아파트 분양가 더 오르나..분양가 상한제 심사기준 구체화

국토부 심사 매뉴얼 마련
들쭉날쭉했던 기준 명확하게

서울 송파구의 대표적 재건축 추진 단지인 잠실주공 5단지의 모습. ［뉴스1］

분양가 상한제가 적용되는 서울과 수도권 등에서 지방자치단체마다 들쭉날쭉했던 심사 기준이 보다 명확해진다. 지자체가 기본형 건축비를 별도 고시 없이 마음대로 조정할 수 없으며, 가산비도 권장 조정률에 따라 조정하게 된다. 분양가 상한제 개편을 기다리며 분양을 늦췄던 서울의 주요 단지들의 경우 분양가가 지금보다 더 올라갈 수 있다.

국토교통부는 ‘분양가 상한제 심사 매뉴얼’ 및 ‘추정분양가 검증 매뉴얼’을 마련해 전국 지자체 및 민간업계에 배포했다고 8일 밝혔다. 지난 8월 주택공급기관 간담회에서 나온 제도개선 요구의 후속 조치다.

분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 하지만 지자체마다 분양가로 인정해주는 가산비 항목과 심사 방식이 다르다 보니 예측 가능성이 떨어지고 분쟁이 잦았다. 이에 국토부는 한국건설기술연구원, 한국부동산원, 한국주택토지공사(LH) 등과 태스크포스(TF)를 구성해 최근 3년간의 지자체 분양가 상한제 심사자료 95건을 분석해 개정안을 마련했다.

택지비를 정할 때 개별 입지의 특성을 더 반영할 수 있게 된다. 개별 택지의 특성과 최대한 비슷한 표준지를 골라 용도지역, 교통여건, 단지 규모 등을 반영할 수 있게 했다. 지자체가 심의에서 마음대로 깎을 수 있었던 기본형 건축비도 앞으로는 별도 고시 없이는 조정할 수 없게 된다.
가산비 인정 항목도 재정비했다. 가산비는 같은 공정이더라도 지자체마다 편차가 커 설계가액 대비 인정 비율이 40~90%까지 차이 났다. 이에 국토부는 가산비를 조정할 때 토목·건축·기계(81.3%), 전기(86.2%), 통신(87.3%) 등 공정별로 권장 조정률을 제시하고, 여기에 지자체가 10% 범위에서만 조정하도록 명시했다.

또 택지비 가산비에 포함됐던 기부채납 범위도 넓어졌다. 도로, 공원 등을 지은 경우만 일부 지자체에서 인정했는데 앞으로는 단지 내 도서관 등 수분양자가 보편적으로 이용하는 시설까지 인정된다.

분상제 개선안은 8일부터 바로 적용된다. 분양이 줄줄이 연기된 서울 아파트 분양시장에 속도가 붙을지 주목된다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “그동안 분양가를 책정할 때 기준이 구체적이지 않거나 현실을 제대로 반영하지 못한다는 불만이 컸는데 이를 구체화해 주택공급이 촉진될 수 있다”며 “하지만 분양가 상한제라는 틀 안에서 분양가가 크게 오르긴 힘들 것”이라고 진단했다.

한편 국토부는 사전청약 시 추정분양가 검증 매뉴얼도 마련했다. 김수상 국토부 주택토지실장은 “민간 사전청약이 본격화되면 공공분양 물량까지 합쳐 총 16만9000가구가 사전청약으로 공급될 예정”이라고 밝혔다.

한은화 기자 onhwa@joongang.co.kr