<10문10답>총 12만가구 중 2만여가구 사전청약.. 신혼부부에 1만4000가구 '특공'

■ 3기 신도시 A to Z

토지보상 절차 난항땐 전세난민 속출 우려… 교통대책 보완도 해결과제

남양주 왕숙·고양 창릉 등 5곳

해당지역 거주자에 청약자격

의무거주, 본청약때까지 산정

분양가는 인근 시세 70~80%

하남 교산 59㎡, 6억~7억 예상

투기과열지구도 LTV 70% 적용

정부, 4년내 입주가능하다지만

시장 일각“공급지연 사태 우려”

올해 7월부터 진행될 3기 신도시 공공주택사업 사전청약 물량 9400가구가 확정됐다. 국토교통부 관계자는 27일 “3기 신도시의 사전청약을 통해 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당기고 젊은 층을 중심으로 한 매수대기 수요를 줄일 수 있다”고 설명하고 있다. 출범 이후 줄곧 규제 중심의 부동산 정책을 펴다가 뒤늦게 공급으로 전환하며 내놓은 카드가 바로 3기 신도시다.

하지만 이곳이 과연 지금까지 실패만 반복한 현 정부의 부동산 정책을 만회할 수 있을지에 대해선 회의적인 시각도 만만찮다. 젊은 무주택 신혼부부들의 이른바 ‘영끌’(영혼까지 끌어모아 대출받기)을 막기 위해 사전청약제도까지 도입했는데, 정부가 계획한 대로 착공 시기를 맞출 수 있을지도 불확실한 상황이다. 한국토지주택공사(LH) 사태로 공공 개발에 대한 토지주들의 불신이 커지며 토지보상 절차도 난항을 겪는 데다 공급지역 교통 대책 등 보완해야 할 점도 해결해야 할 과제다.

1. 3기 신도시 탄생 배경은

정부의 부동산 시장 규제 강화에도 집값 상승세가 이어지자 지난 2018년 수도권 주택공급 계획에 따라 착수됐다. 3기 신도시가 나온 2018년은 집값이 급등한 해였다. 당시 서울 아파트 매매가격(한국부동산원 조사)은 2017년(4.69%) 대비 8.22% 올랐다. 당시 박원순 서울시장의 여의도·용산 통합개발 발언이 나오면서 급등했기 때문이었다. 2017년 1월 14억 원이었던 송파구 잠실주공5단지 아파트(전용면적 76.5㎡)의 매매가격은 그해 말 18억 원을 호가했다. 정부는 집값이 오르자 9·13 부동산대책으로 다주택자의 주택담보대출을 금지하고, 청약시장을 무주택자 위주로 개편했지만, 집값 상승세는 꺾이지 않았다. 이에 따라 문재인 정부는 2018년 말 주택시장 안정을 위해 대규모 택지지구로 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 5곳을 3기 신도시로 지정했다.

2. 해당 지역과 규모 및 공급 물량은

문재인 정부는 ‘수도권 주택공급 확대방안’의 일환으로 2018년 12월 19일 3기 신도시 도입 등을 골자로 한 ‘2차 수도권 주택공급 계획 및 수도권 광역교통망 개선방안’을 발표했다. 이 방안에서 정부는 경기 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양에 대규모 신도시 건설 계획을 담았다. 이어 2019년 5월 7일에 고양 창릉과 부천 대장 2곳을 추가로 신도시 택지로 선정했다. 과천 과천, 안산 장상은 대규모 택지조성 지역으로 지정됐다. 남양주 왕숙(866만㎡)과 왕숙2(239만㎡)에는 각각 5만4000가구와 1만5000가구가 들어선다. 하남 교산(631만㎡)은 3만4000가구가, 인천 계양(333만㎡) 1만7000가구, 고양 창릉(813만㎡) 3만8000가구, 부천 대장(343만㎡) 2만 가구, 광명 시흥(1271만㎡) 7만 가구가 들어설 예정이다.

