정부 "중장기적 집값 하락 불가피..내년 압도적 주택공급 가시화"

내년 부동산 안정방안 정부 합동브리핑
문재인 정부 부동산 정책 '긍정적' 평가
인구, 공급 고려했을 때 집값하락 전망
205만가구 정상 공급..유동성 관리강화

문재인 대통령이 지난 21일 청와대 여민관에서 열린 영상국무회의에서 발언하고 있다. [이미지출처=연합뉴스]

정부가 최근 주택공급과 금융, 인구 상황 등을 고려했을 때 집값의 중장기적인 하락이 불가피하다는 입장을 밝혔다. 향후 10년간 역대 최고 수준의 공급이 이뤄질 예정이고, 우리나라뿐 아니라 해외 주요국에서도 유동성 정상화 정책이 시행 중인 만큼 그동안 급등한 주택가격이 앞으로 하락세에 접어들 수밖에 없다는 설명이다.

그러면서 정부는 내년에도 부동산 시장 안정을 이루기 위해 공급 확대와 유동성 관리, 부동산 교란행위 단속 등에 총력을 기울이겠다는 계획을 밝혔다. 기존에 발표한 205만가구 공급계획을 차질 없이 추진해 압도적인 공급을 이뤄내고, 민간 재건축·재개발의 사업성도 높여 민간 부문의 공급을 최대한 이끌어내겠다고 강조했다.

국토교통부와 기획재정부, 금융위원회, 국세청은 27일 정부서울청사에서 2022년 부동산시장 안정방안에 대한 합동브리핑을 열고 이 같은 내용을 담은 '부동산시장 안정 5대 중점 추진과제'를 제시했다.

공급 늘리고 규제강화…하지만 집값 급등 못막아

우선 정부는 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 대체로 긍정적으로 평가했다. 지난 4년간 연 54만6000가구의 주택을 공급했으며, 공공택지도 이전 정부보다 약 3배 많은 연 9만1000가구 분량을 지정하는 등 미래 공급기반을 대폭 확충했다는 설명이다.

또 다주택자·법인 등의 투기적 부동산 매수에 세제·금융규제를 강화하고 서민에게는 각종 지원을 확대해 실수요자 중심의 시장을 만들었다고 평가했다. 정부는 "무주택자 청약 당첨 기회 확대를 위해 가점제 비중을 확대하면서 청년·신혼부부 특별공급 확대와 추점제 일부 도입을 병행했다"며 "그 결과 다주택자·법인 매수 비중은 종전 대비 50% 이상 감소하고 무주택자 청약 당첨 비중은 99%에 이르게 됐다"고 말했다.

아울러 2017년 11월 발표한 주거복지로드맵을 통해 역대 최고 수준인 연 약 14만가구의 공공임대를 공급해 경제협력개발기구(OECD) 평균 재고율 8%를 달성했고, 그 결과 총 370만가구가 공공임대주택, 금융지원, 주거급여 등 다양한 주거복지 서비스를 받게 됐다고 강조했다.

다만 정책의 한계에 대해서도 언급했다. 주택공급의 입지·시기 면에 미스매치가 발생했으며, 전방위적인 대책에도 초저금리 상황 속에서 자산 인플레이션을 막지 못해 역대급 집값 급등을 초래했다는 설명이다. 이에 대해 정부는 "저금리와 자산가격 상승은 미국, 독일 등 해외 주요국도 겪고 있는 공통적 현상"이라고 덧붙였다.

[이미지출처=연합뉴스]

인구 줄고, 공급 확대…정부 "집값하락 불가피"

정부는 앞으로의 핵심 변수들을 고려했을 때 주택시장의 중장기적 추세 하락국면 진입은 불가피할 것이라고 분석했다. 공급측면에서 향후 10년간 연평균 전국 56만가구, 수도권 31만가구, 서울 10만가구 등 역대 최고 수준의 공급이 예정돼 있고 미국, 영국 등 해외 주요국도 자산매입 축소, 금리 인상 등 통화정책 정상화에 본격 착수했기 때문이다.

금융당국도 거시 건전성 관리를 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등으로 가계부채 증가율을 코로나19 이전 수준인 4~5%대로 관리할 계획이다. 특히 장기적으로 생산연령인구(15~64세)가 향후 10년간 연 36만명 감소하는 등 2040년까지 총 876만명의 인구가 감소할 것으로 추계되고 있어, 인구측면에서 주택시장 하방 압력이 커질 것이란 지적이다.

정부는 "통화정책의 단계적 정상화, 주택공급 확대가 차질없이 이행될 경우 중장기적으로 주택시장 안정세는 더욱 견고해질 것으로 전망된다"며 "정부는 이러한 중장기적 안정세를 조기화하기 위한 과제들을 2022년에 집중 추진함으로써 시장안정의 기반을 다지고자 한다"고 말했다.

