[기획] 전세대책이 외려 전셋값 폭등 불렀다

11·19 대책 1년후 부동산 시장
임대차2법 부작용 잡으려던 방안
대책발표후 전세상승률 2배 뛰어
대출규제로 거래마저 대폭 감소
"임대차법 폐지없인 계속될 것"

서울 남산에서 바라본 시내 아파트, 주택가 모습. <연합뉴스>

11·19 전세 대책 1년간 공급 실적 및 전셋값 현황 그래프. <연합뉴스>

지난 2020년 11월 19일 그동안 부동산 수요 억제 정책으로 일관하던 정부는 2021년, 2022년 2년간 우선 11만4000가구의 전세 주택 공급계획을 내놓는다. 같은해 7월말 더불어민주당이 전셋값을 잡겠다고 추진한 '임대차 2법'(계약갱신청구권, 전월세상한제) 부작용으로 전셋값이 급속히 치솟자 화들짝 놀란 정부가 내놓은 첫 공급정책이었다.

"공급이 늘어 가격하락이 예상된다"는 게 정부의 호언장담이었다. 그러나 '11·19' 대책이 나온 지 1년 전셋값은 10%이상 치솟았고, 물량 부족 현상은 심화했다.

정부 공급대책이 계획에 크게 미치지 못하면서 시장의 신뢰가 무너진 탓이라는 게 전문가들의 분석이다.

여기에 '임대차 2법' 부작용이 계속되면서 부동산 시장은 그야말로 '아노미' 상태로 빠져들고 있다고 전문가들은 우려하고 있다.

18일 한국부동산원에 따르면 작년 11·19 대책 발표 이후 전국 아파트 전셋값은 지난달까지 10.25% 올랐다. 이는 직전 1년(2019년 11월∼2020년 10월) 상승률인 5.02%의 2배를 넘은 숫자다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 6.72%, 수도권은 11.12% 상승해 각각 직전 1년(4.37%, 6.46%)의 1.5배, 1.7배 이상 올랐다.

여기에 최근 정부의 강도 높은 가계부채 대책 등과 맞물리면서 전세 물건도 줄고 거래량도 감소했다. 부동산 빅데이터업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 이날 현재 서울 아파트 전세 매물은 3만501건으로 임대차 2법이 시행된 작년 7월 30일 3만8427건과 비교해 20.6%(7926건) 줄었다.

11·19 대책이 1년만에 유명무실해진 것은 계획에 크게 못미치는 정부의 정책 집행 실적 때문이다. 대책 발표 당시 정부는 2021년, 2022년 2년에 걸쳐 11만4000 가구를 공급하고, 이중 올 2021년 한해만 7만5100가구를 공급키로 했었다.

하지만 올 들어 정부의 공급물량은 6만1000건에 그쳤다. 이에 11·19 대책 달성률은 81.2%에 그쳤다. 공공임대 공실 활용을 통한 공급은 4만6000가구로 목표치보다 많았지만, 나머지 3개 유형을 통한 공급은 1만5000가구로 목표치의 절반에도 미치지 못했다.

전문가들은 "집 수량이 부족해 전세물량이 부족한 게 아니라 수요에 맞는 집이 부족해 전세물량이 부족하다는 것을 무시했다"고 지적한다.

이 와중에 정부가 가계부채 증가를 억제하겠다며 압박하면서 전세금을 마련하지 못한 서민들이 기존 전세를 월세로 전환하는 사례가 속출하고 있다. 지난 9월 전국 아파트 월세수급지수는 109.2로, 지난해 7월(100.3) 관련통계를 집계한 2012년 7월 이후 처음으로 100을 넘어선 후 1년 3개월째 100을 상회하고 있다.

김준환 서울디지털대 부동산학과 교수는 "전세난은 저소득층이 아닌 중산층의 문제"라며 "이들 중산층이 원하는 것은 소형 빌라가 아닌 30평대 아파트이고 위치도 좋은 곳인데 이런 주택 물량을 1년 내로 만들어 공급하겠다는 것 자체가 무리였다"고 말했다. 이어 "장기적으로 봤을 때 정책 방향은 맞지만 너무 급하게 추진하다 보니 역효과가 난 것"이라며 "충분한 유예 기간을 두고 수요보다 공급이 많은 시기에 정책을 펼쳤어야 했다"고 밝혔다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "임대차법 등을 폐지하는 등의 근본적 대책이 없이는 비정상적인 시장이 지속될 수밖에 없다"고 말했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr