서울 5000만원 이하 보증금, 14일부터 보증보험 가입면제

'민간임대주택특별법' 일부개정법률 공포안 국무회의 통과

[이데일리 김나리 기자] 오는 14일부터 임대보증금이 최우선변제금 이하이고 임차인으로부터 보증보험 미가입 동의를 받은 임대사업자는 보증보험 의무가입이 면제된다. 또 미가입 시 처벌은 형벌에서 과태료로 전환된다.

국토교통부는 임대보증금 보증 제도의 개선 및 임대사업자 관리강화를 주요 내용으로 하는 ‘민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)’ 일부개정법률 공포안이 국무회의에서 의결됐다고 7일 밝혔다. 개정안은 오는 14일 공포될 예정이다.

임대보증금 보증이란 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우 보증 회사가 임차인에게 보증금 반환을 책임지는 상품이다.

2005년 공공건설 임대를 시작으로 보증 의무가입이 시행됐으며 지난해 7·10 대책에 따라 모든 등록임대주택으로 가입 의무가 확대됐다. 기존 등록임대는 1년의 유예기간이 부여돼 지난달 18일 이후 계약체결부터 가입이 의무화됐다.

다만 피치 못하게 가입하지 못하는 임대사업자가 나오는 등 불합리한 사항이 발생하면서 보증가입 면제 사유 규정, 보증 미가입 시 처벌 완화 등 제도를 개선하게 됐다는 게 국토부 설명이다.

우선 국토부는 임차인의 보증금 반환 보장이 가능한 3가지 사례에 대해 임대사업자의 임대보증금 보증 가입의무 면제사유로 규정하고 14일부터 시행하기로 했다.

면제사유는 △임대보증금이 주택임대차보호법상 최우선변제금액 이하이고 보증 미가입에 임차인이 동의한 경우 △임대사업자가 기존 주택을 임차하는 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하고 해당 공공주택사업자(임차인)가 보증 가입을 한 경우 △임차인이 보증회사(주택도시보증공사, SGI서울보증)와 이에 준하는 기관(한국주택금융공사)에서 운용하는 전세금 반환 보증에 가입했고 임대사업자가 해당 보증의 보증수수료를 전부지급한 경우 등 3가지다.

최우선변제금액은 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받을 권리가 보장되는 금액으로, 담보물권(근저당 등)이 있는 경우 해당 물권 취득시점의 최우선변제금을 적용한다.

(자료=국토부)

보증 미가입 처벌은 형벌에서 과태료로 낮아진다. 현재 보증에 가입하지 않은 임대사업자는 2년 이하의 징역이나 2000만원 이하의 벌금 등 형사처벌 대상이지만 이번 법 개정으로 형벌 조항은 삭제되며 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료가 부과된다. 과태료 상한액은 3000만원이다.

아울러 일부보증 요건은 보완된다. 일부보증 요건은 ‘전세권이 설정된 경우 또는 ‘주택임대차 보호법 상 대항력과 확정일자를 갖춘 경우’로 명시하고, 임차인 의사를 반영하기 위해 일부보증에 대한 동의를 받도록 한다.

임대보증금 보증가입기간도 연장된다. 현재 임대보증금 보증의 가입의무기간은 ‘임대의무기간’으로 규정돼 기간 경과 후에는 가입여부가 불확실했지만 14일부터는 임대사업자 등록이 말소된 날(말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지로 기간이 연장된다.

내년 1월 15일부터 보증회사는 임대사업자의 보증 가입 또는 해지 사실을 시장·군수·구청장에게 알리고 관련 자료를 제출해야 한다. 해당 자치단체의 장은 국토교통부장관에게 관련 자료를 제공하게 된다.

임대사업자 관리도 강화된다. 보증 미가입 사업자는 지자체장이 직권으로 등록을 말소할 수 있다. 다만, 말소 남용을 방지하기 위해 하위법령에 말소 적용 요건을 엄격히 규정한다.

임대차계약 갱신 가능 기간은 연장된다. 임대사업자의 임대의무기간이 지나더라도 임대료 체납 등 거절 사유가 없는 한 임대사업자의 임대등록말소일까지 계약을 갱신할 수 있다.

임대사업자 등록 제한 사유는 추가된다. 현재는 거짓·부정 등록, 임대료 증액 제한 위반, 임대차계약 거절 등으로 등록말소된 지 2년 이내인 자에 대한 등록을 제한하고 있다. 여기에 더해 선순위 담보권·세금 체납 등 설명의무 위반, 보증금 미반환으로 인한 임차인 피해 발생, 지자체의 임대차계약 신고 보고에 대해 거짓 보고 또는 3회 이상 불응 등으로 등록이 말소된 임대사업자는 말소 후 2년 이내에 등록을 할 수 없게 된다.

김나리 (lord@edaily.co.kr)