3. 사전청약 신청 자격은

3기 신도시에는 사전청약제도가 도입된다. 이 제도는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택의 공급시기를 조기화(약 1∼2년) 하는 제도다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 앞당기고 수도권 청약 대기수요를 상당 부분 해소할 수 있다는 게 정부의 설명이다. 정부는 2020년 9월 부동산시장 관계장관회의에서 3기 신도시를 포함한 공공분양 아파트 사전청약 추진 방안을 발표했다. 이 방안에 따르면 2021년 7월부터 3만 가구, 2022년 3만 가구 등 총 6만 가구 규모로 사전청약을 추진한다. 3기 신도시 분양 물량 총 12만 가구 중 2만2200여 가구에 대해 사전청약을 진행할 계획이다. 2021년 7월부터 인천 계양(1100가구)을 시작으로 남양주 왕숙2(1400가구), 고양 창릉(1600가구), 하남 교산(1100가구) 등의 물량이 사전청약 분으로 나온다. 신청자격은 기본적으로 수도권 등 해당지역에 거주 중이면 가능하다. 의무 거주기간은 본 청약 시점까지만 충족되면 최종적으로 입주 여부가 확정된다. 다만, 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정 여부에 따라 의무 거주기간, 거주지 요건 등이 달라 청약자격은 청약 공고문을 통해 확인해야 한다.

4. 신혼부부 특별공급 사전청약 물량

정부는 신혼부부들이 주거문제로 결혼을 망설이거나 출산을 늦추는 일이 없도록 (3기 신도시 사전청약) 공급물량 중 신혼부부를 대상으로 한 신혼희망타운 비중을 절반 수준인 1만4000가구 배정했다. 신혼희망타운 입주 기본자격은 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀가 있는 무주택세대구성원(신혼부부), 혼인을 계획 중이며 모집공고일로부터 1년 이내에 혼인사실을 증명할 수 있는 무주택세대구성원(예비신혼부부), 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 무주택세대구성원(한부모가족)이다. 혼인 2년 이내 및 예비 신혼부부에게 가점제(가구소득, 해당지역 연속거주기간, 청약통장 납입횟수)로 우선공급한다.

5. 사전청약 신청 시 유의사항은

신청자격과 입주예약자 선정은 사전청약 공고일 기준 현행제도와 동일기준으로 적용해 선정하되, 해당 주택건설지역 거주자 우선공급의 경우 현재 거주 중이면 거주기간을 충족하지 않아도 사전청약을 신청할 수 있다. 본 청약 시점까지는 거주기간이 충족돼야 한다. 다만 당첨자 및 그 세대 구성원이 다른 주택을 소유(상속제외)하거나, 다른 주택을 분양받거나, 해당 주택건설지역 우선공급에 따른 의무 거주기간을 충족하지 못하는 경우에는 당첨자격이 취소된다. 사전청약 신청·당첨 여부와 관계없이 본 청약을 하는데 제약이 없다. 당첨자는 언제든 당첨자격을 포기(포기 시 일정 기간 사전청약 신청 제한)할 수 있다.

6. 3기 신도시 예상 분양가는

3기 신도시 등 공공분양 아파트의 분양가는 기본적으로 분양가상한제가 적용되기 때문에 인근 시세의 70∼80% 수준에서 결정될 전망이다. 다만 최근 경기·인천 아파트 가격이 급등한 만큼 실수요자 입장에선 부담이 적지 않을 것으로 보인다. 경기 하남시의 신축급 아파트 시세는 15억 원에 육박하고 있다. 분양가가 9억 원을 넘으면 중도금 대출을 받을 수 없다. 다만, 신혼희망타운을 노린다면 최대 70%의 대출을 받아 분양금을 마련할 수 있다. 신혼희망타운은 신혼부부와 예비신혼부부, 한부모가정 등을 대상으로 전용 면적 60㎡ 이하로 공급되는데, 투기과열지구라도 주택담보대출비율(LTV)이 최대 70%까지 적용된다. 해당 면적의 시세를 고려하면 하남 교산의 경우 전용 59㎡의 분양가는 6억∼7억 원 선이 될 가능성이 크다. 금리도 낮은 금리(연 1.3% 고정)로 최장 30년간 빌릴 수 있다.

