'23만 확보' 국토부에 서울시 '24만 재개발' 맞불..서울시민 선택은(종합)

국토부 주택공급 브리핑 1시간 전 재개발 완화방안 발표한 吳시장
"부동산시장 안정 의견일치"..규제완화 공약發 집값상승 확산 우려도

김영한 국토교통부 주택정책관(가운데)이 26일 정부세종청사 국토부 기자실에서 열린 위클리 주택공급 브리핑에서 '3080+ 4차 후보지 선정'에 대한 설명을 하고 있다. 국토부는 4차 후보지로 서울 중랑구 5곳, 인천 미추홀구 1곳 및 부평구 2곳을 선정했으며 사업 추진시 약 1만 1600호의 주택 공급이 예상된다고 밝혔다. 왼쪽부터 김태희 서울 중랑구 부구청장, 김영한 주택정책관, 권혁철 인천 미추홀구 부구청장. 2021.5.26/뉴스1 © News1 장수영 기자

(세종=뉴스1) 김희준 기자,노해철 기자 = 정부가 도심 공공주택 복합사업 후보지를 내놓은 당일, 서울시가 민간 재개발 완화방안을 발표해 '공공 대 민간공급' 구도가 본격화한 모양새다. 양측 모두 시장 안정 확보를 전제로 주택공급에 주력하겠다는 입장이지만, 방법에서는 차이가 분명했다.

일각에선 서울시가 민간재개발 규제를 완화할 경우 정부가 진행 중인 공공주택 사업과 택지 지정 이탈에 영향을 끼칠 수 있을 것으로 내다봤다.

◇공공주택 확보 물량 23만 육박 vs 재건축·재개발 규제완화로 24만 공급

26일 정부와 서울시 등에 따르면 국토교통부는 이날 4차 도심 공공주택 복합사업 후보지 8곳을 공개했다.

이번에 선정된 후보지는 서울 중랑구 상봉터미널과 용마터널 인근 저밀 주거 밀집지역 2곳과 중랑구 중랑역·사가정역·용마산역 역세권 3곳, 인천 미추홀구 제물포역과 부평구 동암역·굴포천역 3곳 등 모두 8곳이다.

정부 계획대로 개발이 되면 중랑구에선 4200가구, 인천에선 7400가구 등 모두 1만1600가구의 주택물량이 공급된다.

김영한 국토부 주택정책국장은 "이번 후보지까지 포함하면 모두 22만8400가구를 지을 수 있는 택지를 확보한 셈"이라고 말했다. 이는 2·4 대책을 통해 약속한 공급물량(83만6000가구)의 27.3%에 해당한다.

현재 46개 후보지 가운데 주민 10% 이상이 찬성 의사를 밝힌 곳은 12곳이다. 모두 서울지역으로 Δ도봉구 쌍문역 동·서측과 방학역 인근, 쌍문1동 덕성여대 인근 Δ영등포구 신길2·15구역 Δ은평구 녹번동 근린공원·불광근린공원·수색14구역·증산4구역 Δ강북 수유12구역·삼양역 북측 등이다. 이곳에서 공급 가능한 주택은 모두 1만9170가구 정도다.

특히 은평구 증산4구역과 수색14구역, 2곳은 사업을 본격화할 수 있는 요건(주민 3분의 2 동의)까지도 갖췄다.

증산4구역은 16만6000여㎡ 규모에 4139가구가 들어서고, 수색14구역(면적 4만2200㎡)에서는 944가구가 지어진다.

같은 날 서울시도 민간 재개발·재건축 정상화 계획을 내놓았다. 오 시장은 재개발·재건축 정상화를 추진하고 2025년까지 24만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 재개발을 통해 연평균 2만6000가구씩, 총 13만가구, 재건축에선 연평균 2만2000가구씩, 총 11만가구를 공급한다는 방침이다.

오 시장은 "지난 10년간 계속된 지나친 공급 억제 위주 정책으로 재개발·재건축이 제때 이뤄지지 못하면서 주택 수급 균형이 무너졌고, 부동산 가격 급등이라는 지금의 대참사가 벌어졌다"며 "(이번 계획은) 이를 해결하기 위한 불가피한 선택"이라고 설명했다.