205만가구 정상 공급…민간 정비사업 규제 개선

정부는 부동산 시장 안정을 위해 ▲주택공급 속도 상향 ▲기존공급계획 차질 없이 수행 ▲일관된 가계부채 관리 ▲투명한 부동산 시장 조성 ▲중산층 주거사다리 복원 등의 5대 중점과제를 시행하겠다는 계획을 밝혔다.

우선 내년 공공 사전청약으로 3만2000가구를 공급하고 민간 사전청약을 통해 서울 도심에도 처음으로 조기 공급을 시작한다. 민간 사전청약의 경우 성남복정, 의왕월암, 시흥하중 등 수도권내 우수입지에서 총 3만4000가구를 매분기 순차 공급하고 지구지정이 완료된 도심공공주택 복합사업을 통해서도 서울 등 수도권에 4000가구를 공급한다.

특히 정부는 제도개선을 통해 서울 재개발·재건축 등 민간 정비사업의 공급 속도도 올리겠다고 설명했다. 내년 9월 민간 정비사업에 통합심의를 적용하고, 4월부터는 한국부동산원에서 총사업비 검증을 먼저 진행해 중복 절차를 방지한다. 또 세입자 갈등 최소화를 위해 인센티브 부여를 전제로 보상범위를 확대하고 이주비도 조기 지원도 실시한다.

정비사업 규제 합리화를 통해 사업성도 제고한다. 가로정비의 통합추진과 소규모 재개발 전환, 임대주택연면적 기준 산정을 허용하는 등 탄력적인 운영을 지원한다. 아울러 단기 주택공급 금융지원을 강화해 공급 확대를 유도한다.

정부가 앞서 밝힌 205만가구 공급계획을 정상 추진하기 위해 내년 43만가구의 지구지정을 신속하게 하고 직주근접성이 높은 도심 후보지에 10만가구 이상을 추가 발굴한다. 3기 신도시 등에 대한 공공자가주택 1만5000가구의 공급계획을 내년 6월까지 마련하고 신혼희망타운 2000가구의 입주자도 조기 모집한다.

서울에서 3.3㎡당 아파트 평균매매가격이 5000만원을 넘는 자치구가 1년 사이 2배 이상 늘어난 것으로 나타났다. 지난해 11월 기준 서울 25개 자치구 가운데 3.3㎡당 아파트 평균매매가격이 5000만원을 넘는 곳은 강남구, 서초구, 송파구에 불과했지만, 지난달에 용산구, 성동구, 마포구, 광진구가 추가돼 7곳이 됐다. 사진은 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트 모습./김현민 기자 kimhyun81@

내년 유동성 관리 강화…교란행위 집중 단속

시중의 유동성을 잡아 집값 안정을 이루겠다는 방침도 밝혔다. 정부는 내년 차주단위 DSR 적용 확대를 계기로 상환능력 범위 내에서만 대출이 취급되도록 관리해 나간다. 빚을 조금씩 나눠 갚는 관행을 정착시키는 한편, 금리상승 위험에 대비해 가계대출의 질적구조도 개선한다.

다만 서민·실수요자는 대출규제로 피해를 받지 않도록 대책을 마련한다. 기초생활수급자 등 취약계층의 전세대출 특례보증 한도를 확대하고, 보금자리론 서민우대 프로그램의 추가 연장을 검토한다. 무주택·실수요자 내 집 마련 기회 확대를 위해 디딤돌 대출 지원한도를 내년 1월부터 상향하고 집단대출 등 주거안정 관련 자금 공급은 중단이 없도록 관리한다.

수도권, 지방 등 지역별로 나타나는 시장교란 행위 특성을 고려해 맞춤형 실거래 조사도 강화한다. 서울 등 수도권에서 경제력이 없는 10대 등이 고가주택을 매입하는 사례에 대해 조사하고 지방 중소도시는 아파트 등 분양권 다운계약, 불법중개를 집중 단속한다.

거래가격 변화나 신고가 등의 지표를 모니터링해 특이동향 지역에 대해선 심도 있는 조사를 추진하고 내년 6월까지 알고리즘을 개발해 불법 청약행위도 근절한다.

한국토지주택공사(LH)는 지난 6월 발표한 혁신방안을 차질없이 이행해 국민께 신뢰받는 공공기관으로 거듭나게 한다. 정부는 "국민 여러분이 집값 걱정을 덜 수 있도록 관계 부처의 모든역량을 집중해 부동산 시장 안정을 반드시 이뤄내겠다"며 "청년세대는 내 집 마련의 꿈을 키워가고, 소외 계층은 주거 안전망이 튼튼해질 수 있도록 노력하겠다"고 강조했다.

문제원 기자 nest2639@asiae.co.kr