[기자수첩] 비싼 아파트 더 지으면 집값 안정되나?

무주택자의 주거불안과 수도권 집값 폭등 문제를 해결하기 위한 정책으로 정부가 또 ‘공급’을 들고 나왔다. 기존의 공공임대주택 공급 확대 기조를 바꿔 분양에 초점을 맞췄다. 내집마련을 원하는 대다수의 중산층 무주택자는 공공임대를 기피한다는 이유다.

변창흠 국토교통부 장관은 1월5일 신년 온라인 간담회에서 “신규 공급되는 주택은 국민이 원하는 분양아파트를 중심으로 공급해야 한다”고 말했다. 그는 “공공자가주택과 공공임대주택을 혼합 공급할 필요가 있다”며 공공임대도 언급했지만 분양을 배제하던 기존 노선과는 확실히 다르게 읽힐 수밖에 없는 대목이다.

공급이 부족해 집값이 오른다는 논리는 반은 맞지만 반은 틀렸다. 문재인 대통령은 1월18일 신년 기자회견에서 “작년 한해 인구가 감소했는데 61만세대가 늘어났다”며 “세대 수가 급증해 주택공급 물량보다 수요가 더 초과했고 부동산가격 상승을 부추겼다”고 진단했다.

하지만 일각에선 서울 주택공급의 주를 이루는 재개발·재건축사업의 경우 분양가상한제를 적용해도 이미 너무 오른 시세 탓에 서민과 중산층의 진입이 힘들다고 지적한다. 심지어 전매제한 규제가 풀리는 시점엔 다시 현금부자의 먹잇감이 될 수밖에 없다. 집값 안정이 목적인 공급대책은 합리적인 가격이 관건임에도 비싼 아파트를 재건축해 높은 가격에 분양해서 어떻게 집값을 하락시킬 수 있느냐는 것이다.

이런 문제를 해결하기 위해 공공 재개발·재건축과 공공자가주택, 토지임대부·환매조건부 등의 장치를 뒀지만 이 역시 반쪽짜리다. 10년 후 전매제한 해제 등이 설정돼 그동안 여러 차례 반복해온 집값 문제를 다시 우려할 수밖에 없다.

2015년 이후 주택공급 통계를 봐도 공급이 집값을 안정시켰는지는 의문이다. 국토부의 전국 아파트 일반분양 물량(공공+민간)을 보면 ▲2015년 39만6458가구 ▲2016년 33만7050가구 ▲2017년 21만7894가구 ▲2018년 17만4033가구 등으로 감소했다. 2019년에는 20만1811가구로 증가했다. 통상 분양 2~4년 후엔 준공과 함께 입주가 이뤄지는데 같은 기간 준공(입주)실적은 ▲2015년 46만0153가구 ▲2016년 51만4775가구 ▲2017년 56만9209가구 ▲2018년 62만6889가구 ▲2019년 51만8084가구 등으로 반대 추이를 보였다.

국토부는 공급과 집값의 상관관계를 분석할 때 분양이 아닌 준공실적을 기준으로 삼는다. 입주와 함께 주택 수요가 감소하기 때문이다. 같은 기간 전국의 아파트 ㎡당 중위 매매가격은 ▲2015년 286만7000원 ▲2016년 303만원 ▲2017년 359만2000원 ▲2018년 294만6000원 ▲2019년 383만1000원 등으로 2018년에만 하락했다. 수도권은 ▲2015년 387만7000원 ▲2016년 409만8000원 ▲2017년 523만7000원 ▲2018년 383만4000원 ▲2019년 513만3000원 등을 기록했다. 전국이나 수도권 모두 2015~2017년 상승세를 보이다가 2018년에 하락하고 2019년에 다시 상승했다.

공급 논리가 힘을 받는 건 건설회사와 부동산 투자자 때문이다. 부동산업계 관계자는 “서울과 경기에 아파트를 더 짓는다고 해서 절대 집값이 안정될 수 있는 상황이 아니다”라고 분석했다. 그는 “지금의 부동산가격 상승은 저금리 장기화와 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 벌어진 소비 위축, 투자 증가, 집값 상승에 대한 불안심리, 외국인 투자 등이 원인”이라고 진단했다.

1990년대는 주택보급률이 100%에 못 미칠 만큼 공급난이 심각했기 때문에 1기신도시 건설 이후 주거 안정 효과가 빠르게 나타날 수 있었다. 2000년대엔 외환위기 후 경기 침체와 회복이 이뤄진 시기로 부동산 경기가 영향을 받았다. 이런 시대적 배경을 무시하고 오로지 수요-공급 이론만 내세우는 건설업계와 정책적 오류를 반복하는 정부. 이들을 믿을 수 있을까.

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김노향 기자 merry@mt.co.kr
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