오세훈 서울시장이 26일 서울 중구 서울시청에서 재개발 활성화를 위한 규제완화 방안을 발표하고 있다. 2021.5.26/뉴스1 © News1 성동훈 기자

◇민간·공공 선택지 늘어난 서울주민들, 재개발 완화바람에 집값급등 우려도

업계에선 국토부의 2·4 대책물량이 상대적으로 타격을 입을 수밖에 없다고 했다. 특히 기존 주민동의를 얻는 과정에서 국토부와 서울시의 충돌이 불가피하다.

하지만 김영한 국장은 "해당 내용은 국토부와 충분히 협의가 된 사항"이라며 "주택공급을 늘려 집값을 안정시킨다는 점과 부동산시장 안정을 최우선으로 한다는 점에서 개발을 원하는 주민들이 자신에게 유리한 사업을 고를 수 있는 선택지가 늘어난 셈"이라고 평가했다.

또 서울시가 제시한 Δ주거정비지수제’ 폐지 Δ공공기획 전면 도입을 통한 정비구역 지정기간 단축(5년→2년) Δ주민동의율 민주적 절차 강화 및 확인단계 간소화 Δ재개발해제구역 중 노후지역 신규구역 지정 Δ'2종 7층 일반주거지역' 규제 완화 통한 사업성 개선 Δ매년 ‘재개발구역 지정 공모’ 통한 구역 발굴 등의 절차 모두 서울시의 자체규정을 통해 손볼 수 있는 부분이란 설명이다.

정부 관계자는 "정부가 추진 중인 복합사업 후보지 등은 민간업체에선 사업성이 나오지 않아, 공공사업을 선택한 경우라 이탈 가능성이 낮다"고 설명했다.

이를테면 국토부가 이날 발표한 8곳 후보지의 경우 민간개발할 때보다 용적률이 평균 76%포인트(p) 더 높고, 기반시설 기부채납 비율도 15% 이내로 낮아져 주택공급 물량은 평균 400가구가량, 주민이 거둘 수 있는 수익률은 평균 24%p 늘어난다.

일각에선 서울시가 자체 재량으로 민간 재개발의 사업성 개선을 공공개발보다 높게 설정할 경우, 어렵게 추진했던 공공개발 사업이 무산될 가능성이 있다고 예상한다.

재개발 규제 완화가 구체화하면서 본론격인 재건축 규제 완화에 대한 시장 기대감도 우려되는 부분이다. 김영한 국장은 "부동산시장 안정을 전제로 한다는 점은 서울시와 수차 일치를 본 사항이며 집값안정에 대해선 긴밀히 공조할 것"이라고 재차 밝혔다.

© News1 이은현 디자이너

◇같은날 내놓은 국토부·서울시 주택공급, 정책공조·발목잡기 '기로'

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "압구정 등에 내려진 토지거래허가구역 지정 자체가 재건축 완화 메시지로 해석돼 되레 집값이 오른 곳이 서울 재건축 단지"라며 "여기에 서울시가 민간 정비사업 규제 완화에 본격적으로 착수했다는 신호는 기존 투기규제로는 막을 수 없는 뚜렷한 '호재'로 읽힐 것"이라고 내다봤다.

부동산업계에선 오세훈 서울시장의 당선 이후 줄곧 예견했던 불편한 주택정책 공조가 시작되는 것이 아니냐는 이야기도 들린다.

업계 관계자는 "최근엔 서울시가 용산정비창의 1만 공공주택 공급계획도 옥죌 것이란 이야기가 들리는데, 오 시장의 입장에선 민간 재건축 공급을 위한 당위성을 얻기 위해 무리해 보이는 공공주택 공급안을 수정할 가능성이 매우 높다"고 귀띔했다.

국회 관계자는 "국민 입장에선 민간 재건축과 공공 정비사업의 정책대결 구도로 보일 수 있다"며 "양쪽 모두 양쪽의 규제를 쥐고 있어 공급확대를 위한 실리를 취할 수도, 발목잡기도 할 수 있는 상황"이라고 전했다.

h9913@news1.kr