전세시장 안정이냐, 다주택자 규제냐..정부의 딜레마

상생임대인 인센티브 정책 두고 효과 우려

입주물량 감소, 갱신계약 만료 등 임대차 불안 뻔한데
1가구 1주택 고집→다주택자 배제→시장 불안 반복
다주택자 양도세 중과배제 때도 10년 보유 주택 조건
매물 출회 효과 못 거둬

정부가 전세 시장 안정과 다주택자 규제 사이에서 딜레마에 빠졌다. 내년에 입주 물량 감소와 지난해 임대차법 개정에 따른 갱신계약 만료 등으로 인한 임대차 시장 불안을 해소하려면 임대차를 제공하는 다주택자에 대한 당근책이 필요하다. 그러나 기존 정책 노선과 엇박자 논란이 불가피하다. 1가구 1주택자만 대상으로 한 ‘상생임대인 인센티브’에 대해서는 벌써 임대차 시장 안정에 역부족일 것이라는 우려가 나온다. 정부가 ‘1가구 1주택자 우대’라는 신념만 고집하다 보니 오히려 시장 안정을 유도하기 위한 정책 운용의 폭이 좁아질 수밖에 없다는 지적이다.

전세 시장 안정을 위한 상생임대인 인센티브 제도는 내년까지 한시적으로 임대차 신규·갱신계약을 체결할 때 직전 계약보다 5% 이내로만 임대료를 인상한 임대인에게 양도소득세 비과세 특례의 조건인 실거주 2년 중 1년을 충족한 것으로 인정하는 정책이다. 기존 임대차법이 신규 계약의 가격 상한을 정하지 못하는 데 따른 보완책 성격이다.

하지만 대상이 1가구 1주택이면서 가격대까지 공시가격 9억원으로 제한돼 있다 보니 실제 임대차 시장을 안정시키기에 역부족이라는 지적이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 23일 “1가구 1주택자 대다수는 자가에서 거주하고 있고, 다른 곳에 임대로 사는 1주택자라 하더라도 실거주 조건을 다 채우려면 4년을 임대해야 해 참여 유인이 적다. 대상을 다주택자로 확대해야 효과를 볼 수 있다”고 말했다. 부동산 커뮤니티 등에도 상생임대인 대상에 해당하는지를 확인하려는 글들이 간간이 올라왔지만 “가격 제한에 걸려 대상에 해당 안 된다”거나 “인센티브가 약하다”는 반응이 대다수다.

정부 역시 1주택자만 대상으로 하면 시장 안정 효과는 떨어진다는 점을 알고 있지만, 다주택자에게 혜택을 줄 수 없다는 현 정부 정책 기조 탓에 다주택자는 대상에서 제외했다. 1가구 1주택자에 대한 보유세 부담 완화 방안은 추진하면서도 다주택자에 대한 양도소득세 한시 완화는 반대해온 점도 같은 맥락이다. 한 부동산 전문가는 “무주택자 표심을 고려할 때 다주택자에게 혜택을 줘서는 안 된다는 정치 논리가 경제 논리(시장 안정)를 앞서는 것”이라고 말했다.

한국부동산원에 따르면 서울의 전세가격지수 상승 폭은 이달 들어 3주 연속 둔화 양상을 보였다. 그러나 부동산114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 올해(3만1211가구)보다 34.4% 감소할 전망이다. 당장 설 연휴 이후 봄 학기 이사 철이 다가오면 전세 수요가 다시 높아져 일부 임대인이 상생임대인 인센티브에 동참하더라도 전세 시세가 다시 뛸 가능성이 크다.

정부가 부동산 정책에서 인센티브를 내면서 각종 조건을 다는 바람에 효과를 못 보는 행태가 반복된다는 지적도 제기된다. 정부는 2019년 12·16대책을 발표하면서 이듬해 6월까지 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과 배제 방안을 제시했다. 그러나 대상 매물을 규제지역 내 10년 이상 장기보유주택으로 제한했다. 당시 정부 관계자는 “투기성 거래인 단기 보유주택에까지 인센티브를 줄 수 없다”고 말했다. 하지만 10년 이상 보유한 주택은 집주인이 직접 살고 있거나 가격 상승 기대감이 큰 집이다 보니 정부가 제시한 인센티브만으로 처분할 가능성이 작다는 지적이 많았고, 결국 시장 안정을 유도할 만큼의 매물 출회 효과를 거두지 못했다.

세종=이종선 기자 remember@kmib.co.kr