[2022년 한국경제 대전망] 대선판 뜨거운 감자 '부동산 시장'..2022년 전망은?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

한 해를 마무리할 때 흔히 사용하는 사자성어가 있죠. '다사다난' 입니다. 올 한 해도 부동산 시장만큼 다사다난했던 게 또 있었나 싶습니다. 정부의 약속과 바람과는 달리 올해도 집값은 잡히지 않았고, 부동산 세금을 두고는 폭탄 논쟁이 거셉니다. 대선을 앞두고 각종 부동산 정책들이 오락가락하며 시장에 혼란이 더해졌고, 불만과 불안을 호소하는 사람들이 많습니다. 내년 3월 대선은 부동산 민심이 가를 것이라는 말이 나오죠.  2022년 한국경제 대전망, 오늘 마지막 시간인데요. 영원한 난제 '부동산 시장' 진단하는 시간 마련했습니다.

Q. 올해 부동산 시장을 한마디로 어떻게 정의하시겠습니까?

Q. 올 한해 집값 정말 많이 올랐습니다. 그런데 요즘 비수기기도 하지만 대출 규제에 고점 피로감까지 이전보다 매물이 늘고 있어도 거래는 절벽이에요. 그 와중에도 강남권은 신고가가 이어지고 있는데요. 올 한 해, 얼마나 올랐습니까?

- 올해 아파트 상승률, IMF 후 부동산 폭등기 이래 최고
- KB통계 전국 15%↑…아파트 20%↑ 작년 2.1배 상승
- 올해 다세대·연립 가격 7% 상승…작년 수치 상회
- 서울·수도권, 2006년 '버블세븐' 상승기 후 최대 상승
- 올해 수도권 아파트값 25.42% 상승…2006년 24.61%↑
- 집값도 양극화, 수도권 등 대도시 집값 큰 폭 상승
- 지난 4년간 서울 95% 폭등할 때 지방은 30% 상승
- 이번 정부 서울- 경북 집값 차 6.6배…격차 더 벌어져

Q. 유난히 부동산 사건사고도 많았습니다. 국민들을 가장 화나게 했던 것은 LH 임직원 부동산 투기고요. 여기에 대장동 개발로 일부가 수천억 원의 이익을 본 사실이 드러나며 국민들을 허탈감에 빠지게 했어요?

- '신고가' 집값 고공행진 속 박탈감 키운 부동산 사건사고
- 올해 초 'LH 투기 사건'…'영끌' 시민들 분노·박탈감
- 정부, 재발방지책 일부 마련…'해체' 수준 조직개편 미비
- 대선 앞두고 '대장동 개발 비리 의혹'…수사 진행 중
- 2015년 대장동 개발 사업 중 소수 특정인에 이익 집중
- 천화동인, 출자금 3.5억에 4040억 배당 등 8500억 수익
- 잇단 부동산 의혹 등 돌린 민심…대책·수사 '지지부진'

Q. 집값이 치솟자 그 불똥은 청약시장으로 옮겨갔습니다. 분상제 탓에 당첨만 되면 로또라는 말이 나왔는데요. 하지만 대출에 걸리면서 결국 현금 있는 사람들만의 잔치라는 비판을 면치 못했습니다. 청약 경쟁률이 상당히 높았는데 1위는 의외로 서울 아니에요?

- 올해 전국 아파트 평균 청약경쟁률 20대 1 집계
- 청약 1위 지역은 세종 195대 1…서울 164.38대 1
- 단지별 청약경쟁률 1위 '동탄 디에트르 퍼스티지'
- 일반청약에 24.4만 명 이상 몰려…평균 809대 1
- 전문가 "내년 대선·대출 규제 등에 연내 분양 수요↑"
- 집값 폭등에 몰리는 청약…분상제에 '로또 청약'까지

Q. 올해 유난히 청약 매물이 적었던 것도 한몫했습니다. 최근 5년 사이 최저치를 기록했다는데요. 이러니 집값이 안 오르고 배기냐는 말이 나와요. 내년에는 좀 나아질까요?

- 올해 입주 물량 5년래 '최저'…"이러니 집값 올라"
- 올해 총 31만9165가구 청약…작년보다 14.5%↓
- 정부도 공급 박차…실제 입주까진 긴 시간 소요
- 전문가 "뜨거운 청약 시장 분위기, 내년까지 지속"
- 내년 민영 아파트 41만여 가구 분양…올해比 49%↑
- 정책·규제 부담 덜한 상반기 집중…청약 호조 전망

Q. 국민들은 서울에 새로운 집을 원하는데 그동안 서울 외곽으로 공급을 하니 갈증이 해소되지 않았습니다. 서울 재개발을 꽁꽁 묶어둔 상황에서는 공급에 한계가 있다는 지적인데요. 서울시가 신속통합기획 대상지로 21곳을 선정하면서 민간 정비사업에 청신호가 켜졌습니다. 부동산 시장이 숨통이 트일까요?

