 걸림돌이 있기에 여기 저기서 앓는 소리가 날까요?

◇"무너지지만 않으면 다냐"…구조안전성 50%에 안전진단 통과 '난망'

우선 재건축 첫 단추인 안전진단부터 살펴볼까요. 안전진단이란 재건축의 필요성을 객관적으로 증명하기 위한 절차인데요. 평가 항목은 구조 안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후도, 비용분석 등 4가지로 구성됩니다. 각 평가 점수에 가중치를 적용해 합산하는 방식으로 재건축 가능 여부를 판단하게 되고요.

하지만 요즘 안전진단 통과는 하늘의 별따기입니다. 2018년, 건물의 붕괴 위험을 평가하는 '구조안전성' 가중치를 20%에서 50%로 대폭 올렸기 때문입니다. 구조안전성에 별 문제가 없으면 나머지가 낮은 점수라도 통과가 어렵게 됐죠. 실제로 규제 도입 후 서울시에서 안전진단에 최종 통과한 단지는 4곳에 불과합니다.

주민들은 '무너지지만 않으면 다냐'며 원성이 자자합니다. 상·하수도가 낡아 녹물이 나오고, 전기 시설도 노후된 데다 3중 주차로 소방차 들어오기도 어려워 잠재적 위험이 엄청나다고 호소합니다. 구조안전성 가중치는 줄이고, 주거환경이나 설비 노후도 항목 비중을 늘려 재건축을 활성화해달라는 입장입니다.

서울 송파구 롯데월드 서울스카이 전망대에서 바라본 송파구 일대 아파트단지. (자료사진) 2021.9.16/뉴스1 ⓒ News1 박세연 기자

재건축 규제, 그래서 안전진단만 풀면 다 되느냐고요? 그건 아닙니다. 안전진단을 통과하면 지자체가 정비구역을 정하고, 주민들은 재건축 조합을 설립하게 되는데요. 조합을 설립한 뒤에도 사업이 지지부진한 단지들이 많습니다. 재건축 초과이익 환수제(재초환)와 분양가 상한제 규제가 떡 버티고 있어섭니다.

이 규제들은 사업 수익성을 떨어뜨립니다. 무슨 말인가 하면, 조합원들이 얻을 수 있는 이익을 낮춘다는 건데요. 분담금이 늘어나게 되면 조합원 반발이 심해지기 때문에 사업이 지연될 수밖에 없습니다.

◇"강남에선 4억~5억원 부담금"…재초환에 '조합해산' 꼼수까지

재건축 초과이익 환수제(재초환)는 추진위 구성 때부터 준공 시점까지 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액 일부를 국가에서 부담금으로 회수하는 제도입니다. 준공 전 10년 시세로 산정해 구간별로 10~50%를 누진 과세합니다. 개발이익을 배분해 공익을 위해 쓰고, 투기 수요 유입을 막겠다는 취지로 도입됐습니다.

집값이 폭등한 강남에선 4억~5억원짜리 통지서를 받을 전망입니다. 결국 압구정동의 한 단지에서는 '전략적 조합 해산' 목소리까지 나왔습니다. 일단 조합을 해산한 뒤에 다시 통합추진위 승인을 받자는 주장인데요. 이렇게 되면 부담금 산정 개시 시점이 미뤄져 앞으로 오를 부분에 관해서만 부담금을 지면 되겠다는 판단입니다.

이 외에도 많은 조합이 재초환 때문에 사업을 미루고 있습니다. 준공 전 10년 시세 산정으로 부담금을 정하니, 요즘같은 급등기가 아닌 시세 상승이 덜한 시점을 노리자는 주장입니다. 강남에서는 연합회를 구성하고 규제 완화를 주창하기도 했습니다. 합헌 결정으로 폐지는 어렵게 됐으니, 구간별 과세 비율을 조정해 부담이라도 줄이자는 대안이 거론됩니다.

◇"예상보다 분양가 낮다"며 사업 지연…'분양가 상한제'도 걸림돌

민간택지 분양가 상한제도 걸림돌 중 하나입니다. 분양가 상한제란 건설사가 분양가격을 산정할 때 일정 건축비에 택지비를 더해 분양가를 산정하도록 하고, 그 가격 이하로 분양하게 하는 규제입니다. 건설사들이 과도한 이익을 남기고 있다는 비판으로 도입됐습니다. 고분양가를 억제하겠다는 목적도 있고요.

이 또한 재건축 사업을 막는 주요 요인이라는 지적이 나옵니다. 예상보다 낮은 분양가가 책정됐다며 다투느라 분양이 연기되기 일쑤기 때문입니다. 강동구 둔촌주공이 대표적인 예인데요. 분양가 책정을 두고 사업단과 마찰을 빚으며 사업이 계속 연기되고 있습니다. 요즘 상향된 공시지가에 맞춰 분양가를 책정하려고, 다른 단지들도 분양을 미루고 있다고 하고요.

정부가 개편안을 내놨지만, 분위기는 크게 바뀌지 않았습니다. 여전히 정부와 시장 사이 시각차가 크기 때문인데요. 분양가 상한제는 조합 자체에도 부담이 될 뿐만 아니라, 이른바 '로또 청약' 수준으로 저렴한 가격으로 청약 과열을 불러일으킨다는 비판에 직면하면서 폐지 목소리가 높아지고 있습니다.

물론 규제 완화로 예상되는 부작용도 있습니다. 우선 재건축 기대감에 집값이 크게 튈 우려가 크고요. 규제를 풀어버리면 일부에게 과도한 개발 이익이 돌아가 공공성을 훼손한다는 비판도 있습니다. 하지만 요즘 주택 공급이 최고 이슈다 보니, 정치권을 중심으로 규제 완화 가능성이 커지고 있는데요. 어떤 결론이 내려질까 궁금해지네요.

seunghee@news1.kr