"차기 정부, 부동산 규제 완화에 주택공급 시스템 혁신해야"

오는 2022년 5월 출범할 새 정부가 폭등한 부동산 시장을 안정시키기 위해서는 문재인 정부의 과도한 부동산 규제를 완화하고 시장 수요에 부합하는 공급 대책을 제시해야 한다는 전문가들의 견해가 나왔다.

대한주택건설협회는 15일 오전 여의도 전경련회관에서 ‘새 정부 주택정책 기조와 과제’ 토론회를 열었다.

서울 여의도 63스퀘어에서 바라본 서울 아파트의 모습 /연합뉴스

‘역대 정부의 주택정책 평가 및 시사점’을 주제로 첫번째 발제자로 나선 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “문재인 정부가 집권 중반 이후까지 공급 확대보다는 ▲양도소득세 중과 ▲공시가격 현실화 ▲보유세 인상 ▲종합부동산세 인상 등 규제정책으로 다주택자가 보유한 물량을 시장에 내놓도록 유도했지만, 오히려 거래만 위축돼 아파트 가격 급등으로 이어졌다”면서 “문재인 정부의 부동산 정책 실패는 집값 상승 원인을 다주택자에게 전가하고 규제책으로 일관해 노무현 정부의 부동산 대책 풍선효과를 재연했기 때문”이라고 말했다.

한국부동산원 아파트 실거래가지수에 따르면, 문재인 정부 동안 서울의 아파트값 누적 상승률은 93.9%(지난 10월 기준)로 박근혜 정부의 23.5%와 비교해 4배가량 급등했다.

이 교수는 서울 주택가격 상승은 결국 수급불균형으로 인한 것이라고 분석하고 서울 특히 강남과 같은 고용중심지에 인접한 주거지에 대한 수요를 수용할 수 있는 재건축‧재개발 등을 통해 선호 주택 유형인 아파트 공급 확대가 필요한 상황이라고 분석했다.

이를 위해 ▲재건축 개발이익환수제를 임대주택 공급 의무화로 단일화하고 ▲분양가상한제를 폐지하며 ▲고(故) 박원순 전 서울시장이 ‘뉴타운 출구전략’이라는 이름으로 추진한 ‘보존’ 중심의 도시재생에서 탈피하기 위한 출구전략 모색 등의 조치를 취해야 한다고 했다.

그는 또 다주택자가 민간임대사업자로서 긍정적 역할을 하도록 수용해야 하며, 이를 위해 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲과도한 누진적 종부세 완화 ▲차별적 취득세의 정상화 ▲서민 실수요자의 내 집 마련을 위한 대출 규제 완화 등을 고려해야 한다고 주장했다.

이창무 교수는 그러면서 전·월세시장 안정을 위해 전·월세상한제와 계약갱신청구권을 현실적으로 완화하고, 자본차익으로 임대수입을 대신하게 하는 전세제도에 대한 지원보다는 안정적인 월세 기반의 기업형 장기민간임대사업자 육성이 중요하다고 밝혔다.

두 번째 발제자로 나선 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 ‘지속가능한 주택공급기반 구축방안’을 주제로 한 발표에서 “코로나를 거치면서 전 세계적으로 집값이 급등하자, 우리나라보다 주택 재고가 훨씬 더 많은 미국과 영국조차 주택공급확대 정책으로 전환하고 다양한 정책 프로그램을 마련하고 있다”면서 “우리나라도 집값 문제를 해결하려면 과도한 수요억제정책을 획기적인 주택공급확대정책으로 대전환해야 하고, 주택공급기반을 촘촘히 재건해야 한다”고 했다.

김덕례 실장에 따르면 그동안 주택공급정책은 지속성 있는 주택공급 로드맵 부재로 주택공급 목표 물량이나 관련 법규가 수시로 바뀐 것은 물론, 1800만 호가 넘는 재고 주택을 고려하지 않은 신규주택 중심의 공급정책 추진으로 인해 과도한 초과수요가 발생해 주택시장 불안이 더 가중됐다.

김 실장은 특히 문재인 정부의 주택공급시스템이 공급 시차와 ‘택지-인허가-착공-분양-준공(입주)-미분양-노후주택-멸실’로 이어지는 주택 공급 생애주기, 토지·원자재·노무비 등의 영향을 받는 주택공급생산체계, 생산비용과 공급가격의 관계를 충분히 반영하지 못해 부작용이 속출하고 있을 뿐만 아니라, 주택 모델이 다양해지면서 복잡해진 청약(배분)기준으로 인해 세대 간 갈등도 심화되고 있다고 지적했다.

그는 물량 중심의 주택공급정책은 더 이상 시대적 흐름을 반영하기 어렵다고 강조하면서, 종합적이고 복합적인 ‘적절한 주택공급’ 설계가 필요하다고 했다. 이를 위한 세부 전략으로는 ▲차질 없는 공급대책 추진 및 추가적인 택지계획 마련 ▲수도권 집중 완화를 위한 지역거점 도시 투자 확대 ▲자가소유지원과 임대주택의 투트랙 정책 ▲공공과 민간의 역할 분담과 균형 ▲분양가상한제, 고분양가 관리지역, 전월세상한제 및 계약갱신청구권 등 가격 규제의 조정 ▲주택수요와 선호를 고려한 주택상품 공급기반 마련 ▲컨트롤 타워로서의 ‘국가도시주거전략위원회’ 설치를 제안했다.

이날 토론회는 코로나 19 생활수칙에 따라 최소 참석인원으로 진행되었으며, 대한주택건설협회 유 튜브 채널 ‘생생주택’을 통해 실시간으로 질문과 답변을 하며 활발한 소통을 이어나갔다.

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