- 서울 '신속통합기획' 21곳 선정…민간 정비사업 '청신호'
- 2015년 후 민간 재개발구역 전무…서울 부동산 '숨통'
- 중장기적 공급 증가 기대…집값 자극 우려 목소리도
- 정비사업 민간 주도…서울시 계획에 빠른 사업 기대
- 서울시, 신통기획 적용…도시계획결정 5년→2년 단축
- 대치 은마·송파 장미 등 강남권 주요 단지 참여 의사
- 서울시 '신속통합기획', 약 2만5000가구 주택 공급

Q. 정부도 공공재개발 2차 공모를 통해서 서울 도심에 주택 1만8000가구를 공급하기로 했는데요. 문턱을 크게 낮춘 모습이에요?

- 정부, 공공재개발 2차 공모…서울 도심 1.8만 가구 공급
- 도시재생지역 등 공모신청 가능 포함…크게 낮춘 문턱
- 국토부 "가능한 한 신청 자격에 제한 두지 않겠단 의미"
- 작년 1차 공모에 24곳 선정…내년 5월까지 18곳 추가
- 서울시, 5월 주거정비지수제 폐지…2종7층 규제 완화
- 도심복합개발사업도 속도…오늘 7곳 본 지구 지정 예정
- 내후년 도심복합개발사업 착공…내년 말 사전청약 전망

Q. 내년에는 부동산 제도가 참 많은 것이 바뀝니다. 무엇보다 대출 관련해 많은 변화가 있는데요. 1월부터 DSR 제도가 강화되고 대출 분할 상환 유도 등 가계부채 관리 방안들이 시행됩니다. 그리고 한국주택금융공사나 주택도시보증공사 전세보증금 가입 기준을 완화했는데요. 최대한도는 그대로라 실효성 논란도 있어요. 내년에도 가계부채와의 전쟁이 이어질 듯한데요?

- 새해 달라지는 부동산 제도…차주 단위 DSR 본격 강화
- 내년 1월부터 총 대출액 2억 초과 시 DSR 40% 적용
- 규제지역 내 6억 초과 주택의 주담대 경우도 적용대상
- 7월부터 총 대출액 1억 초과 시에도 차주단위 DSR 규제
- 대출 분할상환 유도 등 가계부채 관리 방안 시행도
- 신규·갱신 계약 임차인 지원 강화…주거 취약계층 지원
- HF에 이어 HUG도 전세금 대출 보증금 가입 요건 완화
- HUG, 전세보증금 기준 수도권 7억·비수도권 5억 상향
- HF, 수도권 7억·비수도권 5억 상향…보증 한도 2억 유지

Q. 무엇보다 내년 3월에는 대선이 있습니다. 거대 양당 후보가 부동산 정책과 관련해 적극적으로 대책을 내놓고 있는데요. 무엇보다 여당인 민주당은 부동산 정책은 명백한 실패라며 공격적으로 부동산 정책을 내놓고 있습니다. 그러다 보니 기존 정책들을 번복하고 있는 상황인데요. 거대 양당 후보 모두 대규모 공급과 감세 부분에는 일맥상 통하는 것 같아요?

- 3월 대선·6월 지방선거 이후 부동산 대변화 예측
- 대선 앞두고 부동산 규제완화·세제인하 공약 '봇물'
- 정책 혼선·과도한 규제·집값 폭등 등 실수요 피해
- '부동산 정책 정상화' 민심 요구…대선 이슈 부상
- 세금폭탄론에 민심 '싸늘'…수도권 표심잡기 안간힘
- 李, 다주택 양도세 중과 유예·종부세 완화 등 주장
- 생애최초 구매자·부부 소득기준 완화 등 취득세 완화
- 부동산 불로소득 원천 차단…규제 드라이브 예고
- 윤석열, 거래세·보유세 완화…부동산 시장 정상화
- 종부세·재산세 통합 추진…공시가 2020년 수준 환원
- 윤석열 "현 정부의 비정상적 부동산 세제부터 정상화"
- 재건축·재개발 규제 완화…수요 맞는 대규모 주택공급

Q. 정말 어느 때보다도 전망이 어려운 2022년입니다. 오미크론 변이에 대선, 대출 규제 등 변수가 너무 많은데요. 일단 고공행진하던 집값이 조금씩 안정세를 찾는 것만은 확실합니다. 일단 상승 폭이 많이 줄었는데요. 지난주부터 서울 일부 지역에서도 마이너스 상승률이 나왔습니다. 억 단위로 떨어진 단지도 있다는데요. 이제는 하락 신호로 볼 수 있는지, 내년에도 이 흐름 계속 이어갈까요?

- 서울 아파트값, 하락 반전 화대…경기 남부도 집값↓
- 강북 - 0.02%·도봉 - 0.01%…은평구 하락세 유지 중
- 서울, 이번 주 0.04%…25개 구 중 14개 상승폭 축소
- 재건축·리모델링 등에 일부 단지 상승…매수세 감소
- 경기도 상승폭 축소…시흥·성남 수정구 하락 전환
- 외곽부터 얼어붙는 부동산…일부 단지 1억 넘게 '뚝'
- 전문가들 "하락 전환? 올해보다 상승폭 축소 수준"
- 내년 집값 '상저하고' 전망…하반기 전세불안 영향
- 이번 정부 5년간 공급 물량, 약 38만 가구 부족
- 정부, 3기 신도시 등 공급 확대…단기간 성과 어려워
- 주택 연구기관들 "내년 집값 2~5% 가량 오를 것"

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)

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