7. 과거 실패 사례와 대책은

사전청약제는 지난 2009년 보금자리주택 공급 당시 실시됐으나 2011년 폐지됐다. 본 청약 지연 등으로 입주를 포기하는 사례가 속출하고 대기기간이 길어졌기 때문이다. 이명박 정부 당시 사전예약 물량은 2009∼2011년까지 세 차례에 걸쳐 총 3만7500여 가구였다. 1차 사전예약(1만4295가구)은 대체로 본 청약 시기를 맞췄지만, 2차와 3차는 모집 당시 계획보다 3∼5년 늦게 본 청약이 진행됐다. 사전청약의 단점은 본 청약까지 얼마나 걸릴지 가늠하기 어려운 데 있다. 토지보상 문제로 사업이 지연되면서 본청약 일정이 차일피일 미뤄졌고 상당수의 사전청약 당첨자가 자격을 포기하는 상황이 발생했다. 정부는 이 같은 전철을 피하기 위해 사전청약 일정 공개를 서두르는 한편 착공도 차질없이 추진하겠다는 계획이다. 하지만 정부가 지난 21일 발표한 사전 청약 예정지 가운데 토지 보상이 마무리된 곳은 한 곳도 없다. 최근 LH 사태 등으로 인해 3기 신도시 토지소유자들의 불신과 반발이 커지며 토지보상 절차가 난항을 겪고 있기도 하다.

8. 수도권 전세 시장 영향은

사전 청약 대기 수요로 인해 전·월세 시장 불안이 상당 기간 지속될 수 있다는 우려가 나온다. 사전청약을 노리는 신청자들이 의무거주조건을 채우기 위해 해당 지역에 몰리면서 가격 역시 오르고 있다. 특히 사전청약 당첨자들이 실물주택 공급 때까지 무주택 자격을 유지해야 해 수년 동안 전·월세 시장 불안이 계속될 수 있다는 전망도 분석도 나온다. 이에 대해 국토부는 “사전청약 물량 50%는 거주지역 요건이 수도권 전체로 돼 있어 사전청약에 따른 전셋값 불안은 크게 없을 것”이라고 설명했다.

9. LH 사태가 미칠 파장은

정부는 LH의 땅 투기 문제와 별개로 3기 신도시 추진은 계획대로 진행하겠다는 입장이다. 하지만 원주민들의 3기 신도시 지정 철회 요구가 커지면서 토지 보상 등의 문제로 사업이 지연될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 오는 7월 사전청약을 시작하지만 토지 보상 비율은 인천 계양과 하남 교산 등 대부분의 3기 신도시 지역에서 50% 안팎에 불과하다. 12월 사전청약에 나서는 부천 대장과 고양 창릉은 현재 토지조사가 진행 중으로 아직 협상이 진행되지도 않았다. 토지보상을 끝내야 신도시 사업승인을 거쳐 기반시설 조성, 착공을 할 수 있기 때문에 LH 투기 의혹으로 원주민과의 토지보상 협상이 지체되면 조성 사업이 연쇄적으로 지연될 수밖에 없다. 이 경우 사전청약에 당첨된 무주택자들은 불확실한 입주 시기를 기다리며 전세 난민 생활을 해야 한다.

10. 3기 신도시의 성공 가능성은

정부는 이르면 4년 내 3기 신도시 입주가 가능하다는 입장이지만 시장 전문가들은 쉽지 않을 것으로 보고 있다. 일각에선 2010년대 보금자리주택 공급이 지연돼 사전청약자들이 오랜 기간 무주택 상태로 고통받아야 했던 사례가 재연될 수 있다는 우려도 나온다. 사전청약에 당첨돼도 실제 본 청약까지는 무주택 자격을 유지해야 해 본청약이 늦어질수록 사전청약자의 전·월세 생활도 길어질 수밖에 없다. 2010년 12월 사전청약을 진행한 하남 감일 B1블록의 본 청약은 무려 10년이 지난 2020년 7월에야 이뤄졌다. 본 청약이 늦어지자 2009∼2010년 보금자리주택 추진 당시 사전 청약 당첨자 절반가량은 계약을 포기하기도 했다. 3기 신도시에 따른 부동산 시장 안정 효과가 나타나기는 상당한 시간이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 실제 공급까지 오래 걸린다는 점에서 서울 수요 분산 효과도 작다는 게 중론이다.

박정민·김순환·황혜진 기자

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