오세훈표 '민간 재개발'에..강남 송파 등 102곳 지원

市 후보지 접수 마감
5년 걸리는 '정비구역 지정'
후보지 선정땐 2년으로 단축
"사업 서두르자" 기대로 몰려
강남권 대청마을·마천2구역
강북권 창신·숭인서 지원
연내 25곳 안팎 선정될듯

서울시 민간 주도 재개발에 총 102곳이 신청했다. 사진은 재개발을 추진 중인 서울 종로구 창신동 일대 전경. [매경DB]

'오세훈표 재개발' 신속통합기획 민간재개발이 공모에 총 102곳이 참여하며 흥행에 성공했다. 강남과 용산 등 핵심 지역들이 대거 참여했는데 강남권에서는 대청마을과 마천2·마천성당구역(마천5구역)이 신청서를 냈고, 용산·종로·성북구에서는 도시재생지역이 다수 몰렸다. 서울시는 연말까지 25곳 내외의 후보지를 1차로 선정해 약 2만6000가구를 공급한다는 방침이다.

31일 서울시에 따르면 지난 29일 공모를 마감한 서울시 신속통합기획에 총 102곳이 신청했다. 신속통합기획은 정부 주도 공공재개발과 달리 민간 주도로 개발을 진행하고 서울시가 계획과 절차를 지원하는 방식이다. 이른바 오세훈표 재개발로 불린다. 접수를 마친 서울시는 자치구 사전 검토, 자치구의 후보지 추천, 선정위원회 심의를 거쳐 12월 중 25곳 내외를 신속통합기획 사업지로 선정할 계획이다. 자치구별 추천 지역이 4개소 이내로 제한된다.

첫 시장 재임기 때 우후죽순 난립한 뉴타운의 전철을 되풀이하지 않기 위해 주민 동의율을 30%로 높였음에도 신청은 예상치를 웃돌았다. 작년 시행한 공공재개발 신청지 70곳과 비교하면 월등한 수치다. 신속통합기획 공모는 9월 23일 시작했는데 거의 한 달 만에 100곳 이상이 신청한 것이다.

김성보 서울시 주택정책실장은 "이번 공모에 예상보다 많은 구역이 신청했다"며 "신속통합기획을 적용해 2023년 내 구역 지정이 완료될 수 있도록 행정적·재정적 노력을 다하겠다"고 말했다.

종로구에서는 창신·숭인 등 6곳, 성북구와 용산구에서도 각각 11곳이 신청서를 냈다. 이들 지역은 대부분 박원순표 도시재생사업으로 개발이 막혀 있던 곳이다. 실제 창신동과 함께 도시재생사업 1호지였던 숭인동은 공모 첫날 주민 동의율 51%로 신속통합기획 민간재개발 1호 신청 주인공이 됐다.

숭인동과 함께 1호 사업지면서도 도시재생사업 폐지에 앞장섰던 창신동은 최종 동의율 42.4%로 공모를 신청했다. 도시재생지역은 그동안 공공재개발 등 개발사업에서 배제돼 왔지만, 서울시가 도시재생지역도 신속통합기획에 참여할 수 있도록 문을 열면서 주민 호응이 높았다.

용산구 청파동1가는 동의율 40%로 신청했다. 2008년 서계·청파 지역은 뉴타운 추진이 기대되는 곳이었지만 금융위기와 용산 개발 좌초로 흐지부지됐다. 청파동 일대 신축 지분 쪼개기로 인한 노후도 하락, 소유자 증가 등으로 정비사업을 다시 시작하는 데 어려움을 겪었다. 작년에 공공재개발 신청을 하기도 했지만 연면적 노후도 요건의 벽에 막혔다. 재개발 대못으로 꼽히는 이 요건은 최근 폐지됐다.

강남권에서는 송파구 마천2·마천성당구역과 강남구 일원동 대청마을이 신청했다. 마천동 재개발구역은 송파구 유일의 뉴타운으로 마지막 남은 개발 예정지다. 1·3·4구역은 재개발이 진행 중이지만 한가운데 있는 2구역은 존치관리구역이라 아직 정비구역으로 지정되지 못했다. 지하철 5호선 마천역도 2구역에 위치해 있다. 마천성당구역도 뉴타운 해제 지역이다. 2000여 가구가 거주 중인 강남구 대청마을은 정부가 올해 초 2·4 대책을 통해 추진하는 '도심공공주택복합사업'의 강남권 후보지로 유력하게 거론됐지만 탈락했다.

이렇게 흥행에 성공한 것은 서울시가 사업 초기 단계에 참여해 공공성을 확보하는 대신 정비구역 지정을 5년에서 2년으로 단축시키고, 임대 비율도 전체 가구 수의 15% 수준으로 공공재개발 대비 5% 적다는 이점 때문이다.

이전까지는 각 자치구와 주민들이 동의서를 모으고, 정비계획안을 짠 뒤 이를 시에 제출하는 과정을 거쳤다. 통상적으로 도시계획위원회에서 정비계획을 결정하려면 심의를 세 번 정도 거쳐야 한다. 서울시 관계자는 "기존에는 보류 결정을 받으면 자치구 담당 주무관부터 서울시 담당 과장까지 다시 결재를 받아야 해 시간이 오래 걸렸다"며 "신속통합기획은 서울시가 초반부터 같이 계획하니 도계위 통과가 비교적 빠를 수밖에 없다"고 설명했다.

신속통합기획은 서울시가 가이드라인을 제시하지만 기본적으로 '민간재개발'이다. 즉 조합이 시행을 하지만 서울시와 초기부터 사업 방향을 같이 짜는 개념이다. 이는 정부가 8·4 대책에서 내놓은 '공공재개발'과 어느 정도 비슷하다. 공공재개발은 한국토지주택공사(LH)가 서울시와 비슷한 역할을 맡는다.

다만 오 시장 당선 이후 민간재개발에 우호적인 서울시와 민간재개발에 부정적인 현 정부의 스탠스를 감안하면 시장에서는 신속통합기획이 좀 더 시장 친화적일 것으로 기대한다. 또한 구역 지정 등 최종 인허가권을 쥐고 있는 건 서울시이기 때문에 서울시와 보조를 맞추는 게 유리한 측면이 있다.

정부가 2·4 대책 때 꺼낸 '공공직접시행'은 완전히 다른 방식이다. 조합이 시행자를 맡고 서울시나 LH가 조언을 하는 게 아니라 LH가 단독 시행을 하게 되며 착공 전 공공에 소유권이 완전히 넘어간다. 관리처분 방식을 따르는 민간·공공재개발과 가장 큰 차이점이다. 즉 소유주의 재산을 완전히 LH에 넘긴 뒤 LH가 사업을 진행하고, 이에 동의하지 않으면 현금 청산된다.

[김태준 기자]

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