[김노향의 부동산톡] 집주인 빚까지 책임지라니요?

# 서울의 3억원대 전세 아파트에 살고 있는 A씨는 최근 집주인이 국세를 체납해 전셋집이 압류됐다는 통지서를 받았다. 집주인은 자영업자로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 후 폐업해 소득세를 체납했다. 인천의 2억원대 전세 아파트에 거주 중인 B씨 역시 비슷한 상황에 놓였다. 계약 당시 전셋집은 근저당 설정도 안됐는데 중간에 캐피털 신용대출 5000만원과 국민건강보험 체납액이 발생한 것이다. B씨는 당초 재계약을 앞두고 '주택임대차보호법'에 따라 임대료 상승 제한인 5%(1200만원) 인상을 집주인과 협의한 상태였다. 하지만 압류 이후 집주인은 말을 바꿔 5000만원을 올려주면 빚을 갚고 압류를 해제하겠다는 황당한 제안을 했다.

최근 '집값 대비 전세금 비율'(전세가율)이 높은 이른바 깡통전세가 심각한 사회적 문제로 확산되고 있다. 인천이나 서울 강서구 화곡동, 은평구 등은 깡통전세 위험지역으로 떠오르며 전세금 미반환 사고가 속출했다.

17일 한국부동산원에 따르면 지난달 전세가율은 전국 평균 64.9%, 서울 61.2%를 기록했다. 세종은 57.0%로 전국에서 가장 낮고 전세가율이 높은 상위 지역을 보면 ▲광주 71.0% ▲인천 70.1% ▲강원 69.2% 등이다.

집값 대비 전세금이 상대적으로 높은 경우 미반환 사고 위험도 높을 수밖에 없는데 부동산 전문가들은 전세가율이 70% 이상일 때 계약을 신중히 검토해야 한다고 조언한다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 "집값이 오를 가능성이 낮은 상태에서 전세금만 계속 오를 경우 전세가율이 70% 이하라도 위험할 수 있다"고 경고했다.

B씨의 경우 아파트값이 5억원 후반대고 전세금이 2억4000만원, 캐피털과 국민건강보험 체납액이 1억원으로 채무 상환 후 최소 1억원 이상이 남지만 이 역시 안심할 수 없다. 전세금 미반환 발생 시 세입자가 소송을 통해 경매를 신청할 수 있지만 실제 낙찰액은 감정평가금액 대비 낮을 수 있기 때문. 특히 경매는 유찰 횟수가 늘어날수록 낙찰액도 계속 떨어진다. 세입자가 후순위채권자일 경우 빚 청산 후에도 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있다.

청와대 국민청원에도 비슷한 사건이 올라왔다. 서울 은평구 신축 빌라에 전세로 사는 세입자의 집주인이 지난해 종합부동산세 7억원을 체납해 세무서가 전셋집을 압류했다. 이 집주인은 서울, 경기, 인천 등에 빌라와 오피스텔 200~300채를 보유한 주택 임대사업자로 밝혀졌다.

세입자는 소송과 경매를 신청해 전셋집을 낙찰받기로 했지만 낙찰자가 종부세도 변제해야 한다는 '국세기본법'의 규정도 문제였다. 종부세는 전세권 등의 등록 일자와 관계없이 모든 채권에 우선하도록 규정한다.

송승현 도시와경제 대표는 "코로나19 후 자영업 폐업이 늘면서 세금을 체납하는 경우가 많아졌고 국민 절반에 이르는 세입자의 주거불안에도 영향을 미치고 있다"며 "임대차계약서 작성 시 등기부상 근저당 설정 등을 반드시 체크하고 공인중개사의 설명 의무가 더 강화돼야 한다. 계약서에 표기를 의무화하는 방법도 있을 것"이라고 말했다. 그는 "하지만 계약 이후에 발생하는 채무불이행에 대해선 세입자도 대비할 방법이 없어 정부의 보증금 보호한도 상향조정 등의 제도 개선이 필요하다"고 지적했다.

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