[이슈분석] 되살아난 임대사업자 혜택..오락가락 대책에 혼란 가중

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수

정부와 여당이 민간 임대사업자에 대한 세제 혜택을 현행대로 유지하기로 했습니다. 세제 혜택 줄 테니 임대사업자로 등록하라고 권했다가, 투기에 악용된다며 1년도 안 돼 세제 혜택을 줄인다더니, 다시 또 기존대로 세제 혜택을 유지한다고 방침을 바꾼 것입니다. '상위 2% 종합부동산세' 과세 기준을 억 단위로 반올림하는 이른바 사사오입 방안은 논란이 커지자 수정을 시사하더니 그대로 강행할 방침입니다. 부동산 정책 자체의 효과와 부작용을 논하기에 앞서 정부와 여당의 행보가 종잡을 수가 없고 불안하기 짝이 없다는 비판과 불만이 쏟아지고 있습니다. 전문가와 함께 부동산 정책 진행 상황 살펴보겠습니다.

Q. 원룸이나 빌라와 같은 비아파트 임대주택 신규 등록과 기존 임대사업자 양도세 중과 면제 혜택을 폐지하기로 했다 결국 없던 일이 됐습니다. 임대사업자들의 반발도 반발이지만 임대차 시장 불안 우려 목소리가 컸어요. 이번 임대사업자 혜택 폐지안 철회, 어떻게 보시나요?

- 부동산 대책 또 철회…임대사업자 혜택 폐지 '없던 일'
- 與 "임대사업자 세제 혜택 문제 더는 건들지 않기로"
- 당정 '오락가락' 부동산 정책…시장 내 거센 비판
- 與부동산특위, 5월 '주택임대사업자 혜택 폐지안' 검토
- 임대사업자 의무 임대 기간 종료 후 세제 혜택 철회
- 아파트에 이어 빌라 등 非아파트 등록임대 폐지 예고
- 자동말소 사업자, 말소 후 6개월까지 양도세 중과배제
- 당정, 자동말소 사업자 매물들 시장 유도 효과 기대
- 당정, 사업자 세제 혜택 과도…집값 급등 요인 지목
- 작년 7월 임대차법 시행 이후 전세난…전셋값 급등
- 임대사업자 혜택 축소에 전세난 가중 우려 목소리
- 임대사업자·시장 반발에 한 발 뺀 與…결국 백지화
- 주택임대인협회 "폐지안 철회는 당연한 조치" 환영

Q. 임대사업자 혜택은 이번 정부에서 임대주택 활성화를 위해 2017년 김현미 전 국토부 장관 시절 마련된 겁니다. 임대료 연 5% 상향, 4년 혹은 8년 계약을 하면 다양한 혜택을 주기로 했는데 상당히 반응이 뜨거웠는데요. 하지만 다주택자에게 과도한 혜택을 준다는 비판에 이듬해 바로 혜택을 줄이기 시작했어요?

- 지난 4년, 임대업자 57만 명 폭증…증가율 34%
- 신규 등록 임대업자 대부분 개인…법인 1.1만 명 뿐
- 2017년 12월 임대주택 활성화 방안…임대사업자 권장
- 김현미, 당시 "다주택자, 집 팔든가 임대사업자 등록"
- 임대료 연5%↑, 4·8년 임대…양도세 중과 면제 등 혜택
- 당정, 사업자 세제 혜택 과도…집값 급등 요인 지목
- 9·13, 12·16 대책 등 임대사업자·주택 등록 요건 강화
- 임대사업자 제도, 정부 권장 사업에서 천덕꾸러기 전락

Q. 재건축, 재개발 허가도 안 나는데 구축도 임대사업으로 묶여 전셋값뿐 아니라 집값도 대폭 올렸다는 분석이 있습니다. 2017년 임대주택 활성화 방안도, 작년 시작된 임대차법도 세입자가 2년 이상 거주할 수 있도록 보장하고 있지만 시장은 좀 다르게 움직이는 것 같아요. 심지어 같은 아파트 같은 평수 전세가 삼중가격까지 생기고 있어요?

- 아파트 공급 축소에 수도권 매매가 '천정부지' 상승
- 서울 중소형 매매, 17년 5월 5.4억→올 6월 10억 돌파
- 수도권 거래 감소 속 아파트값↑…'배짱 매물' 속출
- 임대차법에 '한 아파트 세 전셋값'…서울 전역 확산
- 은마아파트, 신규 10억·재계약 7억·갱신 5억 계약
- 전문가 "삼중가격, 임대차법 적응하면서 나타난 현상"

Q. 정부 여당이 충분한 시장 분석 없이 설익은 대책을 졸속 추진한다는 비판이 많습니다. 시장은 물론 국민들의 부동산 정책 신뢰도는 바닥인데요. 지난달에도 재건축 실거주 2년 규제를 결국 철회해 시장에 혼란을 줬어요. 그런데 실거주 철회만으로 은마아파트 전세 매물이 3배 넘게 늘었다고요?

- 작년 6·17 대책, 입주권에 2년 실거주 의무 부여
- 집주인들, 의무 거주 위해 전·월세 계약 갱신 거부
- 집주인 "들어와 살겠다" 부작용…실거주 규제 철회
- 실거주 요건 폐지 한 달여 만에 은마 전·월세 급증
- 규제 폐지로 재건축 위주 매물 증가…"긍정적 현상"
- 전반적 전·월세난 극복엔 역부족…"규제 점점 완화해야"
- 서울 전세 매물 꾸준히 감소…수요- 공급 불균형 심화

Q. 이 외에도 당정이 우려 목소리에도 다소 무리하게 추진하는 경우가 많습니다. 여당이 종부세 2% 안을 당론으로 정했는데 억 단위 반올림을 두고 논란이 많습니다. 사사오입 세금이 어딨냐는 비판인데요. 천만 단위도 검토한다는 얘기가 나오더니 결국 억 단위 반올림을 강행한다고요?

- 與 종부세 2%안 두고도 논란…억 단위 반올림 '그대로'
- 민주당, 종부세 억 단위 반올림 '사사오입' 기준 강행
- 올해 종부세 상위 2% 10억6800만 원…반올림 시 11억
- 상위 2% 기준이 10억4000만 원일 경우 반올림 시 10억
- '사사오입' 기준, 5000만 원 기준으로 납세 대상자 변화
- 與, 한때 억 아닌 천만 단위 검토…"대상 큰 차이 없어"

Q. 공시가 현실화는 세금 폭탄 논란이 여전하고 8.4 공급 대책도 지지부진하고요. 일단 밀어붙이고 상황을 보다 반발이 커지면 땜질식 정책을 내는 일들이 반복되고 있어요?

- 부동산 정책 '속속' 철회…정책 신뢰도 끝없는 추락
- 공시가·집값 급등에 세금 폭탄 반발…재산세율 조정
- 공시가 6억~9억 구간 재산세율 0.40%→0.35% 감면
- '8·4 대책 1년' 수도권 주택공급 확대 대신 집값 상승
- 정부과천청사, 주민 반발에 백지화…나머지도 '지지부진'
- 주민·지자체 등 논의 없이 대책 발표…시장 안정 한계
- 전문가 "정책 던져놓고 반론 있으면 다시 거두는 식"

Q. 이 중에는 정부 간 혼선으로 제대로 작동이 되지 않는 정책도 있습니다. 무주택자의 내 집 마련은 독려하는 차원에서 주택담보대출, LTV 비율을 완화해주고 있는데 정작 은행으로 달려간 분들은 좌절하는 경우가 허다해요. 차주별 DSR 40% 규제에다 급등한 집값으로 하나마나한 내 집 마련책이 돼버렸어요?

- 7월부터 무주택 실수요자 주택담보대출 비율 완화
- LTV 40%에 막힌 '내 집 마련'…우대 조건에 기대감↑
- 은행 달려간 무주택 실수요자들 "조건 너무 까다로워"
- 최대 대출액 4억 한도…차주별 DSR 40%도 걸림돌
- 차주별 DSR, 소득 낮거나 기존대출 있다면 한도 제한
- 서울 아파트 평균 11억 돌파…수도권도 7억 상회
- 무주택자들 "집값은 폭등하고 월급은 제자리" 눈물

Q. 정부의 집값 고점 경고에도 국민들은 미동도 없습니다. 아파트는 너무 오르고 빌라나 오피스텔 등 비아파트 매수세 역시 가파른데요. 2030세대의 매입 비중이 상당히 늘었어요?

- "지금 아니면 평생 무주택" 불안에 비아파트 '인기'
- 올해 상반기 서울 비아파트 4곳 중 하나 2030 매수
- 2030세대, 마포·용산·양천 비아파트 집중 매입
- 넉넉지 못한 자금…다가구 등 저렴한 주택 매입
- 토지거래허가제·LTV 강화 등 규제에 비아파트 매매↑
- 전문가 "입지 경쟁력 갖춘 도심 인근 비아파트 관심"
- 정부 잇단 고점 경고에도 2030세대 '영끌' 여전

Q. 얼마 전 여당에서 임대차법 상 임대료 인상 제한 대상을 신규 계약으로 확대 적용을 검토하려는 움직임을 보이기도 했지만 일단 정부가 유보적 입장을 냈고 여당도 추가 검토는 없다는 입장이라 한시름 놨습니다. 하지만 언제 또 정책이 바뀔지 모를 상황인데요. 앞으로 부동산 시장, 어떻게 전망하시나요?

- 與, 임대차법 보완 입법 움직임…시장 전반 긴장
- 전월세상한제, 기존 임대차 외 신규도 적용 거론
- 정부 "임대차법, 당분간 제도 안착에 주력" 제동
- 與 "임대차법 추가 개정 의사나 검토 계획 없다"
- 전세 매물 잠김·N중가격 등에 임대차 균형 '휘청'
- '주거 안정' 취지 무색…당정, 추가 대책 내놓나

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